Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2013 г. N 09АП-19959/13

г. Москва

18 июля 2013 г.

Дело N А40-150249/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2013 г.

В полном объеме постановление изготовлено 18.07.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПЭМ-СТН" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г., принятое судьей Махалкиным М.Ю. по делу N А40-150249/12

по иску ООО "ПЭМ-СТН" (ОГРН 1057746634549, 129085, г. Москва, ул. Бочкова, д. 11, стр. 1)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьих лиц Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507, местонахождение: 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Управления Росреестра по Москве,

о признании одностороннего отказа от договора недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: Девликамов А.А. по дов. от 12.11.2012 г., Зименс Р.В. по дов. от 12.12.2012 г.;

от ответчика: Забелян С.А. по дов. от 27.02.2013 г.;

от третьих лиц: от Правительства Москвы: Ланда В.М. по дов. от 28.10.2010 г.; от Управления Росреестра по Москве: неявка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПЭМ-СТН" предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270кв.м., выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0, 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г. (т. 1 л.д. 121-122) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 129-132).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалоб поддержал; Ответчик, Правительство Москвы по ним возражали, неявившееся Управление Росреестра по Москве надлежаще уведомлено о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: посредством доставления ему определения о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 882) и размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 2 л.д. 4).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.

Установлено, что 29.09.2006 г. между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО "ОАЗИС" (арендатор) заключен на срок 25 лет Договор аренды N М-02-031731, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Бочкова, вл. 11А, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина.

По условиям Договора в первоначальной редакции арендатор обязался разработать проектную документацию до 30.09.2007 г., завершить строительство - до 30.09.2008 г.

Однако Дополнительным соглашением от 05.04.2010 г. (т. 1 л.д. 38-39), прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 30.07.2010 г.; а крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, - исключен; вместо этого установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке арендной платы.

Дополнительным соглашением от 27.12.2010 г. (т. 1 л.д. 43-44), прошедшим государственную регистрацию, права и обязанности арендатора переданы ООО "ПЭМ-СТН".

Дополнительным соглашением от 26.10.2011 г. (т. 1 л.д. 50-51), прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 01.03.2012 г.; крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, не установлен; установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Со ссылкой на то обстоятельство, что в установленный Договором аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 срок (до 01.03.2012 г.) ООО "ПЭМ-СТН" проектирование не завершило и разрешение на строительство не получило, Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0 (т. 1 л.д. 55-56) и повторным уведомлением исх. от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1 (т. 1 л.д. 58) заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения данного Договора по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ).

В силу данной нормы заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции полагает отказ арендодателя от Договора аренды недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона.

I.

Нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ устанавливают сроки, нарушение которых со стороны арендатора подлежит квалификации как существенное нарушение условий договора и влечет право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке, а именно:

- неисполнение обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором;

- если в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, - в срок, на который выдано разрешение на строительство;

- если в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, и разрешение на строительство отсутствует, - по истечении 5-ти лет со дня заключения договора.

Однако нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не регулируют ситуацию, наблюдаемую в настоящем деле, когда в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство.

К такой ситуации, когда в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство, - специальное правило абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не применимо и действует общее регулирование, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, наделяющее арендодателя правом требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренда по основанию неиспользования арендатором земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, - исчисляя начало 3-х летнего срока с даты окончания срока, отведенного договором для выполнения стадии проектирования.

По настоящему делу установленный абз. 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ 5-летний срок в любом случае не может исчисляться ранее 26.10.2011 г., когда Дополнительным соглашением в первоначальный Договор были внесены изменения и срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, был продлен до 01.03.2012 г.

При ином толковании образуется неразрешимая коллизия, при которой 5-летний срок, в течение которого арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения Договора в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011 г., истекает ранее срока, в течение которого арендатор по условиям Договора в редакции последующих изменений обязан завершить лишь проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г.

II.

П. 1 ст. 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет в т.ч. правовое положение участников гражданского оборота, регулирует договорные обязательства.

Следовательно, правовая норма, устанавливающая основания для досрочного (судебного или внусудебного) прекращения обязательств из договора аренды (независимо от того, какая вещь материального мира согласована в качестве объекта аренды), является нормой гражданского законодательства.

В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Из этого следует, что действие нормы гражданского законодательства по территории, даже если эта норма установлена федеральным законом, не может ограничиться какой-либо частью территории Российской Федерации.

Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды, должен действовать на всей территории РФ.

Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды только для тех земельных участков, что находятся в публичной собственности и расположены в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, - означает, что действие такого закона по территории ограничено территорией только 2-х субъектов РФ, что противоречит абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ.

Абз. п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

В главе 34 ГК РФ норм, наделяющих арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, не содержится.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ) не подлежит применению в силу абз. п. 2 ст. 3 ГК РФ, как не соответствующая нормам гражданского права, содержащимся в ГК РФ.

III.

Договор аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 не наделяет арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения.

В п. 6.1. Договора определены обстоятельства, при которых арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения "в установленном законом порядке", - под которым нормы ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗеК РФ понимают только судебный порядок.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по состоянию на 21.06.2012 г. и 12.10.2012 г., когда арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения Договора, не существовало объективного состава юридических фактов, при которых у арендодателя могло бы возникнуть право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды является недействительным.

Учитывая изложенное, заявленный иск подлежит удовлетворению; решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г. по делу N А40-150249/12 отменить.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв.м., выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0, от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина А.П. Тихонов