Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2013 г. N 04АП-3063/12

г. Чита

03 июля 2013 г.

Дело N А10-4317/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Клочковой Н.В., Бушуевой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Петелиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хлеб Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 24 апреля 2013 г. по делу N А10-4317/2011 по иску открытого акционерного общества "Хлеб Улан-Удэ" (670047, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Пирогова ул, 1, ОГРН 1020300896747, ИНН 0323036484) к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Байкальский экономико-правовой институт" (670047, Бурятия Республика, Улан-Удэ Город, Сахьяновой Улица, 9, ОГРН 1020300989499, ИНН 0326008661) о взыскании части суммы в размере 50000 руб., об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по передаточному акту, (суд первой инстанции: судья Устиновой Н.В.),

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Конечных Ю.С. (по доверенности N 11/2012-5 от 15.12.2012); от ответчика: Морокова Е.Е. (по доверенности от 01.06.2011),

установил:

открытое акционерное общество "Хлеб Улан-Удэ" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Байкальский экономико-правовой институт" о взыскании 6 005 353 рублей 12 копеек, из которых 3 883 865 рублей 82 копейки - сумма задолженности по арендной плате за период с августа 2011 года по 22 мая 2012 года, 262 439 рублей 30 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 02.08.2011 по 22.05.2012, 200 000 рублей - штрафа за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения в установленный договором срок, 1 659 048 рублей - убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по ремонту арендованных помещений, расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 и возложении обязанности возвратить арендованное имущество с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

10.05.2012 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" представило письменный отказ от искового требования о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года иск удовлетворен в части взыскания с НОУ ВПО "БЭПИ" в пользу ОАО "Хлеб Улан-Удэ" 2 475 418 рублей 70 копеек, из которых 399 994 рубля 85 копеек - сумма задолженности по арендной плате за август 2011 года, 400 000 рублей - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011 года, 16 375 рублей 85 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы, 1 659 048 рублей - убытки, причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011, в остальной части исковых требований отказано. В части требований о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010 производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом истца от заявленного требования.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года решение суда первой инстанции изменено, принят отказ ОАО "Хлеб Улан-Удэ" от иска и прекращено производство по делу в части расторжения договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010. Иск удовлетворен в части взыскания с НОУ ВПО "БЭПИ" в пользу ОАО "Хлеб Улан-Удэ" 799 994 рублей 85 копеек - задолженности по арендной плате; 102 482 рублей 62 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы, 1 659 048 рублей - убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств (стоимость косметического ремонта), 853 рубля - расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, - всего 2 562 378 рублей 47 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.12.2012 г. решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года по делу N А10-4317/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года по тому же делу отменено. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Истец при новом рассмотрении дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил, уменьшил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с августа месяца 2011 года по 22.05.2012 в сумме 3883865 руб. 82 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 02.08.2011 по 04.01.2012 в сумме 84615 руб. 63 коп., штраф за не предупреждение арендодателя об освобождении арендуемого помещения в сумме 200000 руб., убытки (стоимость косметического ремонта) в сумме 1659048 руб., обязать ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. Судом указанные уточнения, уменьшения приняты.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 24.04.2013 исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца 399994 руб. 85 коп. - сумма задолженности по арендной плате за август 2011 года, 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011 года, 51703 руб. 63 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы (за период с 02.08.2011 по 04.01.2012), 1659048 руб.- убытки, причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 г. (стоимость косметического ремонта). В части исковых требований о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период октябрь 2011 года по 22.05.2012 в размере 3083870 руб. 97 коп., суммы пени за просрочку внесения арендной платы в размере 32912 руб., суммы штрафа за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения в размере 200000 руб., а также об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 г. арендодателю - ОАО "Хлеб Улан-Удэ" с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами, отказано. В обоснование суд указал, что поскольку арендодатель своими действиями - отключением с 14.09.2011 электроэнергии, лишил ответчика возможности использования имущества по назначению, то и основания для взыскания арендной платы за период после освобождения арендуемых помещений, а именно с 01 октября 2011 года, отсутствуют. Штрафные санкции в размере 200000 руб. удовлетворению не подлежат, так как при отключении электроэнергии отсутствует возможность заблаговременного уведомления об освобождении помещений. Требование истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 арендодателю - ОАО "Хлеб Улан-Удэ" с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами, удовлетворению не подлежит. Обязание возврата имущества могло иметь место в случае незаконного удержания ответчиком имущества, однако имущество ответчиком не удерживалось, доказательств обратного истцом не представлено. Доступ в здание у истца имелся и имеется, что подтверждается письмом от 07.10.2011, договором оказания услуг по оценке от 06.10.2011, соответственно требование об обязании возвратить имущество удовлетворению не подлежит. Все помещения оказались во владении истца 02 октября 2011 года, что следует из письма истца N 134 от 07.10.2011 г. о выявленных при осмотре повреждениях помещений. Нахождение спорных помещений во владении истца с октября 2011 года подтверждается также заключением N 69/2011 от 21 октября 2011 года специалистов ООО "Регион-Эксперт", которые по поручению ОАО "Хлеб Улан-Удэ" осматривали все спорные помещения 6 и 13 октября 2011 года.

Открытое акционерное общество "Хлеб Улан-Удэ", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило изменить его. В обоснование указано, что вывод суда об освобождении ответчиком арендуемых помещений - 01.10.2011 г. не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Учебная мебель (парты, столы, доски, спорт инвентарь, плакаты) и иное имущество (бытовая техника, мусор) по-прежнему до сих пор размещены в помещении арендодателя, т.е. помещение не освобождено полностью. Если суд пришел к выводу, что якобы НОУ ВПО "БЭПИ" освободило помещения 01.10.2011 г., то и арендная плата должна быть оплачена по 01.10.2011 г. (т.е. с учетом 1 дня октября 2011 г.). Впервые о намерении прекратить арендные отношения и подписать акт приема-передачи ОАО "Хлеб Улан-Удэ" стало известно из содержания письма ответчика хотя и датированного 30.09.2011 г., но поступившего в адрес истца - 04.10.2011 г. Арендодатель физически не мог подписать акт приема-передачи, датированный 30 сентября 2011 г., т.к. 30 сентября 2011 г. - никто не известил ОАО "Хлеб Улан-Удэ" о прекращении арендных отношений и возврате имущества. На предложение ОАО "Хлеб Улан-Удэ" (письмо исх. N 134 от 07.10.2011) передать арендованное помещение собственнику здания с участием уполномоченных представителей и составлением двухстороннего акта, НОУ ВПО "БЭПИ" не отреагировало. Вывод суда о том, что не отражение в акте приема-передачи технического состояния арендованного объекта не является основанием для непринятия имущества - не соответствует смысловому содержанию ст. 622 и ст. 655 ГК РФ. Если отсутствует факт надлежащей передачи с подписанием передаточного акта, то уже презюмируется, что арендованный объект не сдан арендодателю. Письмом исх. N 117 от 15.09.2011 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" указало, что электроснабжение, отключенное 14.09.2011 будет восстановлено после устранения институтом всех выявленных замечаний в технике пожарной безопасности. Истец соглашается с выводом суда о том, что договорные отношения сторон по договору аренды прекратились по истечении трехмесячного срока с момента предупреждения арендатора, т.е. с 05.01.2012, однако при этом, не соглашается с аргументами суда о том, что арендная плата с НОУ ВПО "БЭПИ" подлежит взысканию лишь за август и сентябрь 2011 г. и что в требовании об обязании арендатора передать помещение по передаточному акту следует отказать. Вывод суда о том, что требования истца об уплате пени в заявленном ОАО "Хлеб Улан-Удэ" размере - не подлежат удовлетворению - ошибочен и является следствием неправильного применения норм материального права. Отказ суда первой инстанции в удовлетворении искового требования в части взыскания штрафа за непредупреждение о предстоящем освобождении необоснован. Исходя из того, что действие договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 г. в момент "бегства" НОУ ВПО "БЭПИ" не было прекращено сторонами, но арендатор в нарушение раннее принятых на себя по договору обязательств (п. 2.2.11), освободил арендованный объект, не уведомив заблаговременно арендодателя, то санкции, указанные в п. 2.2.11 подлежат применению. Суд без всякой мотивации пришел к выводу, что арендатором были предприняты все зависящие от него меры, направленные на возврат арендованных помещений. На сегодняшний день ключи у арендодателя отсутствуют, помещения до сих пор захламлены мебелью арендатора, мусором, учебными плакатами, хозяйственными отходами, личными вещами сотрудников института и т.п. При таких обстоятельствах арендатор по-прежнему продолжается пользоваться объектом в качестве склада для хранения своих вещей.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01 апреля 2010 года между ОАО "Хлеб Улан-Удэ" (арендодатель) и НОУ ВПО "Байкальский экономико-правовой институт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 07/2010-1.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору нежилые помещения в здании главного корпуса Хлебозавода N 6, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Пирогова, 1 площадью 2665,90 кв.м., во временное пользование, а арендатор с даты подписания акта приема-передачи помещений обязуется оплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

Указанные в пункте 1.1. помещения принадлежат арендодателю на праве собственности - свидетельство о государственной регистрации от 04.07.2003 г. N 03-01/23-67/2003-279 (п. 1.2. договора). Помещения предназначены для использования в качестве административных и учебных помещений (п. 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора арендодатель обязан передать помещения по акту приема-передачи. В акте должно быть указано техническое состояние помещений на момент сдачи их в аренду. Акт приема-передачи подписывается арендодателем и арендатором. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Договором аренды стороны предусмотрели обязанность арендодателя не позднее чем за один месяц предупредить арендатора о предстоящем освобождении помещения и/или о досрочном прекращении договора (пункт 2.1.3. договора).

Предусмотрены обязанности арендатора:

- поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт (побелка, ремонт штукатурки, ремонт систем тепло-и водоснабжения, остекление, покраска: стен, дверей, труб) не реже один раз в год (пункт 2.2.6 договора);

* в случае досрочного освобождения помещений, до истечения срока аренды, в случае предупреждения арендодателя в письменном виде, менее чем за два месяца о предстоящем освобождении, как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном освобождении помещения, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 50% от размера ежемесячной арендной платы (пункт 2.2.11. договора);

* провести текущий ремонт помещений перед окончанием срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора (пункт 2.2.13. договора);

- передать помещения по окончании срока действия договора 28 февраля 2011 г. (в тексте ошибочно указан 2010 г.) до 17 часов по акту приема-передачи. Арендатор обязуется передать представителю арендодателя помещение не требующее проведения текущего (косметического) ремонта: побелки помещений, покраски и мойки окон, покраски стен и пола, выноса мусора, покраски дверей, мойки и покраски батарей (регистров) и т.п. (пункт 2.2.14 договора);

- при освобождении помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, оплатить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта помещений, согласно счет-фактуре арендодателя, а также сумму по всем невыполненным обязательствам. Передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока действия договора. До момента передачи помещений и подписания акта приема-передачи арендатору начисляется арендная плата, независимо от того осуществляется им деятельность в помещениях или нет (пункт 2.2.15. договора);

- арендатор оплачивает арендодателю арендную плату авансовым платежом до 01 числа текущего календарного месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя. Размер ежемесячной арендной платы составляет 400000 руб. (пункт 3.1. договора);

- арендатор заключает отдельные договоры на потребление теплоэнергии, электроэнергии, водоснабжения и обязан самостоятельно оплачивать счета за произведенные услуги (пункт 3.2. договора);

- за просрочку арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 1 (один) % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.4. договора);

Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон (пункт 4.3. договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 28.02.2011 г. (пункт 6.1. договора).

01.04.2010 г. по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение (главный корпус Хлебозавода N 6), расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Пирогова, 1, кадастровый номер 03:23:000000:67/2003-000279, инвентарный номер 3650-1, общая площадь всего здания согласно техническому паспорту от 14.05.2007 г. составляет 4291,30 кв.м., арендатору передано 2665,90 кв.м.

Письмом N 115 от 13.09.2011 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" известило НОУ ВПО "БЭПИ" об отключении подачи электроэнергии с 14.09.2011 в связи с проведением противопожарных профилактических мероприятий и подготовкой к работе трансформаторной подстанции (ТП-528) к зимнему периоду (ремонтными работами фидеров).

Уведомлением N 431 от 30.09.2011 ответчик известил истца об освобождении с 01.10.2011 занимаемых помещений и прекращении договора аренды, мотивировав это грубым нарушением арендодателем условий договора: отключением в помещениях с 14.09.2011 освещения, что привело к остановке учебного процесса и невозможности использования здания по назначению. С уведомлением ответчик направил истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 30.09.2011 о сдаче арендатором помещений 1, 2, 3, 4 этажей главного корпуса Хлебозавода N 6 площадью 2665,90 кв.м.

ОАО "Хлеб Улан-Удэ", получив 04.10.2011 уведомление N 431 от 30.09.2011, акт приема-передачи от 30.09.2011 не подписало, направило ответчику соглашение от 04.10.2011 о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010 и письмо N 128 от 04.10.2011, которым известил о намерении отказаться от дальнейшего сотрудничества, и предложил в срок до 14.10.2011 передать помещения по передаточному акту либо уплатить долг в полном размере, произвести ремонтные работы по восстановлению всех повреждений, выполнить текущий (косметический ремонт).

Неисполнение ответчиком указанных требований явилось основанием для обращения ОАО "Хлеб Улан-Удэ" в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12.

Истец является собственником трансформаторной подстанции ТП-528 (ул. Пирогова, 1), к оборудованию которой присоединены энергопринимающие устройства НОУ ВПО "БЭПИ".

14.09.2011 г. арендодателем произведено отключение электроэнергии в арендуемых помещениях здания.

Первоначально письмом N 115 от 13.09.2011 в обоснование отключения электроэнергии с 14.09.2011 г. арендодатель сообщил ответчику о подготовке трансформаторной подстанции (ТП 528) к зимнему периоду.

Затем, уже после отключения электроэнергии, письмом N 117 от 15.09.2011, арендодатель сообщил о проведенном 13.09.2011, в отсутствии ответчика, обследования помещений, при котором выявлены со стороны запасного выхода оголенные провода, скрученные и подвешенные к стене, в помещении столярной мастерской разбросанные обрезки досок, строительный мусор, захламленность прилегающей к фасаду здания института территории (со стороны проезжей части) горючим мусором.

До настоящего времени подключения вновь произведено не было, что подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Следовательно, начиная с 14.09.2011 НОУ ВПО "БЭПИ" не имело возможности использовать арендуемые по договору нежилые помещения в результате действий арендодателя, прекратившего подачу электроэнергии. Образовательная деятельность в отсутствие электроэнергии невозможна.

Арендатор в течение двух недель не имеющий возможности использования помещений по назначению в качестве административных и учебных, вывез свое имущество, освободил арендуемые помещения здания и письмом от 30.09.2011 за исх.N 431 сообщил арендодателю об освобождении с 01.10.2011 здания и прекращении договора аренды в связи с грубым нарушением арендодателем условий договора, выразившихся в остановке учебного процесса. К письму от 30.09.2011 приложен подписанный арендатором акт приема-передачи от 30.09.2011.

04.10.2011 г. письмом N 128 арендодатель сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате 1200000 руб., об отсутствии в арендованном помещении преподавательского состава и студентов, испорченном имуществе: демонтированы подвесные потолки, сорвана электропроводка, сломаны направляющие для крепления потолочных плит и т.д. Подобное поведение арендатора, как указал истец, однозначно побуждает ОАО "Хлеб Улан-Удэ" отказаться от дальнейшей перспективы сотрудничества. Просили подписать соглашение о расторжении договора и передать имущество по передаточному акту либо устранить все замечания: оплатить долг, произвести ремонтные работы и выполнить текущий (косметический) ремонт.

07.04.2011 г. письмом N 134 арендодатель уведомил арендатора о том, что 02.10.2011 г., в нарушение условий договора, имея просроченную задолженность, НОУ ВПО "БЭПИ" выехало из арендованного помещения, не передав его в установленном порядке. Повторно перечисляет в письме нанесенный имуществу ущерб, сообщает о получении письма арендатора от 30.09.2011 г. N 431 с прилагаемым актом приема-передачи от 30.09.2011 г. При этом арендодатель указывает, что поскольку письмо получили лишь 04.10.2011 г., когда уже НОУ ВПО "БЭПИ" выехал и не произвел подлежащую передачу в день выезда, то направленная корреспонденция теряет всякое значение и ОАО "Хлеб Улан-Удэ" не имеет объективной возможности подписать направленный передаточный акт, так как в нем не отражено техническое состояние арендованного объекта.

Соответственно, из представленных писем истца N 128 от 04.10.2011 и N 134 от 07.10.2011, направленных ответчику, усматривается, что арендодателю было известно о выезде арендатора из арендуемых помещений.

Доказательств того, что 1, 2, 3 октября 2011 года и до настоящего времени ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом, истец не представил, напротив вышеуказанными письмами истца подтверждается выезд ответчика и отсутствие преподавательского состава и студентов.

Таким образом, ответчиком были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды, однако истец, уклонился от подписания акта сдачи-приемки.

Не отражение в акте приема-передачи технического состояния арендованного объекта, как правильно указал суд первой инстанции, не является основанием для уклонения от принятия арендованного имущества истцом, а также то обстоятельство, что на момент возврата арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

Ссылка истца на возможность использования помещений в качестве склада носит предположительный характер и документально не подтверждена.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате за август, сентябрь 2011 года в сумме 799994 руб. 85 коп. и отказал во взыскании арендной платы за период с октября 2011 года по 22.05.2012, поскольку ответчик не имел возможности использовать арендуемые помещения в результате действий истца.

Учитывая, что уведомление арендатора N 431 от 30.09.2011 о прекращении договора в связи с грубым нарушением его условий получено арендодателем 04.10.2011, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно взыскал предусмотренные договором пени включительно до 04.01.2012. В остальной части пени правомерно отказал, поскольку у арендатора отсутствовала обязанность по уплате арендной платы за период с 01.10.2011 по 04.01.2012.

Стоимость косметического ремонта арендуемых помещений согласно локальному сметному расчету N 1 экспертов ООО "Регион-Эксперт" составила 1659048 руб.

Ответчик признал причиненные истцу убытки в виде стоимости косметического ремонта в указанной сумме. Здесь следует отметить, что в смету включены работы и по вывозу мусора, который был оставлен ответчиком, и о хранении которого заявлялось истцом в обоснование довода об использовании истцом помещения до настоящего времени.

Пунктом 2.2.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан в случае досрочного освобождения помещений, до истечения срока аренды, не позднее чем за два месяца письменно уведомить об этом арендодателя. В случае предупреждения арендодателя в письменном виде, менее чем за два месяца о предстоящем освобождении, как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном освобождении помещения, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 50% от размера ежемесячной арендной платы

Поскольку досрочное освобождение помещений здания имело место не по инициативе арендатора, а в связи с действиями арендодателя по отключению электроэнергии, руководствуясь статьями 330, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании штрафа в размере 200000 руб.

В договоре стороны оговорили, что арендатор обязан передать помещение по окончании срока действия договора по акту приема-передачи (п. 2.2.14 договора).

Как было указано выше, ответчик фактически освободил арендуемое здание 01.10.2011, то обстоятельство, что на момент возврата арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

Обязание возврата имущества могло иметь место в случае незаконного удержания ответчиком имущества, однако имущество ответчиком не удерживалось, доказательств обратного истцом не представлено.

Доступ в здание у истца имелся и имеется, что подтверждается письмом от 07.10.2011, договором оказания услуг по оценке от 06.10.2011, соответственно требование об обязании возвратить имущество удовлетворению не подлежит.

Все помещения оказались во владении истца 02 октября 2011 года, что следует из письма истца N 134 от 07.10.2011 г. о выявленных при осмотре повреждениях помещений. Нахождение спорных помещений во владении истца с октября 2011 года подтверждается также заключением N 69/2011 от 21 октября 2011 года специалистов ООО "Регион-Эксперт", которые по поручению ОАО "Хлеб Улан-Удэ" осматривали все спорные помещения 6 и 13 октября 2011 года. Между тем истец полученный от ответчика акт о передаче имущества не подписал, при том, что препятствий для указания в акте даты фактического поступления имущества в его владение не имелось.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что доступ в здание имелся. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в требовании истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 арендодателю - ОАО "Хлеб Улан-Удэ" с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

Допущенные арифметические ошибки устранены определением от 24.04.2013.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

1.Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 24.04.2013, принятое по делу N А10-4317/2011, с учетом определения от 24.04.2013 об исправлении арифметической ошибки, в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хлеб Улан-Удэ" без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.П. Доржиев

Судьи

Н.В. Клочкова Е.М. Бушуева