Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2013 г. N 01АП-2261/13

19 июля 2013 г.

А38-147/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шмидько Е.Ю.,

при участии представителей сторон:

от истца - Капустина И.В. по доверенности от 31.01.2013 N 12 (сроком по 01.02.2014);

от ответчика - Долгова Н.С. по решению от 04.11.2003, Дыдычкина Д.А. по доверенности от 03.09.2013,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" (ИНН 1215091433, ОГРН 1031200432977), г. Йошкар-Ола,

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.02.2013

по делу N А38-147/2012, принятое судьей Рыбаковым А.А.

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

к обществу с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" (ИНН 1215091433, ОГРН 1031200432977)

о взыскании основного долга по арендной плате и неустойки.

СУД УСТАНОВИЛ,

что муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" основного долга по арендной плате в сумме 1 470 288 руб. 65 коп. и договорной неустойки в сумме 121 468 руб. 71 коп.

Решением от 28.02.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" долг в сумме 1 470 288 руб. 65 коп. и договорную неустойку в размере 121 468 руб. 71 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также неправильно применены нормы материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, изменение условий договора аренды в части изменения методики определения арендной платы должно производиться в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно заявитель апелляционной жалобы указал, что, применяя повышающие коэффициенты, КУМИ не произвело перерасчет арендной платы с учетом понижающих коэффициентов за предшествующие арендные платежи.

Считает, что судом не применены положения постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и не учтены выводы, изложенные в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11.

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проведено в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видео-конференцсвязи с Арбитражным судом Республики Марий Эл.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 сентября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы, выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" (арендатором) заключен в письменной форме договор, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 4898 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, ул. Тургенева, дом 9, кадастровый номер 12:05:04 03 006:0016, категория земель - земли поселений, территориально - экономическая оценочная зона N 11, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (т.1, л.д. 14, 15). Земельный участок предоставлен для строительства производственной базы.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 1 сентября 2005 года (т.1, л.д.15). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспаривался.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды земельных участков в соответствии с постановлением Главы администрации от 2 января 2005 года N 64, независимым оценщиком.

Пункт 2.4 договора предусматривает, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. В случае изменения размера арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Об изменении ставок арендной платы собственник земельного участка в письменной форме уведомлял ответчика (т.1, л.д. 23-27).

Постановлением Главы администрации Города Йошкар-Ола от 21 января 2005 года N 64 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола.

В соответствие с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" от 1 сентября 2005 года арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемым независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В указанном пункте постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 12.05.2010 N 1252 внесены изменения. Абзац 2 пункта 4 постановления изложен в иной редакции. При этом размер рыночной стоимости права аренды, определенный независимым оценщиком, устанавливается с учетом дифференцированных коэффициентов в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков. Так за шестой год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды) подлежит применению коэффициент 2 от рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, определенный независимым оценщиком.

При предъявлении исковых требований истец использовал для расчета арендной платы отчет ООО "Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки" N 161-11/2008 на 2009 год, N 215-12/2009 на 2010 год и N 208/27 на 2011 год. Исходя из размера рыночной стоимости арендной платы, определенной указанными отчетами, сумма долга со 2 квартала 2009 года по 2011 года составила 1 815 721 руб. 73 коп.

Судом в ходе рассмотрения дела удовлетворено ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы отчета ООО "Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки" N 161-11/2008 от 24 ноября 2011 года и отчетов ООО "Бизнес-Оценка" N 215-12/2009 от 27 сентября 2009 года и N 208/27 от 28 декабря 2010 года на соответствие требованием законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение данной экспертизы поручено Общероссийской общественной организации "Российское Общество оценщиков".

В материалы дела представлено экспертное заключение N 1141/2012-2 от 21.11.2012 (том 3 л.д. 21-33). Из представленного Отчета следует, что Отчет N 161-11/2008з общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости Экспертизы и Оценки" об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы земельных участков на 2008 год не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В материалы дела представлено экспертное заключение N 1141/2012-1 от 21.11.2012 (том 3 л.д. 21-33). Из представленного Отчета следует, что Отчет N 215-12/2009з Общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости Экспертизы и Оценки" об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы земельных участков на 2009 год не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 3 л.д. 33-42).

В материалы дела представлено экспертное заключение N 240 на Отчет N 208/27-10 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы на земельный участок (том 3 л.д. 117-162).

Из представленного заключения следует, что указанный Отчет N 208/27-10, проведенный ООО "Бизнес-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Во исполнение определения суда от 08.06.2012 в материалы дела представлен Отчет ООО "Центр-Прайс" N 1197-01-2012 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, кадастровый номер 12:05:0403006:0016 общей площадью 4898 кв.м по состоянию на 1 января 2009 года, на 1 января 2010 года, на 1 января 2011(том 2 л.д. 1-33).

Из отчета следует, что рыночная стоимость размера арендной платы по состоянию на 1 января 2009 года составляет 340 000 руб., на 1 января 2010 года - 354 000 руб. на 1 января 2011 года - 407 000 руб.

Стороны в судебном заседании договорились признать отчет N 1197-01-2012 от 29 июня 2012 года обоснованным и взять его в основу своих расчетов суммы арендной платы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, полагает, что оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование

имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и

сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции определил размер арендной платы исходя из пунктов 2.3, 2.4 договора аренды, постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 12.05.2010 N 1252, которым внесены изменения в абзац 2 пункта 4 постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21 мая 2005 года N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или введении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

При этом суд правомерно исходил из размера рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, определенным на основании Отчета N 1197-01-2012 от 29.06.2012 и с учетом дифференцированных коэффициентов в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков, независимо от воли сторон договоров аренды, и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Указанные выводы изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В данном случае договор аренды заключен (01.09.2005), после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Таким образом, независимо от отсутствия в тексте договора аренды возможности одностороннего изменения размера арендной платы, в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельного участка, такой порядок обязателен к применению.

Таким образом, изменение условий договора аренды в части изменения методики определения арендной платы не связано с применением порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу вышеизложенного суд первой инстанции обосновано отклонил довод ответчика о необходимости согласования с ним размера арендной платы, и письменного изменения условий договора аренды земельного участка.

Таким образом, судом правомерно принят за основу расчет истца, из которого следует, что на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы за указанный период в сумме 1 470 288 руб. 65 коп. При этом расчет арендной платы по договору N 2259/2005-н основан на порядке, утвержденном постановлением Главы администрации от 21 января 2005 года N 64, с применением корректирующих коэффициентов.

Наличие задолженности ответчика по оплате арендной платы по договору от 01.09.2005 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, поскольку признается им частично в сумме 920 109 руб. 36 коп., при этом ответчик исключает лишь применение повышающих коэффициентов.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в сумме 1 470 288 руб. 65 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени по договору за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате.

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора от 01.09.2005 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Нарушение обществом с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой" срока внесения арендной платы подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Вследствие этого у истца возникло право требовать оплаты неустойки (пени) в заявленной сумме.

Размер неустойки судом апелляционной инстанции проверен и признан обоснованным в сумме 121 468 руб. 71 коп.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иных аргументов, влекущих отмену решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.02.2013 по делу N А38-147/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волговятспецстрой", г. Йошкар-Ола, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

Е.А. Богунова А.И. Вечканов