Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2013 г. N 18АП-5784/13

г. Челябинск

02 июля 2013 г.

Дело N А07-23788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 (судья Юсеева И.Р.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" - Киекбаева А.А. (доверенность от 24.06.2013),

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Нурисламов Р.Р. (доверенность от 23.10.2012 N 77д).

Общество с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" (далее - ООО "Молочная усадьба", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) с исковым заявлением о признании недействительными односторонних сделок N 10788 от 21.11.2012, N 10795 от 21.11.2012, N 10794 от 21.11.2012, N 10784 от 21.11.2012, N 10790 от 21.11.2012, N 10791 от 21.11.2012, N 10797 от 21.11.2012, N 10792 от 21.11.2012, N 10786 от 21.11.2012, N 10787 от 21.11.2012, N 10782 от 21.11.2012, N 10785 от 21.11.2012, N 10783 от 21.11.2012, N 10796 от 21.11.2012, N 10793 от 21.11.2012, N 10799 от 21.11.2012, N 10798 от 21.11.2012 по расторжению и прекращению договоров аренды земельных участков и признании договоров аренды земельных участков N 1640-11 от 09.12.2011, N 1641-11 от 09.12.2011, N 1642-11 от 09.12.2011, N 1643-11 от 09.12.2011, N 1574-11 от 28.11.2011, N 1575-11 от 28.11.2011, N 1576-11 от 28.11.2011, N 1577-11 от 28.11.2011, N 1578-11 от 28.11.2011, N 1579-11 от 28.11.2011, N 1580-11 от 28.11.2011, N 1581-11 от 28.11.2011, N 1582-11 от 28.11.2011, N 1584-11 от 28.11.2011, N 1585-11 от 28.11.2011, N 1586-11 от 28.11.2011, N 1587-11 от 28.11.2011 действующими в полном объеме.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.04.2013 (резолютивная часть объявлена 28.03.2013) в удовлетворении исковых требований ООО "Молочная усадьба" отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "Молочная усадьба" (далее также -податель жалобы) просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Молочная усадьба" сослалось на то, что суд неправильно толкует пункты 6.5 договоров аренды, считая, что в них сторонами достигнуто соглашение о безусловном праве арендодателя расторгнуть договоры аренды без указания причин. Податель жалобы также указывает на то, что суд не дал оценку актам сверок задолженности, которые подтверждают добросовестное исполнение обязательств арендатором. Податель жалобы ссылается на тот факт, что письменного предупреждения о нарушении обязательств и необходимости их устранить в разумный срок до направления уведомлений о расторжении договоров арендатор не получал, что противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "Молочная усадьба" также не согласилось с выводом суда о неприменении к указанным договорам аренды нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, так как, по мнению подателя жалобы, договоры заключены на срок 5 лет и 1 день.

До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву.

Ответчик указал, что в пунктах 6.5 договоров аренды стороны установили право арендодателя на отказ от договоров аренды в одностороннем порядке. К одностороннему отказу от договора нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. Срок аренды в договорах установлен на один год, что подтверждается, в том числе постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.11.2011 N 6222 о предоставлении земельных участков.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.11.2011 N 6222 (т. 2, л. д. 33-35) предписано предоставить истцу в аренду земельные участки, занимаемые сельхозугодиями, на 5 лет.

На основании указанного постановления между Управлением (арендодатель) и ООО "Молочная усадьба" (арендатор) заключены указанные выше договоры аренды земельных участков: N 1640-11 от 09.12.2011, N 1641-11 от 09.12.2011, N 1642-11 от 09.12.2011, N 1643-11 от 09.12.2011, N 1574-11 от 28.11.2011, N 1575-11 от 28.11.2011, N 1576-11 от 28.11.2011, N 1577-11 от 28.11.2011, N 1578-11 от 28.11.2011, N 1579-11 от 28.11.2011, N 1580-11 от 28.11.2011, N 1581-11 от 28.11.2011, N 1582-11 от 28.11.2011, N 1584-11 от 28.11.2011, N 1585-11 от 28.11.2011, N 1586-11 от 28.11.2011, N 1587-11 от 28.11.2011 (т. 1, л. д. 29-151, т. 2, л. д. 1-15).

В пунктах 3.1 договоров срок аренды установлен с 01.11.2011 по 01.11.2016. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договоров применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.11.2011.

В соответствии с пунктами 6.5 договоров раздела 6 "Изменение и прекращение договоров" арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договоры в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления других земельных участков.

Акты приема-передачи земельных участков по указанным договорам подписаны в соответствующие даты подписания договоров.

Договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в декабре 2011 года.

Письмами от 21.11.2012 (т. 2, л. д. 16-32) Управление со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6.5 договоров аренды уведомило ООО "Молочная усадьба" об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договоров аренды.

Считая, что у арендодателя отсутствует право на односторонний отказ от договоров аренды, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции указал, что в пунктах 6.5 договоров предусмотрена возможность одностороннего отказа от договоров со стороны арендодателя. В связи с заключением договоров на срок не более 5 лет норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к указанным договорам аренды не применима.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении дела суд толкует исследуемые условия договоров по своему внутреннему убеждению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в пунктах 6.5 договоров предусмотрена возможность одностороннего отказа от договоров со стороны арендодателя.

Так, в пунктах 6.5 и 6.6 раздела 6 "Изменение и прекращение договоров" договора стороны предусмотрели как возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон, так и возможность одностороннего расторжения договора арендодателем.

Указание в пунктах 6.5 на расторжение договоров в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством не свидетельствует о том, что договоры могут быть расторгнуты только в судебном порядке, в том числе по инициативе арендодателя.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что право на обращение в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

В отличие от указанного право на односторонний отказ от договора (если это не договор, заключенный на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации)) должно быть прямо предусмотрено в договоре, что следует из буквального толкования пункта 3 статьи 450 названного Кодекса. Именно указанным правом воспользовались стороны при заключении договоров аренды.

Кроме того, оценка пункта 6.5 договора аренды только как право арендодателя на обращение в суд с иском о расторжении договора неверна и потому, что в этом пункте не указаны основания для обращения в суд с таким требованием. При этом судебный порядок расторжения договора предполагает наличие спора между сторонами относительно наличия или отсутствия основания для принудительного расторжения договора.

Также необходимо согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к указанным договорам аренды не применима в связи с заключением договоров на срок не более 5 лет.

Так, в соответствии с указанной нормой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651, аналогия закона).

С учетом дат подписания указанных выше договоров аренды (28.11.2011 и 09.12.2011) и даты окончания действия договоров (01.11.2016) договоры аренды не могут считаться заключенными на срок более 5 лет.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что распространение сторонами условий договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на ранее сложившиеся правоотношения не свидетельствует об увеличении срока действия самого договора.

Изложенный вывод соответствует правовой позиции, приведенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 51 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Также, как верно отметил ответчик в отзыве на апелляционную жалобу, из постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.11.2011 N 6222 следует намерение арендодателя предоставить истцу в аренду земельные участки на срок 5 лет.

Ссылка подателя жалобы на то, что он является добросовестным арендатором, не может быть принята, так как в настоящем случае право арендодателя на односторонний отказ от договора не обусловлено неисполнением арендатором обязательств по договору.

Соответственно, податель жалобы необоснованно сослался на то, что письменного предупреждения о нарушении обязательств и необходимости их устранить в разумный срок до направления уведомлений о расторжении договоров арендатор не получал, что, по мнению ООО "Молочная усадьба", противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно указал ответчик в отзыве на апелляционную жалобу, к одностороннему отказу от договора нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные расторжению договора аренды в судебном порядке, не применяются.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований ООО "Молочная усадьба" отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Молочная усадьба".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева