Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 г. N 15АП-6189/13

город Ростов-на-Дону

09 июля 2013 г.

дело N А32-8555/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от ОАО "Дружба" - представителя Мосьпан С.Н. (доверенность от 16.01.2012),

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю - представителя Крыловой В.В. (доверенность от 26.12.2012),

от третьего лица - представителя Алимова С.Г. (доверенность от 07.06.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13 марта 2013 года по делу N А32-8555/2012

по заявлению открытого акционерного общества "Дружба"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица - Гуденко Александра Анатольевича,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Дружба" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Управление) о признании незаконным отказа от 24.01.2012 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:1051, отказа от 24.01.2012 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:1055, обязании произвести государственную регистрацию аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055 в пользу ОАО "Дружба".

Заявление мотивировано сохранением арендного обременения при выделении из земельного участка долей, сформированных в самостоятельные участки.

Определением от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гуденко Александр Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2013 заявленные требования удовлетворены.

Управление обжаловало решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Право общей долевой собственности Гуденко А.А. в исходном земельном участке с кадастровым номером 23:11:0106000:759 и его обременение арендой были прекращены одновременно при регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055, выделенными в счет земельных долей Гуденко А.А. Из пункта 4 статьи 11.8 следует, что при выделе право аренды на новые земельные участки может возникнуть на основании вновь заключенного договора аренды либо на основании дополнительного соглашения к первоначальному договору аренды о внесении изменений в такой договор. Заявителем не были представлены договоры аренды на вновь образованные в результате выдела земельные участки, соглашения о внесении изменений в первоначальный договор аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просил решение суда оставить без изменения.

В отзыве на апелляционную жалобу Гуденко А.А. просил решение суда отменить, поскольку для регистрации аренды заявитель должен быть заключить договоры аренды земельных участков либо внести изменения в договор аренды.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра доводы жалобы поддержал, представитель третьего лица поддержал позицию Управления. Представитель заявителя просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.05.2009 собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и ОАО "Дружба" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 площадью 25334500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район с/пос. Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба". Срок действия договора установлен до 31.12.2014. Договор прошел государственную регистрацию 13.08.2009. Из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 Гуденко А.А. в счет своих земельных долей сформировал два обособленных земельных участка с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051 площадью 31 377 кв. м и 23:11:0106000:1055 площадью 37 323 кв. м. Право собственности на выделенные земельные участки зарегистрировано за Гуденко А.А. ОАО "Дружба" обратилось в управление Росреестра за регистрацией обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051и 23:11:0106000:1055. 24.01.2012 государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации обременения на эти участки в связи с отсутствием договора аренды вновь образованных земельных участков либо соглашений о внесении изменений в существующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759.

По мнению Управления, аренда земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 прекратилась в отношении спорных земельных участков в связи с их выделом. Апелляционный суд не находит оснований согласиться с таким выводом. Как верно указал суд первой инстанции, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.

Анализируя положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые сослалось Управление в обоснование отказа в регистрации аренды земельных участков, суд первой инстанции обоснованно привел пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в которой дано токование статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к ипотеке: применяя статью 11.8 ЗК РФ, следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, при этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

На стабильность зарегистрированных обременений недвижимого имущества указано и в постановлении Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

По смыслу пункту 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Приведенные положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости (правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 по делу N А32-39214/2011).

Апелляционный суд поддерживает данное судом первой инстанции толкование пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Суд первой инстанции рассмотрел случай прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Так, согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Суд первой инстанции проверил, голосовал ли Гуденко А.А. против заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, однако такие доказательства суду первой инстанции представлены не были, равно как не представлены они и апелляционному суду. Судом установлено подписание договора аренды от имени третьего лица его представителем по доверенности, в связи с чем положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ о прекращении договора аренды в связи с выделением земельных участков, суд признал не подлежащим применению к настоящему спору.

Доводы апелляционной жалобы Управления повторяют содержание его отзывов и оспариваемых отказов в регистрации аренды, которые получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции. Апелляционный суд не находит законных мотивов для прекращения действия договора аренды в отношении выделенных земельных участков, равно как и для внесения изменений в первоначальный договор для регистрации первоначальной аренды в отношении сформированных в результате выдела участков. Нежелание собственника земельных участков, сформированных в результате выдела, с их обременением арендой, зарегистрированной в отношении первоначального участка, не является по смыслу действующего законодательства основанием прекращения аренды либо ее регистрации только при предоставлении соглашения между арендатором и собственником новых участков.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы Управления. Решение суда подлежит оставлению без изменения как вынесенное на основании правильного применения норм материального права. Выводы суда первой инстанции заявителем жалобы опровергнуты не были.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 марта 2013 года по делу N А32-8555/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко