Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2013 г. N 20АП-5051/12 (ключевые темы: нежилые помещения - земельные отношения - неотделимые улучшения - счет на оплату - капитальный ремонт)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2013 г. N 20АП-5051/12

г. Тула

1 августа 2013 г.

Дело N А09-5437/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.08.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Байрамовой Н.Ю. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платоновой Г.Н., при участии от заявителя - ИП Калинина В.В. (г. Брянск, ОГРН 30432330480093, ИНН 323300220839) - Калинина В.В. (предпринимателя, выписка из ЕГРИП), от ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) - Талюко В.А. (доверенность от 10.01.2012 N 29/04-03), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.09.2012 по делу N А09-5437/2012 (судья Мишакин В.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Калинин Вячеслав Васильевич (далее по тексту - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее по тексту - управление, ответчик), выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам:

- г. Брянск ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м, в размере 525 789 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 586 рублей;

- г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 641 298 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рублей;

- г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, в размере 4 540 936 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля и об обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.09.2012 заявленные требования индивидуального предпринимателя Калинина Вячеслава Васильевича удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о произведенных неотделимых улучшениях по адресам: г. Брянск ул. Пушкина, 70; г. Брянск, ул. Никитина, 5; г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18.

В апелляционной жалобе Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает на то, что согласие на проведение капитального ремонта арендодатель арендатору не давал, подпись и печать балансодержателя на актах приема выполненных работ подтверждает факт выполнения работ, а не факт согласия на производство капитального ремонта. Полагает, что вывод суда о стоимости неотделимых улучшений основан на недостоверных фактах.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 29.08.2002 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 225 В-2002 (т. 2, л.д. 105-108), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 73,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 70, сроком с 01.09.2002 по 31.12.2002, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами.

В целях дальнейшего использования данного нежилого помещения после истечения срока действия данного договора между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 06.12.2002 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 91 В-2003, сроком с 01.01.2003 по 30.12.2003 (т. 2, л.д. 109-112), а также договор от 25.12.2003 - сроком с 01.01.2004 по 30.12.2004 (т. 2, л.д. 113-117).

На основании постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 N 2411 между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 30.05.2004 заключен долгосрочной договор аренды указанного объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 60ВД-2004 (с 01.06.2004 до 29.12.2013) (т. 2, л.д. 118-122).

Между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 29.08.2002 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 224 В-2002 (т. 2, л.д. 77-80), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 74,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 5, сроком с 01.09.2002 по 31.12.2002, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами.

В целях дальнейшего использования данного нежилого помещения после истечения срока действия данного договора между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 06.12.2002 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 92 В-2003, сроком с 01.01.2003 по 30.12.2003 (т. 2, л.д. 81-85), а также договор от 25.12.2003 N 167 В-2004 - сроком с 01.01.2004 по 30.12.2004 (т. 2, л.д. 86-90).

На основании постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 N 2411 между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 29.06.2004 заключен долгосрочной договор аренды указанного объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 61 ВД-2004 (с 01.07.2004 до 29.12.2013) (т. 2, л.д. 91-94).

Между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 30.10.2004 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 354 В-2004 (т. 2, л.д. 66-69), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 566,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, д. 18, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами.

На основании постановления Брянской городской администрации от 15.03.2006 N 539-П между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор) 01.12.2006 заключен долгосрочной договор аренды указанного объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 101-ВД-2006 (с 01.12.2006 до 14.03.2016) (т. 2, л.д. 130-133).

В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (продавец) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи указанных муниципальных нежилых помещений, а именно: договор от 16.08.2010 N 208 на муниципальное нежилое помещение, общей площадью 77,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 70, с оценочной стоимостью 1 430 586 рублей; договор от 16.08.2010 N 202 на муниципальное нежилое помещение общей площадью 77,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 5, с оценочной стоимостью 1 405 872 рублей; договор от 16.08.2010 N 207 на муниципальное нежилое помещение общей площадью 548,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Красной Гвардии, д. 18, с оценочной стоимостью 9 376 361 рубля.

На основании договоров купли-продажи и актов приема-передачи нежилых помещений за ИП Калининым В.В. было зарегистрировано право собственности на спорные помещения (свидетельства о государственной регистрации права от 10.11.2010 N 32-АГ 779970, от 08.11.2010 N 32-АГ 778997 и от 11.11.2010 N 32-АГ789095 соответственно).

ИП Калинин В.В. 31.05.2011 обратился в управление с заявлением о зачете стоимости осуществленных им неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенных муниципальных нежилых помещений по договорам купли-продажи.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации письмом от 23.06.2011 N 29/09-4309 отказала в удовлетворении данного заявления ИП Калинина В.В., ссылаясь на необходимость представления предпринимателем в подтверждение понесенных затрат на ремонт спорных нежилых помещений книги учета доходов и расходов. Управление также указало, что сметы не являются подтверждением финансовых затрат на капитальный ремонт.

Считая полученный отказ незаконным, индивидуальный предприниматель Калинин В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в арбитражный суд. В обоснование данного ходатайства предприниматель указал, что оспариваемое письмо ответчика датировано 23.06.2011 и в этот период времени отсутствовала устойчивая правоприменительная практика по рассмотрению споров, аналогичных данному, а также возможность урегулирования разногласий в добровольном порядке. Кроме того, пропуск срока в данном случае не затрудняет возможность всестороннего и объективного рассмотрения спора по существу.

Рассмотрев данное ходатайство и оценив с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанную причину пропуска установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока, а также период пропуска указанного срока на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, г. Брянск, ул. Никитина, 5, г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное предпринимателем ходатайство и восстановил пропущенный им срок на оспаривание указанных действий управления в арбитражном суде.

Оснований для переоценки данного обстоятельства у суда апелляционной инстанции не имеется.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Пунктом 6 статьи 5 названного Федерального закона предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть, если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий указанной норме, является ничтожным. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Такой правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Из вышеприведенной нормы права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривают обязательной письменной формы получения такого согласия.

Как следует из долгосрочных договоров аренды от 29.06.2004 N N 61 ВД-2004 (т. 2, л.д. 91-94) и от 30.05.2004 N 60ВД-2004 (т. 2, л.д. 118-122), заключенных между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 73,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 70, сроком с 01.07.2004 по 29.12.2013, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами и нежилое помещение общей площадью 74,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 5, сроком с 01.06.2004 по 29.12.2013, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами соответственно, они заключены на основании постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 N 2411(т. 2, л.д. 55).

При этом из данного постановления Брянской городской администрации "О заключении долгосрочных договоров", принятого в отношении ИП Калинина В.В. на заключении договоров аренды сроком на 10 лет указанных нежилых помещений, буквально следует, что основанием для его принятия явилось планируемое капиталовложение в ремонт нежилых муниципальных помещений.

Также в материалах дела имеется распоряжение Администрации Володарского района в г. Брянске "О создании рабочей комиссии по работе с арендаторами нежилых помещений муниципальных помещений" от 17.04.2006 N 184-р, которое издано с целью координации работы по предоставлению в долгосрочную аренду муниципальных нежилых помещений на основании письма Брянской городской администрации от 12.04.2006 N 7/22-603и. При этом из пункта 2 указанного распоряжения усматривается, что задачей данной комиссии является контроль за выполнением арендаторами принятых обязательств по капитальному ремонту арендуемых муниципальных помещений и благоустройству прилегающей к ним территории, согласование смет, представляемых арендаторами в Комитет по управлению собственностью г. Брянска.

Анализ указанных правовых актов позволяет судебной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений фактически установлено их собственником как условие для заключения с арендаторами долгосрочных договоров аренды.

С учетом этого суд первой инстанции обоснованно посчитал, что предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условие о согласовании с арендодателем проведения капитального ремонта в спорных нежилых помещениях ИП Калининым В.В. соблюдено.

По указанным мотивам судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что управление не давало ИП Калинину В.В. согласия на проведение работ в спорных нежилых помещениях.

В подтверждение осуществления капитального ремонта в спорных нежилых помещениях индивидуальный предприниматель представил в материалы дела следующие документы:

- по нежилому помещению общей площадью 73,9 кв.м, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 70: справку о стоимости выполненных работ за январь 2003 года (т. 1, л.д. 66), приложение к справке за январь 2003 года (т. 1, л.д. 22-23); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина N 1 (т. 1, л.д. 24), которые содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района (балансодержатель данного недвижимого имущества), подтвержденном подписью директора предприятия с проставлением печати. Факт выполнения капитального ремонта в указанном помещении подтверждается также актом выполненных строительно-ремонтных работ на арендуемой площади по ул. Пушкина, д. 70, общей площадью 73,9 кв.м., составленном МУП Жилищного хозяйства Володарского района (т. 2, л.д. 71); справкой МУП Жилищного хозяйства Володарского района, адресованной Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Брянска (т. 2, л.д. 106);

- по нежилому помещению общей площадью 74,3 кв.м, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 5: справку о стоимости выполненных работ за январь 2003 года (т. 1, л.д. 25), приложение к справке за январь 2003 года (т. 1, л.д. 26-28); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина N 1 (т. 1, л.д. 29), которые содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района (балансодержатель данного недвижимого имущества), которое подтверждено подписью директора предприятия с проставлением печати. Факт выполнения капитального ремонта в указанном помещении подтверждается также актом выполненных строительно-ремонтных работ на арендуемой площади по ул. Никитина, д. 5, общей площадью 74,3 кв.м., составленном МУП Жилищного хозяйства Володарского района (т. 2, л.д. 107); справкой МУП Жилищного хозяйства Володарского района, адресованной Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Брянска (т. 2, л.д. 108);

- по нежилому помещению общей площадью 566,2 кв.м, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, д. 18: справку о стоимости выполненных работ и затрат за декабрь 2004 года (т. 1, л.д. 30), приложение к данной справке (т. 1, л.д. 33-35); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина N 1 (т. 1, л.д. 31-32), которые содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района (балансодержатель данного недвижимого имущества), которое подтверждено подписью директора предприятия с проставлением печати.

По указанным мотивам судом апелляционной инстанции отклоняется довод управления о том, что проведение капитального ремонта индивидуальным предпринимателем не подтверждено.

В подтверждение стоимости неотделимых улучшений, произведенных ИП Калининым В.В. в спорных нежилых помещениях, предприниматель представил в материалы дела экспертные заключения Брянской торгово-промышленной палаты от 14.08.2012 N 091-008-00954, N 091-008-00955, N 091-008-00956, которые содержат выводы о стоимости отделимых улучшений, входящих в сметы на ремонт спорных помещений.

Определяя стоимость неотделимых улучшений, подлежащую зачету в счет выкупной стоимости спорных помещений по договорам купли-продажи, заключенным предпринимателем с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, от 16.08.2010 N 208, от 16.08.2010 N 202, от 16.08.2010 N 207, суд первой инстанции исходил из разницы между общей стоимостью работ, указанных в справках, и стоимостью отделимых улучшений, которая отражена в вышеуказанных экспертных заключениях.

Поскольку стоимость неотделимых улучшений не была определена экспертом, а управлением были представлены возражения на вышеупомянутые экспертные заключения, то суд апелляционной инстанции по ходатайству Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации назначил в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО "ЮРЭКСП".

В связи с тем, что экспертное заключение ООО "ЮРЭКСП" от 28.01.2013 N 01/2013 фактически не содержало выводов о видах и составах работ, перечисленных в справках и приложениях к ним, произведенных в спорных нежилых помещениях, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 87 АПК РФ, по ходатайству управления назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил Брянской торгово-промышленной палате.

Согласно экспертному заключению Брянской торгово-промышленной палаты от 10.06.2013 N 091-008-01236 стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, составила 524 378 рублей; стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 5 - 639 761 рубль; стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, д. 18 - 4 513 657 рублей.

Данное экспертное заключение не содержит неясностей и противоречий и не вызывает у судебной коллегии сомнений в его обоснованности, в связи с чем оно принимается судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства на основании части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м, в размере 1 411 рублей (525 789 рублей - 524 378 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 586 рублей; г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 1 537 рублей (641 298 рублей - 639 761 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рубля; г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, в размере 27 279 рублей (4 540 936 рублей - 4 513 657 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля и обязания Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений: нежилого помещения расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м в размере 1 411 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 586 рублей; нежилого помещения расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м в размере 1 537 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рубля; нежилого помещения расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548, 8 кв. м в размере 27 279 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля в указанной части подлежит отмене, а в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя в указанной части следует отказать.

Довод управления о том, что смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, замена стальных радиаторов не являются неотделимыми улучшениями со ссылкой на Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (ВСН 58-88) (р) (Приложения N 4 ВСН, 7 ВСН, 9 ВСН), судебной коллегией отклоняется, поскольку, как указано в данных приложениях, они являются рекомендуемыми, то есть не носят обязательный характер. Более того, из смысла пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сделать вывод, что неотделимыми считаются любые улучшения, отделение которых повлечет вред имуществу. Делая вывод о том, что указанные работы относятся к неотделимым улучшениям, эксперт как лицо, обладающее специальными познаниями, исходил из положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

Утверждение управления о задвоенности учета стоимости материалов, основанное на сопоставлении позиций, отраженных в смете и в ведомостях материалов, является некорректным, поскольку стоимость выполненных работ по спорным нежилым помещениям определена только по данным смет, что следует из тождественности итоговых сумм, отраженных в сметах и в справках о стоимости выполненных работ по указанным нежилым помещениям.

Довод Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о том, что исходя из индексов потребительских цен рост цен в январе 2004 года к ценам января 2003 года составил 111,3 %, тогда как в соответствии с ведомостями материалов они остались на прежнем уровне или снизились, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как управление нормативно не обосновало обязанность эксперта при применении затратного подхода при определении рыночных цен учитывать данные показатели. При том, что, как указано в экспертном заключении от 10.06.2013 N 091-0008-01236 определение стоимости материалов осуществлялось экспертом с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 1 которой предусмотрено распределение судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в случае, если иск удовлетворен частично.

Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей в отношении судебных расходов по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

В этом случае вопрос о судебных расходах, понесенных заявителями и заинтересованными лицами, разрешается судом по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении сторон по делам искового производства.

Вместе с тем, исходя из неимущественного характера требований, к данной категории дел не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.

В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере.

Такой правовой подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 13.11.2008 N 7959/08.

Поскольку апелляционным судом заявленные ИП Калининым В.В. требования признаны обоснованными частично, то государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы и расходы управления на проведение экспертизы в Торгово-промышленной палате подлежат отнесению на Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в полном размере.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 04.09.2012 по делу N А09-5437/2012 отменить в части признания незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м, в размере 1 411 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 586 рублей; г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 1 537 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рубля; г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, в размере 27 279 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля и обязания Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 70 общей площадью 77,0 кв. м, в размере 1 411 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 586 рублей; нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 1 537 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рубля; нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548, 8 кв. м в размере 27 279 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 N 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля.

В удовлетворении заявленных требований ИП Калинину В.В. в указанной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

Н.Ю. Байрамова В.Н. Стаханова