Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. N 09АП-20087/13

г. Москва

16 июля 2013 г.

Дело N А40-17540/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2013 года по делу N А40-17540/2013, принятое судьей Кофановой И.Н. (127-168),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (ОГРН 1047796912404, ИНН 7730516295)

к Открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (ОГРН 1097746368367, ИНН 7732538311)

3-е лицо - Департамент городского имущества города Москвы об обязании ответчика не препятствовать истцу в пользовании помещениями

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Истомина Л.А. по доверенности от 12.02.2013, генеральный директор Муканова А.С. по приказу N 3-гд от 16.02.2012

от ответчика: Шикалина Т.Д. по доверенности от 15.02.2013

от 3-его лица: Туренкова М.А. по доверенности от 27.02.2013

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (далее - ООО "БАНИ Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (далее - ОАО "БОК "Переделкино") об обязании ответчика не препятствовать истцу в пользовании помещениями по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв.м. (1 этаж, помещения II, комнаты 3,4,9-11,41-45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14-26, 28-40, 44-80, 82-87), переданными истцу на основании договора аренды объекта нежилого фонда N 08-299/05 от 15.06.2005 г. и об обязании ответчика исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв.м. (1 этаж, помещения II, комнаты 3,4,9-11,41-45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14-26, 28-40, 44-80, 82-87) на основании договора на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения N 05/09 от 05.09.2005 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2013 года по делу N А40-17540/13 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, пунктом 7.3. договора аренды N 08-299\05 от 15.06.2005 г. не предусмотрена возможность расторжения договора во внесудебном порядке.

Истец утверждает, что Арендодатель в нарушение положений гражданского законодательства не направил Арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию и доводы ответчика.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и 3-его лица, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 15 июня 2005 года между ОАО "БОК "Переделкино" (Арендодатель), ООО "БАНИ Менеджмент" (Арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (Представитель собственника) заключен договор на аренду объекта нежилого фонда N 08-299/05, по условиям которого на основании Контракта на право хозяйственного ведения от 25.09.2002 г. N 0-1780/02 Арендодатель с согласия собственника сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 911 кв.м. (1 этаж, помещение II, комнаты 3,4,9-11,41-45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14-26, 28-40, 44-80, 82-87) по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5.

Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора и составляет с 01 июня 2005 г. по 01 июня 2015 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним (N регистрации 77-77-07/028/2005-775).

Нежилое помещение, являющееся предметом договора, было передано Арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2005 г.

Пунктом 4.3.2. договора аренды определено, что Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также своевременно оплачивать по отдельным договорам с Арендодателем коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.

В пункте 7.3. указанного договора предусмотрено, что договор аренды, может быть, досрочно расторгнут Арендодателем, Представителем собственника в одностороннем порядке, в том числе в связи с невнесением арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающей размер арендной платы за два срока, а также в связи с невнесением Арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 2-х сроков.

Материалами дела установлено, что во исполнение договора аренды 05 сентября 2005 г. между сторонами на основании договора аренды от 15.06.2005 г. N 08-299/05 был заключен договор N 05/09 на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения.

Согласно условиям упомянутого договора Арендодатель обеспечивает пользование коммунальными услугами, а Арендатор возмещает Арендодателю расходы по пользованию коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию арендованных помещений. На основании п.1.2. договора Арендатор компенсирует коммунальные услуги на основании выставленных Арендодателем счетов за потребление электроэнергии, пользование вентиляцией и тепловой завесой, теплоснабжение, водоснабжением и обслуживание канализации.

П. 6.1. указанного договора предусмотрено, что оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится Арендатором ежемесячно до 10-го числа следующего за расчетным месяцем по счету путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

П.6.4. договора установлено, что в случае неполучения Арендатором счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг оплата услуг производится им по расчету предыдущего месяца.

Дополнительным соглашением от 01.06.2012 г. N 4 к договору от 05.09.2005 г. года N 05/09 стороны определили, что до установления Арендатором энергосчетчиков (пункт 1.4. договора от 05.09.2005 г.) оплата возмещаемых Арендодателю расходов по водоснабжению и потребленной энергии производится в соответствии с согласованным сторонами количеством потребленных водо-энергоресурсов, приведенных в приложении NN 13, 14, 15, 16 к настоящему договору.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывал, что на протяжении срока действия договора аренды своевременно и в полном объеме оплачивал арендные и иные платежи, в том числе коммунальные платежи и платежи на эксплуатационное обслуживание, однако ответчик при отсутствии юридических оснований для расторжения договора аренды и, как следствие, договора на обслуживание необоснованно в одностороннем порядке уведомлением от 15.01.2013 года расторг договор аренды и потребовал освободить арендуемые помещения, а 01.02.2013 года полностью завладел всеми помещениями и имуществом, принадлежащим истцу.

ООО "БАНИ Менеджмент" настаивает на обязании ответчика не препятствовать истцу в пользовании помещениями, переданными истцу на основании договора аренды объекта нежилого фонда N 08-299/05 от 15.06.2005 г., и на обязании ответчика исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений на основании договора на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения N 05/09 от 05.09.2005 г.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что договор аренды N 08-299/05 от 15.06.2005 г. расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке, арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекратились, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ООО "БАНИ Менеджмент" утверждает, что договором аренды N 08-299/05 от 15.06.2005 г. не предусмотрен односторонний отказ от договора.

Данный довод судом исследовался и не нашел подтверждения.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из содержания договора аренды от 15.06.2005 года N 08-299/05, в п. 7.3 договора предусмотрено право Арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора в случае невнесения Арендатором арендной платы и платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 2-х сроков.

То обстоятельство, что в тексте договора отсутствует указание именно на внесудебный порядок расторжения договора, на правовую оценку спорных правоотношений не влияет, поскольку толкование условий договора как отдельно, так и в совокупности, а именно п.7.2, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон, п. 7.4 договора, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора заинтересованной стороной в судебном порядке, а также п. 7.3 договора, предусматривающего право Арендодателя на одностороннее досрочное расторжение договора, позволяет сделать вывод о том, что в п. 7.2 договора аренды содержится правило именно о внесудебном досрочном одностороннем отказе Арендодателя от договора аренды в определении, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, ООО "БАНИ Менеждмент" своевременно не оплачивало счета за водо- и энергоснабжение в августе, сентябре, октябре, ноябре и декабре 2011 года, а также не оплатило потребленные коммунальные услуги за период с октября по декабрь 2012 года (по состоянию на 15.01.2013 года).

Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды дает право Арендодателю требовать расторжения договора досрочно, в связи с чем 15 января 2013 года ОАО "БОК "Переделкино" направило в адрес ООО "БАНИ Менеджмент" уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, которое было получено истцом 25 января 2013 года.

Таким образом, договор аренды от 15.06.2005 года N 08-299/05 является расторгнутым.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Соответственно, правовых оснований для занятия спорного помещения у истца не имеется. Действующим законодательством не предусмотрена защита прав лица, не являющегося титульным владельцем.

Ссылка истца на то обстоятельство, что Арендодатель в нарушение положений гражданского законодательства не направил Арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, не соответствует обстоятельствам дела.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в срок.

06 декабря 2012 года ОАО "БОК "Переделкино" уведомило ООО "БАНИ Менеджмент" о необходимости оплаты задолженности в разумный срок (т. 1, л.д. 87-88), письмо получено истцом согласно выписке с сайта ФГУП "Почта России" 10.01.2013 (т. 2, л.д. 89). В письме содержалось предупреждение о том, что в случае неуплаты коммунальных платежей договор аренды будет расторгнут.

Судебная коллегия также отмечает, что в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основание иска).

Избранный истцом способ защиты права не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, при этом если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применить лишь этот способ, направленный на восстановление нарушенного права.

Как видно из материалов дела, иск по настоящему делу сформулирован как требование об устранении препятствий в пользовании спорными помещениями, то есть фактически направлен на защиту от чинимых препятствий в пользовании помещений, и обладает признаками негаторного иска.

Между тем, доказательства того, что ответчик препятствовал истцу в пользовании спорными помещениями, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены.

Поскольку уведомление о расторжении договора аренды в установленном порядке не оспорено, арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекращены, что не оспаривалось сторонами в процессе судебного разбирательства, правомочия в отношении спорных помещений у ООО "БАНИ Менеджмент" отсутствуют.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "БАНИ Менеджмент" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2013 года по делу N А40-17540/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

С.В. Краснова Т.Я. Сумарокова