Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 г. N 18АП-7315/13 (ключевые темы: договор купли-продажи недвижимого имущества - неустойка - расторжение договора - неосновательное обогащение - ответственность управляющей компании)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 г. N 18АП-7315/13

г. Челябинск

31 июля 2013 г.

Дело N А76-24270/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Жилищного накопительного кооператива "Наш дом", Крутько Елены Сергеевны, Мироновой Светланы Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2013 по делу N А76-24270/2012 (судья Мухлынина Л.Д.)

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Тополиная Аллея" - Зенкина М.Г. (доверенность от 16.01.2013),

общества с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" - Перковская Т.С. (доверенность от 23.01.2013),

Миронова С.В. лично (паспорт),

Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" - Смирнов В.Е. (договор N 1 о передаче полномочий исполнительных органов кооператива от 18.06.2008, решение N 1 от 10.10.2011),

Крутько Е.С. - Миронова С.В. (доверенность от 22.11.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" (далее - ООО "УК "ПИФагор", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно - практическое предприятие "Эксклюзив" (далее - ООО НПП "Эксклюзив", ответчик) о:

1. расторжении договоров, заключенных между ООО НПП "Эксклюзив" и ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея": договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 53/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 141/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 142/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 4/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 94/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. N 54/17-34.

2. прекращении права собственности ООО "НПП "Эксклюзив" на следующие квартиры: однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 4 этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 53, этаж первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 54, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 94, этаж - первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 141, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 142, этаж первый, погашении записи о государственной регистрации права собственности, ипотеки в силу закона.

3. об обязании ООО НПП "Эксклюзив" возвратить ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея", освободить и передать свободными от прав третьих лиц следующие квартиры: однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 4, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 53, этаж первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 54, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 94, этаж первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 141, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 142, этаж первый.

4. о взыскании с ООО НПП "Эксклюзив" в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 3/17-34 в сумме 436 622,48 руб.

5. о взыскании с ООО НПП "Эксклюзив" в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" штрафной неустойки в сумме 2 876 653,44 руб., в том числе: по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 3/17-34 в сумме 201 923,31 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 53/17-34 в сумме 363 991,22 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 141/17-34 в сумме 610 144,51 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 142/17-34 в сумме 387 220,30 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 4/17-34 в сумме 362 992,04 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 94/17-34 в сумме 362 992,04 руб.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. N 54/17-34 в сумме 587 390,02 руб.

6. об обращении взыскания в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" на однокомнатную квартиру, площадью 32,2 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 3 этаж первый, принадлежащую ООО НПП "Эксклюзив" (на предметы ипотеки в силу закона) путём продажи на публичных торгах, начальная продажная цена 1 674 400 руб.

7. о взыскании с ООО НПП "Эксклюзив" в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 71 045,04 руб.; судебных издержек в виде расходов по оплате государственной пошлины за предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сумме 4 200 руб.

8. о взыскании в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" судебных издержек в виде расходов по оплате услуг оценщика по обоснованию рыночной стоимости жилых помещений в сумме 1 000 руб.

ООО НПП "Эксклюзив" обратилось со встречным исковым заявлением к ООО "УК "ПИФагор" (т. 5 л.д. 4-5), в котором просит признать вышеуказанные договоры купли-продажи недействительными сделками, по основаниям, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса РФ, взыскать с ООО "УК "ПИФагор" 6 649 372 руб. 23 коп, составляющих размер перечисленных по спорным договорам купли-продажи частичной оплаты; 784 503 руб. 22 коп. убытков в виде упущенной выгоды; 601 221 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определениями суда от 06.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Захарова Светлана Магдыевна; Ткачева Галина Николаевна; Миронова Светлана Владимировна; Сентябов Садофий Иванович; Корунова Вероника Евгеньевна; Анисимов Константин Алексеевич; Крутько Елена Сергеевна; Жилищный накопительный кооператив "Наш дом", Сентябова Валентина Анатольевна, Питракеева Татьяна Александровна, Захаров Руслан Николаевич, Старкова Нелля Николаевна, Ткачёв Александр Леонидович (том 3 л.д. 139-143, том 4 л.д. 138-141).

Решением суда от 29.05.2013 (резолютивная часть от 30.05.2013) требования по первоначальному иску удовлетворены частично.

Судом расторгнуты заключенные между обществом с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 53/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 141/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 142/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 4/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 94/17-34, договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. N 54/17-34.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью Научно- практическое предприятие "Эксклюзив" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" освободить и передать свободными от прав третьих лиц однокомнатную квартиру, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 4, этаж первый; однокомнатную квартиру, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 53, этаж первый; двухкомнатную квартиру, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 54, этаж первый; однокомнатную квартиру, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 94, этаж первый; двухкомнатную квартиру, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 141, этаж первый; однокомнатную квартиру, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 142, этаж первый.

С общества с ограниченной ответственностью научно-практическое предприятие "Эксклюзив" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор"Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" взыскана неустойка в сумме 2 876 653 руб. 44 коп., в том числе по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 3/17-34 в сумме 201 923 руб. 31 коп.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 53/17-34 в сумме 363 991 руб. 22 коп.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 141/17-34 в сумме 610 144 руб. 51 коп.; по договору купли- продажи недвижимого имущества от 18.10.2011 г. N 142/17-34 в сумме 387 220 руб. 30 коп.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 4/17-34 в сумме 362 992 руб. 04 коп.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 г. N 94/17-34 в сумме 362 992 руб. 04 коп.; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. N 54/17-34 в сумме 587 390 руб. 02 коп.

Производство по делу в отношении требования по первоначальному иску о прекращении права собственности ООО "НПП "Эксклюзив" на следующие квартиры: однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 4 этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 53, этаж первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 54, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 94, этаж - первый; двухкомнатная квартира, общей площадью 48,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 141, этаж первый; однокомнатная квартира, общей площадью 32,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д.43, кв. 142, этаж первый, погашении записи о государственной регистрации права собственности, ипотеки в силу закона, прекращено.

Встречное исковое заявление удовлетворено частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" в пользу общества с ограниченной ответственностью научно-практическое предприятие "Эксклюзив" взыскано неосновательное обогащение в размере 5 463 007 руб. 30 коп.

В результате проведённого зачёта первоначальных и встречных требований судом взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" в пользу общества с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" 2 087 765 руб. неосновательного обогащения.

В апелляционный жалобах жилищный накопительный кооператив "Наш дом" (далее - ЖНК "Наш дом", кооператив), а также Крутько Е.С. и Миронова С.В. (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты) просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Кооператив полагает, что вынесенный судебный акт повлечёт невосполнимые потери для ЖНК "Наш дом", поскольку кооператив создан за счёт паевых взносов граждан, направленных на приобретение жилых помещений, которые на основании обжалуемого судебного акта должны быть возвращены обществу "УК "ПИФагор", и за счёт взносов граждан осуществлялись оспариваемые в рамках настоящего дела сделки. Кроме того, после вступления в законную силу судебных актов граждане, проживающие в данных квартирах, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Крутько Е.С. и МироноваС.В. в апелляционной жалобе ссылаются на то, что принятый судебный акт является неисполнимым, поскольку на расчётные счета ООО НПП "Эксклюзив" и ООО ЖНК "Наш дом" и на спорные по настоящему делу квартиры в рамках возбужденного уголовного дела наложен арест, что исключает возможность возврата данных квартир, а также освобождения их третьими лицами.

Полагают, что суд необоснованно отказал в снижении суммы неустойки, не приняв во внимание, что по существу данная сумма является собственностью пайщиков ЖНК "Наш дом" и взыскание такой суммы с общества по существу может привести к банкротству общества.

Ссылаются на то, то третьи лица, в том числе апеллянты, были лишены права на судебную защиту, поскольку суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства привлечении их в качестве соистцов либо третьих лиц с самостоятельными требованиями, тогда как принятый судебный акт затрагивает права данных лиц, поскольку на основании судебного решения третьи лица обязаны освободить спорные квартиры без возможности возвратить денежные средства.

Сентябов С.И. и Сентябова В.А. представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержали доводы апелляционных жалоб, просили оставить исковые требования по первоначальному иску без рассмотрения до окончания производства по уголовному делу N 5801606.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных третьих лиц не явились. Сентябов С.И. и Сентябова В.А. просили рассмотреть дел в их отсутствие.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб и ООО НПП "Эксклюзив" поддержали доводы, изложенные в жалобах, представитель истца возразил по доводам апелляционных жалоб.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "УК "ПИФагор" (продавец) и ООО НПП "Эксклюзив" (покупатель) заключены следующие договоры купли- продажи недвижимости:

- от 27.10.2011 N 4/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю однокомнатной квартиры площадью 32,1 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва, 43 кв. 4 первый этаж стоимостью 1 618 434 руб. без НДС (том 1 л.д. 33-40).

- от 18.10.2011 N 53/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю однокомнатной квартиры площадью 32,2 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва,43 кв. 53 первый этаж стоимостью 1 622 987 руб. без НДС (том 1 л.д. 44-50).

- от 01.11.2011 N 54/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю двухкомнатной квартиры площадью 48 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва,43 кв. 54 первый этаж стоимостью 2 619 944 руб. без НДС (том 1 л.д. 54-61).

- от 27.10.2011 N 94/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю однокомнатной квартиры площадью 32,2 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва,43 кв. 94 первый этаж стоимостью 1 618 434 руб. без НДС (том 1 л.д. 65-72).

- от 18.10.2011 N 141/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю двухкомнатной квартиры площадью 48 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва,43 кв. 141 первый этаж стоимостью 2 614 863 руб. без НДС (том 1 л.д. 76-83).

- от 18.10.2011 N 142/17-34, предметом которого явилась передача в собственность покупателю однокомнатной квартиры площадью 32,1 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу г. Челябинск, ул. Академика Королёва,43 кв. 142 первый этаж стоимостью 1 664 077 руб. без НДС (том 1 л.д. 87-94).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договоров предусмотрено, что покупатель первоначально вносит на расчётный счёт продавца единовременный платёж в согласованном сторонами размере касательно каждого договора, а остальная сумма уплачивается в порядке, сроки и размере, установленном графиком платежей (приложение N 1 к договору). При этом покупателю предоставлено право досрочной оплаты. Окончательный расчёт должен быть произведен по всем договорам в срок до 31.01.2012 г.

Пунктом 3.2 договоров стороны согласовали, что с момента передачи объектов покупателю и до их полной оплаты объекты признаются находящимися в залоге у продавца, при этом покупатель не вправе до момента полной оплаты цены договора отчуждать объект или распоряжаться им иным образом (передавать в найм, в пользование и т.п.).

Факт передачи объектов недвижимости от продавца покупателю подтверждается подписанными представителями сторон актами приема- передачи (том 1 л.д. 37, 48, 68, 69, 80, 91).

01.12.2012 произведена государственная регистрация права собственности на переданные объекты за ответчиком (том 2 л.д. 128-134) с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Ответчик перечислил истцу следующие денежные средства в счёт оплаты по договорам купли-продажи:

- по договору N 4/17-34 - 752 703,85 руб. (платёжные поручения N 39 от 12.10.2011, N 92 от 30.11.2011, том 1 л.д. 41-42)

- по договору N 53/17-34 - 754 874,22 руб. (платёжные поручения N 40 от 12.10.2011, N 112 от 23.12.2011, том 1 л.д. 51-52);

- по договору N 54/17-34 - 1 219 025,51 руб. (платёжные поручения N 55 от 28.10.2011, N 94 от 30.11.2011, том 1 л.д. 62-63);

- по договору N 94/17-34 - 752 703,85 руб. (платёжные поручения N 41 от 12.10.2011, N 93 от 30.11.2011, том 1 л.д. 73-74);

- по договору N 141/17-34 - 1 216 664,29 руб. (платёжные поручения N 43 от 12.10.2011, N 118 от 30.12.2011, том 1 л.д. 84-85);

- по договору N 142/17-34 - 767 035,58 руб. (платёжные поручения N 42 от 12.10.2011, N 110 от 22.12.2011, том 1 л.д. 95-96).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 18.09.2012, в которой потребовал уплатить стоимость переданных объектов недвижимости в срок до 10.10.2012, уведомив покупателя о том, что в случае неудовлетворения заявленных требований продавец на основании п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ отказывается от дальнейшего исполнения договоров купли- продажи, и обращается в суд с иском о расторжении договоров, о возврате недвижимого имущества продавцу и взыскании неустойки (том 1 л.д. 15-16).

В ответ на указанную претензию от ответчика поступил отзыв, в котором покупатель сослался на невозможность погашения стоимости квартир по причине отсутствия оплаты за квартиры со стороны нанимателей ответчика, а также в связи с тем, что условия договоров в части цены являются кабальными, так как существенно превышают размер рыночной (том 1 л.д. 18).

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи явилось поводом для обращения общества "УК "ПИФагор" в арбитражный суд с заявленными по первоначальному иску требованиями.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что заключенные между истцом и ответчиком договоры являются недействительными, так как заключены обществом НПП "Эксклюзив" под влиянием обмана и являются кабальными сделками, а внесённая сумма частичной оплаты подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения в силу прекращения договоров купли-продажи.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу об их обоснованности, поскольку ответчик как покупатель по договору купли-продажи нарушил обязательства, не оплатив квартиры, приобретённые им на условиях рассрочки платежа. Прекращение договора купли-продажи влечёт обязанность покупателя возвратить товар продавцу, в связи с чем судом удовлетворены требования о возврате квартир. Нарушение ответчиком сроков оплаты переданных по договору купли-продажи объектов недвижимости послужило основанием для удовлетворения требования о взыскании договорной неустойки. Отклоняя заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки, суд пришёл к выводу о том, что размер неустойки согласован сторонами с соблюдением принципа свободы договора, ответчиком не представлено доказательств несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд пришёл к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении требований о признании оспариваемых договоров недействительными сделками, суд исходил из того, что в материалы дела не представлено доказательств того, что оспариваемые сделки были совершены при стечении тяжёлых обстоятельств, которыми воспользовалось ООО "УК "ПИФагор", и вследствие которых покупатель совершил сделку на крайне невыгодных условиях. Покупатель при заключении договора действовал своей волей и в своем интересе, разногласий относительно условий договора между сторонами не возникало, покупателем договоры частично исполнены. Доказательств заключения договоров под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения сторон в материалах дела также не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, суд пришёл к выводу, что ООО НПП "Эксклюзив" не представлено доказательств виновных действий ООО "УК "ПИФагор", а также причинно-следственной связи между действиями общества "УК "ПИФагор" и наступившими убытками. Истцом по встречному иску также не обоснован размер неполученного дохода, так как естественный прирост рыночной стоимости цены квадратного метра не является упущенной выгодой.

Признавая обоснованными требования о взыскании с ООО "УК "ПИФагор" суммы, внесённой в качестве частичной оплаты по договорам купли-продажи, поскольку договоры купли-продажи расторгнуты судом, обязательства сторон прекращены, и суд обязал возвратить приобретённые по договорам квартиры ООО "УК "ПИФагор", ввиду чего внесённые обществом НПП "Эксклюзив" денежные средства в счёт частичной оплаты за приобретённые квартиры составляют неосновательное обогащение ООО "УК "ПИФагор", и подлежат взысканию в пользу ООО НПП "Эксклюзив". Суд при этом исключил из суммы удовлетворённых исковых требований денежные средства, оплаченные обществом за квартиру, приобретённую по договору N 3-17-34 от 18.10.2011, поскольку данный договор не расторгнут и иным образом не прекращён.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из того, что денежные средства, оплаченные ООО НПП "Эксклюзив" обществу "УК "ПИФагор" до момента расторжения договора не являются неосновательным обогащением последнего, поскольку были перечислены в счёт оплаты по действующему на тот момент договору купли-продажи. Поскольку договоры купли-продажи расторгнуты только настоящим решением суда, на дату принятия судебного акта у ООО "УК "ПИФагор" не возникло обязанности по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и ответчиком заключены договоры купли-продажи жилых помещений:

Согласно условиям пунктов 2.2.1 договоров покупателю предоставлена отсрочка платежа сроком до 31.01.2012.

В нарушение указанного условия договора общество НПП "Эксклюзив" не исполнило обязательства по оплате приобретённых жилых помещений, поскольку платёжными поручениями N 39 от 12.10.2011, N 92 от 30.11.2011, N 40 от 12.10.2011, N 112 от 23.12.2011, N 55 от 28.10.2011, N 94 от 30.11.2011, N 41 от 12.10.2011, N 93 от 30.11.2011, N 43 от 12.10.2011, N 118 от 30.12.2011, N 42 от 12.10.2011, N 110 от 22.12.2011 (т. 1 л.д.41-42, 52-52, 62-63, 73-74, 84-85, 95-96) перечислило денежные средства в общей сумме 5 463 007 руб. 30 коп.

Факт нарушения обязательства ответчиком не отрицается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 5.2. договоров в случае просрочки внесения очередных платежей по договору продавец вправе отказаться от исполнения договора, потребовать возврата товара. В этом случае продавец направляет покупателю уведомление об отказе от исполнения договора.

Апелляционный суд, учитывая, что в силу ст. 12 ГК РФ и п. 1 ст. 4 АПК РФ выбор способа защиты определяется лицом, обращающимся за судебной защитой, а также принимая во внимание, что в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 3 этой же статьи отказ от договора и расторжение договора влекут одни и те же правовые последствия в виде прекращения договорных отношений, полагает, что истец вправе в рассматриваемом случае предъявить требования о расторжении договора аренды.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по оплате приобретённых квартир, что в силу названных норм закона и условий договора предоставляет продавцу прекратить договорные отношения, потребовать возврата товара, либо потребовать оплаты товара, исковые требования о расторжении договоров от 18.10.2011 N 53/17-34, от 18.10.2011 N 141/17-34, от 18.10.2011 N 142/17-34, от 27.10.2011 N 4/17-34, от 27.10.2011 N 94/17-34, от 01.11.2011 N 54/17-34, возврате квартир, а также о взыскании стоимости квартиры, приобретённой по договору N N3-17-34 от 18.10.2011 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.1. договоров при просрочке внесения очередных платежей продавец вправе начислить покупателю штрафную неустойку в размере 0, 12% от суммы просроченного платежа.

Учитывая установленное по материалам дела обстоятельство нарушения сроков оплаты стоимости товара по договорам купли-продажи, требования о взыскании договорной неустойки также судом удовлетворены обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы Крутько Е.С. и Мироновой С.В. о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства и необоснованности отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о снижении суммы неустойки подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о недоказанности ответчиком указанных обстоятельств.

Размер неустойки (0, 12%) согласован сторонами в договоре без разногласий и претензий, не является чрезмерным, соответствует обычаям делового оборота.

Ссылки апеллянтов на то, что данная сумма по существу является собственностью пайщиков ЖНК "Наш дом", подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм ст. 307, 308, 330 ГК РФ, поскольку третьи лица стороной оспариваемых договоров не являются, ввиду чего обязательство по уплате неустойки возлагается только на ответчика.

Доводы о том, что взысканная неустойка приведёт к банкротству ответчика, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, материальное положение ответчика не может освобождать его от ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства, и в силу этого являться основанием для снижения неустойки.

Следует также отметить, что необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Аналогичная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10.

Рассмотрев встречные исковые требования, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

С учётом требований ч. 1 и ч. 2 ст. 65 АПК РФ лицо, заявляющее требования об оспаривании сделки по данному основанию должно доказать факт обмана, физического либо психического насилия, повлекшие совершение сделки, а в случае совершения кабальной сделки - факт тяжёлых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона при совершении сделки.

Между истцом по встречному иску данные обстоятельства не доказаны, соответствующие доказательства в их обоснование не представлены.

Ссылки на заключение сделки по цене, превышающей рыночную, по смыслу названной нормы не может быть расценено как обман, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны договора свободны в его заключении, в том числе в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в части определения цены сделки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований в данной части.

В силу п. 2 и п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку договоры купли-продажи прекращены, что влечёт прекращение обязательств истца и ответчика по данным договорам, а приобретённые ответчиком квартиры подлежат возврату истцу на основании решения суда, оплаченная сумма частичной оплаты за приобретение данных квартир является неосновательным обогащением ООО "УК "ПИФагор".

В силу этого, денежные средства в сумме 5 463 007 руб. 30 коп., перечисленные обществом НПП "Эксклюзив" в пользу ООО "УК "ПИФагор" платёжными поручениями N 39 от 12.10.2011, N 92 от 30.11.2011, N 40 от 12.10.2011, N 112 от 23.12.2011, N 55 от 28.10.2011, N 94 от 30.11.2011, N 41 от 12.10.2011, N 93 от 30.11.2011, N 43 от 12.10.2011, N 118 от 30.12.2011, N 42 от 12.10.2011, N 110 от 22.12.2011 (т. 1 л.д.41-42, 52-52, 62-63, 73-74, 84-85, 95-96) подлежат взысканию в пользу ООО НПП "Эксклюзив".

В силу того, что до прекращения договоров купли-продажи указанные денежные средства удерживались ООО "УК "ПИФагор" на правовых основаниях, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 395, 453, 1102, 1107 ГК РФ обоснованно отказал во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения.

Требования о взыскании упущенной выгоды также обоснованно оставлены без удовлетворения по основаниям недоказанности размера убытков и доказательств причинения данных убытков действиями ООО "УК ПИФагор" (ст. 15, 393, 1064 ГК РФ).

Дополнительных доводов, позволяющих апелляционной коллегии переоценить выводы суда первой инстанции, в апелляционных жалобах не приведено.

Доводы апелляционной жалобы Крутько Е.С. и Мироновой С.В. о неисполнимости принятого судебного акта ввиду наложения ареста на расчётный счёт ООО НПП "Эксклюзив" и квартиры в рамках возбужденного уголовного дела, подлежат отклонению как противоречащие ст. 16 АПК РФ, поскольку наличие ареста на имущество ответчика и кооператива не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, тогда как порядок исполнения судебного акта регулируется нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Доводы тех же апеллянтов о том, что суд первой инстанции лишил их права на судебную защиту, подлежат отклонению, поскольку из материалов дела не следует, что данные лица в соответствии с требованиями ст. 50, 125 АПК РФ надлежащим образом оформили свою процессуальную волю заявить самостоятельные требования относительно предмета спора. При этом данные лица не лишены права на судебную защиту, поскольку не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском.

Доводы апелляционной жалобы ЖНК "Наш дом" не носят правового характера и не влияют на законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции судебного акта.

При изложенных обстоятельствах решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2013 по делу N А76-24270/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы Жилищного накопительного кооператива "Наш дом", Крутько Елены Сергеевны, Мироновой Светланы Владимировны - без удовлетворения.

Взыскать с Крутько Елены Сергеевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Взыскать с Мироновой Светланы Владимировны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова
Л.А.Суспицина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.