Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2013 г. N 10АП-4598/13

г. Москва

30 июля 2013 г.

Дело N А41-9335/12

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Боровиковой С.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Казановым М.Х.,

при участии в заседании:

от ООО "АТН-ИнвестСтрой" (ИНН: 7728279907, ОГРН: 1037728006865): Дикий И.Н., представитель по доверенности от 03.06.2013,

от ООО "ИнвестСтрой" (ИНН: 5029105735, ОГРН: 1075029009274): Клюквин В.И., представитель по доверенности от 01.07.2013, Гордеева Е.В., представитель по доверенности от 01.02.2013,

от Министерства строительного комплекса Московской области: представитель не явился, извещен,

от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен,

от в/у ООО "АТН-ИнвестСтрой" Юдкина А.Н.: лично, на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2012 по делу N А40-121409/11-38-380 "Б",

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-9335/12, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "АТН-ИнвестСтрой" к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой", при участии в качестве третьих лиц Министерства строительного комплекса Московской области, Администрации Мытищинского муниципального района Московской области, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "АТН-ИнвестСтрой" Юдкина Андрея Николаевича, о понуждении заключить договор,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" к обществу с ограниченной ответственностью "АТН-ИнвестСтрой" о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АТН-ИнвестСтрой" (далее - ООО "АТН-ИнвестСтрой") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (далее - ООО "ИнвестСтрой") об обязании ответчика оформить отношения путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Силикатная, микрорайон 29, корпус 4, с истцом на условиях предварительного договора участия в долевом строительстве от 29.05.2008.

ООО "ИнвестСтрой" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением к ООО "АТН-ИнвестСтрой" о признании предварительного договора участия в долевом строительстве от 29.05.2008 недействительным (ничтожным).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "АТН-ИнвестСтрой" было заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, а именно: соглашения о взаиморасчетах от 06.05.2009 г. и договора поручения N 1 от 21.01.2008.

При отсутствии возражений со стороны ООО "ИнвестСтрой", вышеуказанные документы были исключены из числа доказательств по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2013 по делу N А41-9335/12 исковые требования ООО "АТН-ИнвестСтрой" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "ИнвестСтрой" отказано (т.4 л.д.25-36).

Не согласившись с решением суда, ООО "ИнвестСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т.4 л.д.39-42).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ООО "ИнвестСтрой" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО "АТН-ИнвестСтрой" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Временный управляющий ООО "АТН-ИнвестСтрой" Юдкин Андрей Николаевич (далее - в/у ООО "АТН-ИнвестСтрой" Юдкин А.Н.) поддержал правовую позицию истца по первоначальному иску.

Представители Министерства строительного комплекса Московской области и Администрации Мытищинского муниципального района Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 15.11.2004 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области (администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (министерство) и ЗАО "УМиАТСУ N 22" (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт N 553-Д, зарегистрированный в Минмособлстрое 29.11.2004, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого многоквартирного дома на земельном участке площадью около 1 га по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Силикатная, корп. N 3 (строительный адрес), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах в сумме 179 400 000 руб. (т.1 л.д.8-16).

Согласно п. 3.1 контракта (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 11.05.2010, т.1 л.д.85-96) соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается в следующей пропорции:

администрации района - 752,60 кв.м. общей площади встроено-пристроенных помещений, 219, 95 кв.м. общей площади квартир;

администрации поселения - 1 064, 99 кв.м. общей площади квартир, 100% инженерных сетей и сооружений электроснабжения, теплоснабжения, горячего водоснабжения, канализования, теплоснабжения, телефонизации, радиофикации, присоединения к системе кабельного телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

инвестору-застройщику - 7 139, 66 кв.м. общей площади квартир, 100% машино-мест подземного гаража-стоянки.

В соответствии с п. 2.2 контракта (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 11.05.2010) ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - II квартал 2012 года.

Дополнительным соглашением N 1 от 17.01.2005 (т.1 л.д.17) стороны внесли ряд изменений в положения контракта, согласно которым стороны согласовали в п. 2.1 контракта вместо слов "корпус N 3" указать "корпус 4", в наименовании контракта вместо слов "корпус 3" указать "корпус 4".

17.01.2005 между сторонами инвестиционного контракта и ООО "АТН-ИнвестСтрой" было заключено дополнительное соглашение N 2 к контракту, в соответствии с п.2 которого инвестор-застройщик - ЗАО "УМиАТСУ N 22" уступил свои права и обязанности по инвестиционному контракту новому инвестору - ООО "АТН-ИнвестСтрой" (т.1 л.д.18-19).

29.05.2008 между ООО "АТН-ИнвестСтрой" (участник) и ООО "ИнвестСтрой" (застройщик) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор) с целью осуществления долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Силикатная, мкр. 29, корпус 4, и последующего возникновения у участника права собственности на часть указанного объекта в виде жилых квартир, на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре (т.1 л.д.23-33).

Пунктом 1.1 предварительного договора стороны установили, что в результате исполнения указанного договора в собственность участника либо в собственность непосредственно привлеченных им третьих лиц переходит 22% от общей площади (квартир), что ориентировочно на день подписания предварительного договора составляет 2 547, 77 кв.м. В случае если застройщик обеспечит выход площадей по объекту в размере большем, чем установлено настоящим договором, то дополнительная площадь распределяется участнику в тех же пропорциях (22%), что и основная.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет 2 547, 77 кв.м., что в денежном выражении составляет сумму в размере 58 598 710 руб. Данная сумма является окончательной, увеличению или уменьшению не подлежит.

В пункте 1.4 предварительного договора стороны согласовали, что участник в счет 100% оплаты инвестируемой площади в соответствии с п. 1.3 договора (цены договора) уступает застройщику в полном объеме права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту N 553-Д от 15.11.2004. Датой исполнения обязанности участника по настоящему договору по оплате признается дата заключения дополнительного соглашения об уступке застройщику прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту N 553-Д от 15.11.2004, на основании которого от ООО "АТН-ИнвестСтрой" к ООО "ИнвестСтрой" перейдут в полном объеме права и обязанности инвестора по реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту N 553-Д от 15.11.2004 в части завершения строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Силикатная, мкр. 29, корпус 4.

В силу п. 1.5 договора стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее 31.12.2011.

Пунктом 2 предварительного договора стороны установили, что существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве определены в приложении N 1 к предварительному договору (т.1 л.д.26-33).

28.11.2007 межу истцом, ответчиком и Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области было подписано дополнительное соглашение N 3 к инвестиционному контракту, которое, вместе с тем, не было подписано со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и не прошло регистрации в Минмособлстрое (т.3 л.д.114-118).

Впоследствии 02.04.2009 было заключено дополнительное соглашение N 3 к инвестиционному контракту, которое было подписано всеми сторонами инвестиционного контракта, в соответствии с положениями которого ООО "АТН-ИнвестСтрой" уступил ООО "ИнвестСтрой" права и обязанности по реализации контракта (т.3 л.д.124-128).

Поскольку ответчик в установленный предварительным договором срок не заключил с истцом основной договор участия в долевом строительстве, ООО "АТН-ИнвестСтрой" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных ООО "АТН-ИнвестСтрой" исковых требований, ООО "ИнвестСтрой" предъявило в рамках настоящего дела встречные исковые требования, сославшись на то, что спорный предварительный договор является незаключенным, поскольку не определен предмет договора и другие его существенные условия. Кроме того ответчик указал, что спорный договор является крупной сделкой для организации ответчика, порядок заключения которой соблюден не был.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "ИнвестСтрой" ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, ввиду чего полагает необоснованным вывод суда о том, что заявленные ООО "АТН-ИнвестСтрой" исковые требования подлежат удовлетворению. При этом заявитель указывает, что заключенный между ООО "АТН-ИнвестСтрой" и ООО "ИнвестСтрой" предварительный договор участия в долевом строительстве от 29.05.2008 является недействительной (ничтожной) сделкой, ввиду чего полагает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене в полном объеме, а заявленные исковые требования по первоначальному и встречному иску - оставлению без удовлетворения в силу следующего.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в случает отсутствия в предварительном договоре существенных условий основного договора, в силу положений ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор считается незаключенным.

Как видно из содержания предварительного договора участия в долевом строительстве от 29.05.2008, заключенного между ООО "АТН-ИнвестСтрой" и ООО "ИнвестСтрой", стороны договорились в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 4 указанной статьи Закона N 214-ФЗ установлен исчерпывающий перечень условий, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Так, названный договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ч.5 ст.4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как было указано ранее, в соответствии с п.1.1 спорного предварительного договора стороны установили, что в результате исполнения указанного договора в собственность участника либо в собственность непосредственно привлеченных им третьих лиц переходит 22% от общей площади (квартир), что ориентировочно на день подписания предварительного договора составляет 2 547, 77 кв.м. В случае если застройщик обеспечит выход площадей по объекту в размере большем, чем установлено настоящим договором, то дополнительная площадь распределяется участнику в тех же пропорциях (22%), что и основная.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания спорного предварительного договора, учитывая положения ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, арбитражный апелляционный суд полагает, что сторонами не были определены в соответствии с проектной документацией подлежащие передаче истцу конкретные жилые и нежилые помещения которые в силу прямого указания содержащегося в ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ являются объектами долевого строительства.

Изложенные обстоятельства, в силу ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, позволяют арбитражному апелляционному суду сделать вывод о том, что в силу отсутствия согласования сторонами при заключении предварительного договора участия в долевом строительстве от 29.05.2008, заключенного между ООО "АТН-ИнвестСтрой" и ООО "ИнвестСтрой", предмета договора, который будет заключен в будущем, то есть существенного условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренного п. 1 ч. 1 ст.4 Закона N 214-ФЗ, такой договор следует считать незаключенным.

Незаключенный договор в силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации не порождает прав и обязанностей для сторон.

При таких обстоятельствах у ООО "АТН-ИнвестСтрой" отсутствует право требования в судебном порядке в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязания ООО "ИнвестСтрой" заключить основной договор участия в долевом строительстве, ввиду чего отсутствуют основания для удовлетворения требований, заявленных в рамках первоначального иска.

Кроме того, поскольку спорный предварительный договор признан арбитражным апелляционным судом незаключенным, названный договор не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, ввиду чего у суда также отсутствуют основания для удовлетворения требований, заявленных в рамках встречного иска.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-9335/12 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

С.В. Боровикова Е.В. Черникова