Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 г. N 12АП-5415/13

г. Саратов

31 июля 2013 г.

Дело N А06-2835/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "24" июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Пригаровой Н.Н., Смирникова А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны (ул. Г. Тукая, д. 7, п. Пригородный, Наримановский район, Астраханская область, ИНН 301500156937, ОГРНИП 304301518400058),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 13 февраля 2013 года по делу N А06-2835/2012, судья Богатыренко С.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны (ул. Г. Тукая, д. 7, п. Пригородный, Наримановский район, Астраханская область, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178),

к муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице администрации города Астрахани (ул. Чернышевского, д. 6, г. Астрахань, 414000, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178),

третьи лица: Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926), Финансово-казначейское управление администрации г. Астрахани (414014, г Астрахань, ул. Чернышевского, д 6, ОГРН 1023000869836, ИНН 3015009410),

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в сумме 1 198 474 рублей,

при участии в судебном заседании: индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны, представителя ИП Головановой С.Н. - Ворониной А.А., по доверенности от 17.06.2013; муниципального образования "Город Астрахань" в лице администрации города Астрахани - представитель Коновалов А.С., по доверенности N 01-09-459 от 25.06.2013; Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - представитель Коновалов А.С., по доверенности от 10.06.2013,

без участия в судебном заседании представителей: Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани (почтовое уведомление N 96874 приобщено к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Голованова Светлана Никифоровна (далее по тексту: истец, ИП Голованова С.Н.) в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в сумме 1 198 474 руб.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 08 июня 2012 в соответствии со статьей Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика - Управления муниципального имущества администрации города Астрахани на надлежащего ответчика - Муниципальное образование "Город Астрахань" в лице Администрации города Астрахани (алее по тексту: ответчик, МО "Город Астрахань").

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 13 февраля 2013 года по делу N А06-2835/2012 в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны отказано в полном объеме.

Индивидуальный предприниматель Голованова С.Н. не согласившись с принятым решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

09.12.1997 между индивидуальным предпринимателем Головановой Светланой Никифоровной и Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Астрахани) заключен договор N 5176 на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) (т.1 л.15-18).

В соответствии с договором, индивидуальный предприниматель арендовал нежилое помещение площадью 154,7 кв.м. для использования под магазин на первом этаже в доме N 15 по ул. Кирова.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрен срок аренды до 10.12.2012.

В соответствии с актом приема-передачи от 09.12.1997 нежилое помещение пригодно для использования под магазин (т.1 л.д.20).

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 12.10.2006 общая площадь помещения изменена до 162,3 кв.м. и уточнен адрес арендуемого помещения - ул. Кирова/Халтурина (в настоящее время - Ахматовская) дом 15/6 литер "А" (т.1. л.д.23).

ИП Голованова С.Н. в период действия договора аренды с 1997 по 2007 гг. выполнила за свой счет ремонтные работы по устранению недостатков помещения.

Истцом были выполнены работы по ремонту стен, пола, потолка, двери магазина, по замене электропроводки и электроприборов, устройству туалетной комнаты с установкой санитарно-технических приборов, устройству пожарной и охранной сигнализации, ремонту фасада магазина, укладке тротуарной плитки перед магазином.

Выполнение работ связано с неоднократными затоплениями помещения, в результате чего помещение стало непригодно доля использования, а также в связи с разделением магазина на самостоятельные помещения, в результате которого предоставленное ИП Головановой С.Н. в аренду помещение осталось без водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии, без туалета и пожарной сигнализации.

Истец неоднократно сообщал арендодателю о фактах затопления помещения, просил принять меры в связи с этим.

Начиная с 2001 г. ИП Голованова С.Н. вела переписку по возмещению произведенных им затрат, в том числе, путем уменьшения арендной платы за помещение. Однако положительного результата достигнуто не было.

На основании договора купли-продажи от 26.03.2012 ИП Голованова С.Н. приобрела в собственность арендованное помещение в Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по цене 4 443 000 руб., в том числе неотделимые улучшения из указанной стоимости составили 1 198 474 руб. с учетом износа.

Поскольку арендодатель не возместил истцу стоимость произведенных им затрат по ремонту помещения, в том числе, и путем уменьшения арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд.

Требования истца предъявлены на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что в период использования истцом помещения на условиях аренды в помещении неоднократно были зафиксированы факты затопления помещения в результате действий нанимателей жилых помещений, расположенных над магазином ИП Головановой С.Н.

По факту затоплений составлялись акты (т.1 л.д. 41,47, 54, 55, 63, 64).

О фактах затопления помещения истец неоднократно сообщал собственнику помещения в письмах, в которых просил разрешить данную ситуацию и решить вопрос о компенсации затраченных средств на ремонт помещения, связанного с заливом, в том числе, путем зачета в счет арендной платы, в счет оплаты за магазин (т.1 л.д.43, 45, 51, 61, 70-71).

Истцом в адрес собственника 16.01.2009 было направлено заявление о включении ИП Головановой в список предпринимателей для использования преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, в котором содержалась просьба о зачете в счет выкупной стоимости приобретаемого нежилого помещения расходов по ремонт помещения в связи с затоплениями магазина и расходов по восстановлению дополнительного помещения площадью 14,5 кв.м. (т.2 л.д.72).

В заявлении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения от 10.07.09 также содержится просьба о зачете в счет стоимости указанного помещения затрат на восстановление дополнительного помещения, ремонтно-восстановительных работ и затрат на устройство коммуникаций (т.1 л.д.73).

Аналогичные просьбы содержались и в других заявлениях (т.1. л.д.74, 79, 81).

Письмом от 18.04.2005 за N -3-Т-4609 Комитет по управлению имуществом г. Астрахани сообщил Головановой С.Н. о том, что вопрос о зачете средств по ремонту нежилого помещения по ул.Кирова 15/б в счет арендной платы за 2004 г. рассмотрит на комиссии по предоставлению льгот арендаторам (т.1 л.д.46).

Из дальнейших писем Комитета имущественных отношений следует, что зачет средств по ремонту помещения не предоставляется возможным из-за отсутствия механизма принятия в счет арендной платы затрат арендатора на проведенный ремонт.

Согласно заключению эксперта N 2-325-12 от 20 декабря 2012 г., составленного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер-Эксперт", в выполнении предпринимателем Головановой С.Н. ремонтно-строительных работ в нежилом помещении дома по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Ахматовская, 15/6 имелась необходимость. Согласно выводам эксперта необходимость в проведении работ была связана с частыми затоплениями помещения первого этажа из-за неправильных действий собственников жилых помещений второго этажа; отсутствием в арендованном помещении системы отопления, водопровода, канализации, санузла, покрытия пола, недостатками в электрооборудовании; отсутствием запасного выхода для эвакуации людей в нарушение требований пожарной безопасности.

В заключении указано, что в период с 1997 по 2007 гг. истцом были выполнены следующие работы: ремонт стен, пола, потолка помещения, устройство запасного выхода, проложены электрический кабель, наружный трубопровод отопления, наружной трассы канализации, наружный трубопровод холодной воды, устройство пожарной и охранной сигнализации.

Экспертом также указано, что истцом в соответствии с требованиями ответчика выполнены работы по ремонту фасада здания магазина и укладки тротуарной плитки перед магазином.

По мнению эксперта выполненные арендатором ремонтно-строительные работы относятся к неотделимым улучшениям.

Суд пришел к выводу, что стоимость работ по восстановлению по приведению помещения в надлежащее состояние в связи с затоплением в период 2002-2003 годов в сумме 172 828 руб. 11 коп. является для арендатора убытками.

При этом суд указал, что ремонт стен, пола, потолка помещения в 1997 г., устройство запасного выхода, замена электрического кабеля, устройство наружного трубопровода, отопления, наружной трассы канализации, наружного трубопровода холодной воды, устройство туалетной комнаты, ремонт фасада магазина относятся к капитальному и текущему ремонту помещения.

Устройство пожарной и охранной сигнализации, укладка тротуарной плитки не относятся ни к одному из перечисленных видов ремонта, а также к работам по устранению недостатков помещения.

Истец не доказал, что работы по устройству запасного выхода, туалетной комнаты были согласованы в порядке, предусмотренном пунктом 5 договора аренды.

Поскольку обязанность по проведению капитального ремонта помещения, фасада здания, инженерных коммуникаций, благоустройства прилегающей территории договором возложена на арендатора, то истец не вправе требовать от ответчика возмещения своих расходов, связанных с их проведением.

Кроме того, решением суда от 18.03.2008 по делу N А06-7240/2007 установлено, что предпринимателю Головановой С.Н. в 2005 г. произведен зачет произведенных неотделимых улучшений помещения на сумму 86 875 руб. в счет арендных платежей. В связи с проведением зачета суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате за 2005 г.

Суд также посчитал, что не имеется оснований и для взыскания с ответчика 1 198 474 руб. как стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Истцом в материалы дела представлено письмо Комитета имущественных отношений г. Астрахани от 17.06.04 N 03-Т-9167, из которого следует, что Комитет не возражает против проведения ремонта в арендуемом помещении по ул.Кирова, 15.

Однако указанное письмо, как посчитал суд, не может являться согласием арендодателя на улучшения арендованного имущества, поскольку в указанном письме не указано, какие виды работ согласованы, их стоимость, сроки проведения работ.

Кроме того, из письма от 17.06.2004 следует, что работы должны проводиться в 2004 г.

Истец же заявил о работах, выполненных в 1997, 1998, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 годах.

В данной части суд по заявлению ответчика применил срок исковой давности (ст.196 ГК РФ).

Содержащиеся в судебном акте выводы основаны на нормах действующего законодательства и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Правила статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что исковая давность применяется судами только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.

Факт подачи заявления о применении срока исковой давности подтвержден материалами дела, которое было рассмотрено судом первой инстанции.

Исходя из положений статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10.

Согласно доводам истца и заключению эксперта ремонтно-строительные работы в арендованном помещении проводились в период с 1997 по 2007 г., из которых работы, связанные с ремонтом помещения после затопления, были проведены в 2002-2003 годах.

Таким образом, о нарушении своих прав истцу стало известно в период проведения работ.

Позиция истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с даты регистрации договора купли-продажи спорного помещения ошибочна.

Из материалов дела не усматривается совершение арендодателем действий, свидетельствующих о признании долга, а потому оснований для перерыва срока исковой давности в порядке статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Обращения истца к ответчику о возмещении своих расходов, связанных с ремонтом помещения не прерывают срок исковой давности, поскольку в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации значимым фактом для установления момента перерыва срока исковой давности являются действия именно обязанного лица о признании долга.

С настоящим исковым заявлением ИП Голованова С.Н. обратилась в Арбитражный суд Астраханской области 07.12.2012, о чем свидетельствует штамп суда с указанием даты регистрации поступления, то есть за пределами срока исковой давности.

Нарушений или неправильного применения судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 13 февраля 2013 года по делу N А06-2835/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Н.Н. Пригарова А.В. Смирников