Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2013 г. N 06АП-2698/13

г. Хабаровск

03 июля 2013 г.

Дело N А73-619/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кулик Е.С.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края: не явились;

от общества с ограниченной ответственностью "Союз К": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз К" на решение от 10.04.2013 по делу N А73-619/2013 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Медведевой О.В.

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Союз К"

о взыскании задолженности в размере 553 566 руб. 46 коп., расторжении договора аренды, освобождении помещения

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Союз К"

к Комитету по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края

о взыскании 510 393 руб. 87 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края (далее - КУМИ Николаевского района) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Союз К" (далее - ООО "Союз К") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 492 500 руб. за период с 01.01.2012 до 31.12.2012, пени в сумме 61 066 руб. 46 коп., рассчитанной за период с 10.04.2012 по 16.12.2012, расторжении договора аренды N 29 от 06.12.2010 и обязании освободить нежилое помещение по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Читинская, 6.

ООО "Союз К" обратилось со встречным исковым заявлением к КУМИ Николаевского района о взыскании задолженности в размере 510 393 руб. 87 коп., в связи с понесенными затратами на проведение ремонта арендуемого помещения из-за выявленных после заключения договора аренды недостатков.

Решением от 10.04.2013 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ООО "Союз К" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить его в части отказа в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя жалобы, судом при принятии решения неправильно применены нормы материального права, а также не полностью выяснены обстоятельства дела.

КУМИ Николаевского района в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу - отклонить.

Стороны, уведомленные надлежащим образом о дате и времени рассмотрения жалобы, участия в судебном заседании не принимали.

При отсутствии возражений сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

06.12.2010 между КУМИ Николаевского района (арендодатель-собственник) и ООО "Союз К" (арендатор) заключен договор аренды N 29 нежилого помещения муниципального фонда - функциональное (встроенное) помещение I (1-19), торгового назначения, площадью 370 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Николаевск-на-Амуре, ул. Читинская, 6.

Пунктом 1.2. договора установлен срок аренды - с 08.12.2010 по 07.12.2015.

Пунктами 1.1, 4.1.2 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 72 500 руб. в месяц (без НДС), порядок внесения арендной платы - ежемесячно до 10 числа следующего месяца за отчетным.

24.12.2010 договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационного органа.

07.12.2010 арендуемое нежилое помещение передано арендатору по акту приемки-передачи без замечаний.

Учитывая ненадлежащее исполнение ООО "Союз К" обязательств по внесению арендных платежей, 02.07.2012 сторонами подписан график погашения образовавшейся задолженности, который обществом исполнен не был.

КУМИ Николаевского района направил ООО "Союз К" письма N 1-14/1107 от 27.11.2012 и N 1-14/1210 от 17.12.2012, в которых уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 06.12.2010 N 29 и потребовал освободить помещение.

В связи с невыполнением арендатором указанных требований, истец обратился в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "Союз К" обращался в КУМИ Николаевского района для проведения взаимозачета или уменьшения арендной платы на сумму понесенных затрат в размере 510 393 руб. 87 коп. (письма от 05.09.2012, 26.09.2012) на проведение ремонта арендуемого помещения из-за выявленных после заключения договора аренды недостатков.

Отказ КУМИ Николаевского района в уменьшении арендной платы послужил основанием для предъявления ООО "Союз К" встречного иска.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности представленными доказательствами.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд признал соответствующие требования документально не подтвержденными, нормативно не обоснованными.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных ООО "Союз К" требований и отмены решения суда в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Как видно из материалов дела, в пункте 3.1 договора аренды от 06.12.2010 N 29 стороны предусмотрели право арендатора по согласованию с арендодателем-собственником вносить изменения в состав арендуемого имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение и т.п. помещения.

Пунктом 3.2.4 договора определено, что арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений.

В пункте 3.2.5 договора указано, что в случае необходимости текущего ремонта помещения на момент получения его в аренду арендатор производит его за свой счет.

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязан не допускать без предварительного письменного согласия арендодателя-собственника перепланировки или переоборудования арендованного помещения, расположенных и проводимых в нем в установленном порядке сетей и коммуникаций. Производить отделимые и неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения только с предварительного письменного согласия арендодателя и с учетом заключения по этому вопросу отдела архитектуры и градостроительства администрации городского поселения "Город Николаевск-на-Амуре".

Пунктом 3.2.9 предусмотрена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора аренды сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, безвозмездно передавая все произведенные в данном помещении перестройки и переделки.

Между тем, в материалах дела не содержится доказательств невозможности использования арендатором переданного ему помещения для целей аренды, напротив арендованное помещение использовалось в течение всего срока договора.

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Таким образом, заявляя встречные исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного помещения, ООО "Союз_К" должно доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 07.12.2010, на день составления указанного акта переданное ООО "Союз К" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению. В акте отсутствуют указания на наличие на момент передачи в аренду каких-либо недостатков, в том числе препятствующих пользованию помещением. Акт подписан сторонами без замечаний, заверен печатью как истца, так и ответчика.

В материалы дела не представлены доказательства выполнения ООО "Союз К" требования статьи 612 ГК РФ о предварительном извещении арендодателя о выявленных им недостатках сданного в аренду помещения. В материалах дела имеются только претензии об оплате уже произведенных работ, доказательств извещения истца о выявленных при эксплуатации арендованного помещения недостатках в материалах дела не содержится.

Кроме того, арендатор не выполнив требования статьи 612 ГК РФ о предварительном уведомлении арендодателя, лишил его права безвозмездно устранить недостатки помещения или произвести его замену аналогичным помещением, находящимся в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Однако, доказательства получения арендатором предварительного письменного согласия арендодателя на проведение отделимых и неотделимых улучшений, проведение ремонтных работ, технического перевооружения (замена силовых кабелей, смена сантехники, электроприборов и др.), перепланировку (устройство перегородок), как установлено условиями договора, в материалы дела не представлено.

В обоснование понесенных затрат ООО "Союз К" представлены локальный сметный расчет от 10.12.2010, договор подряда от 01.12.2010, акт приемки выполненных работ, справка о стоимости работ от 10.02.2011, однако, чем вызвано проведение этих работ, общество не указывает.

При этом, проведение ремонтных работ было окончено 10.02.2011, однако арендодатель был уведомлен об этом лишь 26.09.2012, спустя полтора года.

Доводы общества о том, что КУМИ Николаевского района, злоупотребляя своими правами, не отвечало на его заявления о проведении зачета, противоречит материалам дела, в которых содержится ответ КУМИ Николаевского района от 24.10.2012 N 1-14/1006 с отказом в проведении взаимозачета по арендной плате.

При указанных обстоятельствах, апелляционная жалоба ООО "Союз К" подлежит отклонению, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Учитывая, что ООО "Союз К" при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10.04.2013 по делу N А73-619/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Союз К" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

Т.С. Гетманова Е.Н. Головнина