Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2013 г. N 07АП-5780/13

г.Томск

5 августа 2013 г.

Дело N А03-17726/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей Л. Е. Лобановой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.И. Хасанзяновым

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились (извещены)

от ответчика: не явились (извещены)

от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2013 года по делу N А03-17726/2012 (07АП-5780/2013)

(судья А.С. Гуляев)

по иску закрытого акционерного общества "Ремитент", г.Барнаул (ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165)

к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Транспортная Компания "Алтай плюс" (ОГРН 1122224002614, ИНН 2224153053)

о взыскании 24119 руб. 20 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "КИТ", г.Бийск (ОГРН 1102223003024, ИНН 2222786766), открытого акционерного общества "Быт-Сервис", г.Барнаул (ОГРН 1062224068983, ИНН 2224106617), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Транспортная Компания "Алтай плюс" (далее - ООО ТТК "Алтай плюс") о взыскании 22 400 руб. долга за период с июля по октябрь 2012 и 1 719 руб. 20 коп неустойки по договору субаренды N АА-38/12 от 06.06.2012 за период с 06.06.2012 по 01.11.2012.

Определением суда от 19.11.2012 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 11.01.2013 г. суд на основании части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2013 (резолютивная часть объявлена 29.04.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО "Ремитент" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Истец указывает, что ссылки суда на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 и определение N ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными. Соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды, договор цессии являются незаключенными. Судом не были приняты во внимание доводы истца и третьего лица о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны. А также апеллянт указывает, что ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не вернул, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.

Истец ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КИТ" ее поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, изложил позицию, аналогичную доводам апелляционной жалобы. Указал, что судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству РФ. Просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя. Более подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

ООО ТТК "Алтай плюс" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что соглашением от 10.02.2012 был расторгнут, данное соглашение подписано уполномоченными лицами, что подтверждается материалами дела. Ссылаясь на судебную практику, ст. 452, 651 ГК РФ указывает, что государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и ст. 651 ГК РФ не распространяется на соглашение о расторжении. На основании ст. 453 ГК РФ обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора. Более подробно возражения изложены в отзыве.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

Согласно ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.04.2010 г. между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 21/10 по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв.м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв.м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв.м, расположенные по адресу, г.Барнаул, ул.Союза Республик, 11 (л.д. 45-50 т.1).

Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 39-44 т.1).

Срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору (пункт 1.5 договора).

Арендуемое имущество в соответствии пунктом 1.6 договора было передано арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи 21.04.2010 г.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора, арендатор имеет право: сдавать имущество (его часть) в субаренду, передавать имущество в безвозмездное пользование, передавать свои обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие Арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.

На основании п.2.3.1. указанного договора ООО "КИТ" по договору субаренды N 34/12 от 15.03.2012 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду (л.д. 51-54 т.1).

06.06.2012 между ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ООО ТТК "Алтай плюс" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения N АА-38/12, (л.д.8-9, т.1), по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 22,3 кв.м, в том числе комнату N 12, площадью 22,3 кв.м. в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), расположенном на втором этаже Литера Б, здания общей площадью 939,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул. Союза Республик,11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012 г., заключенного сроком на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянная: с 06 июня 2012 г. по 31 декабря 2012 г. арендная плата составляет 5600 рублей в месяц, НДС не облагается; переменная часть покрывает затраты Субарендодателя по коммунальным платежам, а именно по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями прибора учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо согласованным сторонами способом и выставляется Субарендодатору на основании счетов, подлежащих оплате.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.1 договора в случае возникновения споров по настоящему договору стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне настоящего договора. Срок рассмотрения претензии - 10 дней со дня ее получения.

Пунктом 7.2 договора стороны определили срок его действия - с 06.06.2012 г. по 31.12.2012 г.

Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес ООО ТТК "Алтай плюс" претензии N 102 от 26.10.2012 г., N 80 от 18.09.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д.25, 27 т.1).

ООО ТТК "Алтай плюс" требования претензий не исполнило, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасило, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды заключен сторонами уже после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

На основании п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-38/12 от 06.06.2012, истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010 и договоре субаренды N 34/12 от 15.03.2012.

По общему правилу, установленному ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу абз.2 ст.615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения (л.д.75, т.1).

15.06.2012 в отношении спорного помещения между ОАО "Быт-Сервис" и ООО ТТК "Алтай плюс" был заключен договор аренды N А-6-20/12 (л.д.60-65, т.1).

Таким образом, с 10.02.2012 договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-38/12 между ЗАО "Ремитент" и ООО ТТК "Алтай плюс", подписанный 06.06.2012, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, является недействительным.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, подлежит отклонению.

Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 в силу требований п.2 ст.651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом соглашение от 10.02.2012 о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует п.1 ст.452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Государственная регистрация не является формой договора.

В п.3 ст.453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, так как судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено.

Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 19.11.2012 (л.д.105-108, т.2) выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу ч.2 ст.69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.

Довод истца о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как данное утверждение опровергается материалами дела.

В подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012 представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 г. являлся Буянкин А.В. (л.д.128-132 т.2).

С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24.01.2012 о вступлении с 24.01.2012 Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" (л.д.122, т.2) не является бесспорным доказательств, в связи с чем суд обоснованно оценил представленные доказательства в совокупности и оценил указанный приказ критически.

Кроме того, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24.01.2012 (л.д. 123-126 т.2) не содержит даты прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 (л.д. 128 т.2) и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц.

Само соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод подателя жалобы о том, что обстоятельства освобождения арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны, апелляционным судом не принимается.

Обстоятельства освобождения ООО "КИТ" 15.06.2012 арендованных помещений, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 (л.д.109-113, т.2).

Тот факт, что ООО ТТК "Алтай плюс" никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом, на что указывает податель апелляционной жалобы, не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку договор субаренды нежилого помещения N АА-38/12 от 06.06.2012 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, положения ст.622 ГК РФ к нему применяться не могут.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч.1,5 ст.110 АПК РФ относятся на истца.

В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЗАО "Ремитент" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, то с Общества подлежит взысканию 2 000 руб. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 мая 2013 г. по делу N А03-17726/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Л.Е. Лобанова И.И. Терехина