Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2013 г. N 17АП-10122/12

г. Пермь

22 июля 2013 г.

Дело N А60-21163/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии представителя ответчика - открытого акционерного общества "Уралтрансстрой" - Швецова А.В. (доверенность от 07.06.2013),

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - открытого акционерного общества "Уралтрансстрой"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 апреля 2013 года

по делу N А60-21163/2012,

принятое судьей Смагиным К.Н.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к открытому акционерному обществу "Уралтрансстрой"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Уралтрансстрой" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.03.2006 N 2-727 в размере 17 776 330 руб. 01 коп., в том числе 9 982 129 руб. 68 коп. долга, 7 794 200 руб. 42 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2013 решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.04.2013 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 8 563 021 руб. 39 коп., в том числе 6 153 395 руб. 25 коп. задолженность по арендной плате, 2 409 626 руб. 14 коп. неустойка.

Не согласившись с решением суда, общество направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указывает, что при рассмотрении настоящего спора судом не исследован расчет площадей, необходимых для строительства жилых домов первой и второй очередей, представленный ответчиком, в связи с чем является ошибочным вывод суда о размере задолженности по арендной плате. Считает, что при определении площади второй очереди необходимо руководствоваться СНиП 2.07.01-89 "Планировка и застройка городских и сельских поселений", в связи с чем площадь используемая домом второй очереди составляет 5 272 кв.м., а не 12 935, 94 кв.м. Ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает, что при расчете площади первой очереди судом не учитывалось общее имущество жильцов многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок на котором расположен дом с элементами благоустройства и озеленения, а также инженерные сети, которые были введены в эксплуатацию при сдаче жилого дома первой очереди, и пожарный проезд. Таким образом площадь застройки первой очереди составляет 11 391 кв.м. Кроме того ссылается на то, что судом не принято во внимание, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в разные периоды определялась разными постановлениями правительства Свердловской области, в связи с чем в расчете на 2009 -2010 годы кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 10 642 руб. 80 коп., что не соответствует нормативным актам об утверждении кадастровой стоимости. Также указывает, что суд в расчете арендной платы не учел частичную оплату ответчиком, а также допустил арифметическую ошибку. Оплаченная сумма за второй квартал 2009 составляет 337 305 руб. 41 коп., в связи с чем сумма задолженности, а также неустойка рассчитана не верно. При расчете задолженности за период с 02.05.2009 по 30.06.2009 вместо 365 дней указано 395 дней. Также считает, что при расчете задолженности за февраль 2010 допущена ошибка, так как сумма долга указана 628 067 руб. 04 коп., а сумма долга за январь 584 645 руб. 66 коп. с учетом того, что в феврале дней меньше. Кроме того указывает, что суд неверно определил размер неустойки, так как неустойка, как акцессорное обязательство и вид гражданско-правовой ответственности, не может существовать без основного обязательства и считается прекращенной с момента расторжения основанного договора, таким образом за период после подписания сторонами соглашения о расторжении договора неустойка начислению не подлежит. Кроме того считает, что с учетом пропуска срока исковой давности неустойка не подлежит взысканию.

Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу не направила, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.03.2006 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 2-727, по условиям которого арендатору по акту от 24.03.2006 передан в аренду для строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и трансформаторной подстанции земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 025:0044 общей площадью 16633 кв.м.

Согласно п. 6.1. договора срок действия договора установлен с 22.12.2005 по 21.12.2008. Права и обязанности у сторон возникают с 22.12.2005.

В п. 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с п. 3.1. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2006.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в сумме 17 776 330 руб. 01 коп. за период с первого квартала 2009 по декабрь 2011 (задолженность по основному долгу), истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на сумму долга в соответствии с условиями договора.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок сформирован в целях строительства двух жилых домов со встроенным магазином, пристроенной подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся поэтапно.

Как правильно указал суд первой инстанции, с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в каждом многоквартирном жилом доме, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимым для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах, и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной в расчете площадью и получение арендных платежей за пользование им.

Вместе с тем, после сдачи в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в первом доме, общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком в той его части, которая не занята введенным в эксплуатацию домом и трансформаторной подстанцией, а использовалась для завершения строительства жилого дома второй очереди со встроенными помещениями и подземной автостоянки.

Как следует из расчета администрации, он проведен следующим образом, для строительства всех объектов общей площадью 24 896 кв. м (два жилых дома с нежилыми помещениями, трансформаторная подстанция, подземная автостоянка) предоставлен участок площадью 16 633 кв. м. Первоначально в эксплуатацию введены жилой дом первой очереди и трансформаторная подстанция общей площадью 5533,7 кв. м, следовательно, для строительства оставшейся части объектов необходим участок площадью 12 935,94 кв. м, рассчитанный по следующей формуле: 16 633 - 16 633 / 24 896 * 5533,7.

Оснований для принятия расчета общества у суда не имеется, поскольку площадь им рассчитана по СНиП для эксплуатации жилого дома, в то время как истец и суд определяли площадь, необходимую для завершения строительства жилого дома, встроенных помещений магазина и подземной автостоянки, которые вводились в эксплуатацию отдельными этапами, в том числе магазин и стоянка введены 30.07.2010.

Общество, действуя разумно и осмотрительно после сдачи первых объектов, могло обратиться к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор путем исключения из состава арендуемого участка, земельного участка занятого введенными в эксплуатацию жилым домом и трансформаторной подстанцией. Данные действия обществом не совершены, доказательств того, что обращения имели место в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно принял расчет площади участков истца.

Довод общества о том, что в спорный период кадастровая стоимость участка менялась и при расчете арендной платы следует руководствоваться кадастровой стоимостью, действующей в тот или иной период времени, рассмотрен апелляционным судом и отклонен в силу следующего.

В спорный период действовал Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП.

Размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по формуле: ГАП = КС x Ст x П / 100%, где: ГАП - годовая арендная плата; КС - кадастровая стоимость 1 кв. м, определенная, исходя из значений, применяемых при расчете арендной платы в 2008 году (рублей/кв. м).

В силу п. 5-3 указанного Постановления, арендная плата, рассчитанная в соответствии с настоящим Постановлением, ежегодно увеличивается на коэффициент увеличения, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, утверждаемый Правительством Свердловской области на очередной год.

Коэффициенты увеличения 1,1150 (на 2009 год), 1,1070 (на 2010 год) утверждены постановлениями Правительства Свердловской области от 23.12.2008 N 1365-ПП и от 20.11.2009 N 1685-ПП.

Таким образом, расчет арендной платы за спорный период правильно произведен исходя из кадастровой стоимости 2008 года с увеличением на соответствующие коэффициенты.

Довод общества о том, что при расчете долга не учтен платеж за второй квартал 2009 года в сумме 337 305 руб. 41 коп., рассмотрен апелляционным судом и отклонен, так как указанный платеж учтен администрацией в качестве платежа за 1 квартал 2009. В платежном поручении общество в назначении платежа указало "арендная плата за 2009 год" (т. 1, л.д. 656), поскольку на дату платежа у общества имелась задолженность, администрация вправе была зачесть этот платеж в счет платы за первый квартал 2009 года (раздел 2.2.4 договора аренды).

Действительно в принятом судом расчете администрации долга за второй квартал 2009 года допущена арифметическая ошибка, так как количество дней в году указано 395 вместо правильного 365 (т. 2, л.д. 62), однако это не является основанием для отмены судебного акта, а данное обстоятельство может быть устранено в порядке, предусмотренном ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению стороны или по инициативе суда.

Довод об арифметической ошибке в расчете арендной платы за январь, февраль 2010 года, поскольку при меньшем количестве дней в феврале сумма в этом месяце больше чем в январе, не нашел своего подтверждения, расчет проверен и является верным. В январе администрацией учтен платеж 185 164 руб. 04 коп., в результате чего ежемесячный платеж в январе 2010 уменьшился на эту сумму.

Довод общества о том, что неустойка не подлежит начислению за период после расторжения договора, рассмотрен апелляционным судом и отклонен в силу следующего.

В соответствии с п. 2,3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из соглашения сторон о расторжении договора аренды усматривается, что стороны договорились, что расторжение договора не освобождает общество от уплаты арендной платы за период до 30.07.2010, и соответствующих штрафных санкций (т. 1, л.д. 24).

Толкование условий названного соглашения в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что стороны в письменном виде согласовали условие о начислении неустойки на сумму долга, возникшую до расторжения договора, и возможность её начисления до полной оплаты долга.

Указание общества на то, что неустойка не должна взыскиваться, поскольку расчет арендной платы произведен только в 13.03.2013, не принимается апелляционным судом, поскольку данный расчет произведен администрацией во исполнение определения арбитражного суда о принятии искового заявления к производству исходя из площади участка, занятого строительством в спорный период, ранее расчет обществу направлялся, однако обязательство обществом не исполнено.

Довод о несоразмерности взысканной неустойки рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку суд первой инстанции на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки до величины соразмерной последствиям нарушения обязательства. Оснований для переоценки данных выводов суда и дальнейшего снижения неустойки апелляционным судом не установлено, при том, что соответствующих доказательств ответчиком не представлено (Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что оснований для отмены решения суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 апреля 2013 года по делу N А60-21163/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Т.Л.Зеленина Г.Л.Панькова