Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 г. N 10АП-2592/13 (ключевые темы: нежилые помещения - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - договор аренды - аренда с правом выкупа)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 г. N 10АП-2592/13

г. Москва

24 июля 2013 г.

Дело N А41-39164/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Ивановой Л.Н., Александрова Д.Д.,

при ведении протокола судебного заседания: Бегма А.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Элис" (ИНН:5024019994, ОГРН:1025002881276): Рыжих А.Н. по доверенности от 06.08.2012,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области: Купцова О.А. по доверенности от 17.04.2013 N 5/1.1.11,

от общества с ограниченной ответственностью "Контора" (ИНН:5024127100, ОГРН:1125024001915): Игнатов И.Н. генеральный директор, приказ от 21.03.2012 N 1, Сажаев А.А. по доверенности от 26.03.2013, Франчук И.В. по доверенности от 26.03.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Контора" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2013 года по делу N А41-39164/12, принятое судьёй Муриной В.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Элис" к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Контора" о признании незаконными решений и обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Элис" (далее - ООО "Элис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учётом принятых судом уточнений) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области (далее - Комитет) о:

- признании наличия у ООО "Элис" права преимущественного приобретения арендуемого имущества - помещения с инвентарным номером 090:029-2813/А-I, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Советская, дом 2;

- признании незаконным письма/решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района от 17.05.2012 N 590/1.1.11;

- признании незаконным письма/решения Комитета по управлению имуществом администрации Красногорского муниципального района от 25.07.2012 N 920/1.1.11;

- обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Элис", путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", а именно:

- обеспечить в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

- направить в адрес ООО "Элис" проект договора купли-продажи помещения, имеющего инвентарный номер 090:029-2813/А-I, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, улица Советская, дом 2, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (т. 1 л.д. 2-11, 100-101).

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2012 по делу N А41-39164/12 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Контора" (далее - ООО "Контора") (т. 1 л.д. 99).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 по делу N А41-39164/12 заявленные требования удовлетворены (т. 2 л.д. 45-48).

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

ООО "Контора" также обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на указанный выше судебный акт, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Комитета в полном объёме поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, а также в апелляционной жалобе ООО "Контора", просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители ООО "Контора" поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, а также в апелляционной жалобе Комитета, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ООО "Элис" возражал против доводов заявителей апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставит без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12.07.1993 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ПКФ "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 1/265, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком с 12.07.1993 по 12.07.1998 нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 172,2 кв.м. и подвал общей площадью 208,2 кв.м., расположенное во встроено-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (т. 1 л.д. 14-17).

По акту приёма-передачи от 12.07.1993 нежилое помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 18).

16.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ПКФ "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 110/333, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком с 13.07.1998 по 31.12.1998 нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 172,2 кв.м. и подвал общей площадью 208,2 кв.м., расположенное во встроено-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (т. 1 л.д. 19-22).

19.04.1999 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ООО "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 46/110, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.1999 по 31.12.2008 нежилое помещение общей площадью 380,4 кв.м., из которых площадь 1-го этажа - 172,2 кв.м., площадь подвала - 208,2 кв.м., расположенное во встроено-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (т. 1 л.д. 23-30).

В дополнительном соглашении от 30.01.2009 N 70/3.4/09 к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110 стороны установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв.м., из которых 76,08 кв.м. разрешено использовать для передачи в субаренду (т. 1 л.д. 31-36).

Кроме того, указанным выше дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 по 30.06.2010.

В дополнительном соглашении от 04.06.2010 N 37/3.4/10 к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110 стороны установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв.м., при этом под розничную торговлю и склад передаётся 208,2 кв.м., из которых 76,08 кв.м. разрешено использовать для передачи в субаренду (т. 1 л.д. 38-39).

Также, указанным выше дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 по 30.06.2011.

12.07.2011 стороны заключили дополнительное соглашение N 39/3.4/11 к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110, которым продлили срок действия указанного договора по 31.12.2011 (т. 1 л.д. 40-42).

Кроме того, стороны установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв.м. и передаётся в аренду для использования под розничную торговлю, из которых 76,08 кв.м. разрешено использовать для передачи в субаренду.

12 марта 2009 года администрацией Красногорского муниципального района было получено заявление ООО "Элис" от 10.03.2009 N 3 о выкупе арендованного нежилого помещения общей площадью 380,4 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т. 1 л.д. 102).

Решением Совета Депутатов Красногорского муниципального района Московской области от 29.04.2009 N 350/20 была утверждена программа приватизации муниципального имущества Красногорского муниципального района на 2009 год, в соответствии с которой арендуемые ООО "Эллис" помещения площадью 380,4 кв.м. были включены в прогнозный перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в 2009 году.

Письмом от 04.05.2009 ООО "Элис" заявило о том, что в порядке реализации преимущественного права общество намерено выкупить нежилые помещения общей площадью 157 кв.м. (т. 1 л.д. 103).

В ответ на указанное обращение Комитет сообщил арендатору о невозможности продать помещение площадью 157 кв.м., поскольку в программу приватизации на 2009 год включено помещение площадью 380,4 кв.м. Также Комитет просил ООО "Элис" подтвердить своё намерение выкупить арендуемое помещение площадью 380 кв.м. (т. 1 л.д. 104).

Письмом от 12.05.2009 ООО "Элис" известило Комитет о своем намерении выкупить помещения общей площадью 380,4 кв.м. (т. 1 л.д. 105).

Однако 27.05.2010 спорные нежилые помещения были исключены из прогнозного перечня объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в 2009 году.

26 декабря 2011 N 28 истец вновь обратился к Главе Крансогорского муниципального района Московской области с заявлением о выкупе арендованного имущества общей площадью 380,4 кв.м. в порядке реализации преимущественного права на его приобретение (т. 1 л.д. 43-44).

Кроме того, 17.01.2012 Комитету было вручено письмо, содержащее предложение о заключении с ООО "Элис" дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110 на 2012 год (т. 1 л.д. 47).

Уведомлением от 08.02.2012 N 130/1.1.11 Комитет заявил об отказе в продлении вышеназванного договора аренды, сославшись на нарушения, указанные в акте от 17.01.2012, составленном сотрудниками арендодателя в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 48, 108).

Письмами от 24.02.2012 N 31 и от 28.04.2012 N 33 ООО "Элис" повторно просило обеспечить ему возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендованного помещения (т. 1 л.д. 49-50, 51).

В ответных письмах от 17.05.2012 N 590/1.1.11 и от 258.07.2012 N 923/1.1.11 Комитет повторно уведомил ООО "Элис" об отказе от продления договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 и об отсутствии у ООО "Элис" преимущественного права на приобретение ранее арендованного помещения в связи с отсутствием договорных отношений (т. 1 л.д. 52, 55).

31.05.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Контора" (арендатор) заключен договор аренды N 159/3.3/12А, по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 месяцев и 20 дней, начиная с 01.06.2012, нежилое помещение N 1 комнаты N 1-10 площадью 169,3 кв.м., расположенные на 1-ом этаже и комнаты N 11-24 площадью 209,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (т. 1 л.д. 85-87).

Ссылаясь на то обстоятельство, что Комитет незаконно уклоняется от продажи ООО "Эллис" арендованного последним помещения, названное общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определён в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьёй 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что ООО "Элис" соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из представленных суду документов следует, что первоначально ООО "Элис" с заявлением о выкупе арендованных нежилых помещений общей площадью 380,4 кв.м. обращалось в марте 2009 года (т. 1 л.д. 102).

Однако, несмотря на выраженное обществом намерение реализовать свое право на приобретение занимаемых помещений площадью 380,4 кв.м. (т. 1 л.д. 103-105), эти помещения 29.04.2009 были исключены из прогнозного плана приватизации на 2009 год.

Впоследствии обращения ООО "Элис" к Главе Красногорского муниципального района с просьбой обеспечить обществу возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества имели место быть в 2011 и 2012 годах (т. 1 л.д. 43-44, 49-51).

Однако Комитет заявил об отсутствии у ООО "Элис" права на преимущественное приобретение спорного имущества (т. 1 л.д. 52, 55).

Вместе с тем, оснований для отказа обществу в приобретении арендованных помещений у Комитета не имелось.

Факт непрерывного нахождения арендованного имущества во временном пользовании и владении ООО "Элис" более двух лет подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды (т. 1 л.д. 14-17, 19-22, 23-30, 31-36, 38-39, 40-42).

Арбитражный апелляционный суд обращает внимание на то, что общая площадь арендованных помещений не менялась и составляет 380,4 кв.м.

Доказательств того, что на момент обращения ООО "Элис" с заявлением о выкупе арендуемого имущества у арендатора имелась задолженность, в материалах дела не имеется.

Представленные суду акты сверки взаимных расчётов, составленные по состоянию на 12.12.2009, 12.12.2010, 12.12.2011 и на 12.12.2012, со стороны ООО "Элис" не подписаны (т. 2 л.д. 11-15).

Иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении ООО "Элис" обязательств по договору аренды, Комитет суду не представил.

Факт получения органом местного самоуправления заявлений ООО "Элис" о выкупе арендованного нежилого помещения общей площадью 380,4 кв.м. подтверждается перепиской между обществом и Комитетом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Доказательств того, что по результатам рассмотрения первоначального обращения ООО "Элис" о выкупе арендованного имущества (т. 1 л.д. 102) в адрес последнего направлялся проект соответствующего договора купли-продажи, Комитет суду не представил, равно, как не представил и доказательств того, что по результатам рассмотрения повторных обращений от 26.12.2011, от 24.02.2012, от 28.04.2012 (т. 1 л.д. 43-44, 49-51) Комитетом совершались действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Учитывая то обстоятельство, что после истечения срока действия договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 (31.12.2011) ООО "Элис" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Комитета и что отказ от продления арендных отношений был выражен последним только 08.02.2012, арбитражный апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что указанный выше договор считается продленным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Довод Комитета о том, что в пункте 5.1 договора от 19.04.1999 N 46/110 предусмотрено условие о том, что продление этого договора на следующий срок возможно только по письменному соглашению сторон арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку новая редакция указанного договора, утвержденная дополнительным соглашением от 30.01.2009 N70/3.4/09, содержит иной порядок пролонгации договора, а именно, автоматическое продление его условий на неопределенный срок, если после истечения срока договора ни одна из сторон не заявит соответствующих возражений (т. 1 л.д. 31-36).

Таким образом, ссылка Комитета на то, что на момент получения от ООО "Элис" заявлений от 24.02.2012 и 28.04.2012 о выкупе арендованных нежилых помещений общей площадью 380,4 кв.м. между сторонами отсутствовали договорные отношения, является несостоятельной.

Ссылка Комитета на акт обследования нежилого помещения от 17.01.2012 арбитражным апелляционным судом также отклоняется, поскольку данный документ составлен ответчиком в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 108).

Кроме того, действия Комитета, выразившиеся в отказе от договора N 46/110 с ООО "Элис" и заключении в отношении занимаемых последним помещений договора аренды с ООО "Контора" являются злоупотреблением правом и не соответствуют положениям ст. 621 ГК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемые ООО "Элис" решения Комитета, оформленные письмами от 17.05.2012 и от 25.07.2012, являются незаконными и противоречат ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст.ст. 610, 621 ГК РФ.

Учитывая изложенное выше, заявленные ООО "Элис" требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являются несостоятельными. Оснований для удовлетворения жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2013 года по делу N А41-39164/12 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Д.Д. Александров Л.Н. Иванова