Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2013 г. N 12АП-2581/13

г. Саратов

06 августа 2013 г.

Дело N А57-26869/09

Резолютивная часть постановления объявлена "31" июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" августа 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Агибаловой Галины Ивановны,

судей Грабко Олега Владимировича, Жаткиной Светланы Александровны,

при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Бабичевой Светланы Игоревны,

при участии в судебном заседании:

Садчиковой Светланы Вячеславовны, паспорт представлен,

от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Садчиковой Светланы Вячеславовны, г. Саратов,

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/09, судья Поляков С.В.,

по заявлению Садчиковой Светланы Вячеславовны о признании права собственности на жилое помещение,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА -ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 64520044318),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратилась Садчикова Светлана Вячеславовна с заявлением о признании за ней права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б. в жилом доме по строительному адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул.Федоровская, д.8.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Садчиковой С.В. о признании за ней права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б. в жилом доме по строительному адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул.Федоровская, д.8.

Не согласившись с принятым судебным актом, Садчикова С.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ней права собственности на указанную квартиру.

Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Сообщение о признании ООО "Геотехника-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013 года.

Садчикова С.В., полагая, что имеются основания для передачи ей в собственность двухкомнатной квартиры, номер по предварительному плану 15, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б. в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В обоснование поданного заявления Садчиковой С.В. представлены следующие документы: договор N 275 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный от 11.12.2002, квитанция к приходному кассовому ордеру N 383 от 12.02.2003, квитанция к приходному кассовому ордеру N 380 от 11.12.2002.

Суд первой инстанции указал, что "_удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество, будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым преждевременно удовлетворять требования одного кредитора перед другими кредиторами".

Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что 11 декабря 2002 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и Садчиковой Светланой Вячеславовной был заключен договор N 275 о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома со строительным адресом: г.Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский. Согласно п.2.1. договора по окончании строительства Застройщик обязался выделить Дольщику его долю со следующими характеристиками: количество комнат - 2, общая площадь - 52,9 кв.м., этаж - 3, секция 2Б.

Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N8 в г.Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.

Согласно разрешению на строительство N RU 64304000/166 срок действия разрешения N 234 от 05.07.2001 года был продлен до 24 августа 2011 года.

29 декабря 2009 года в связи с окончанием строительства Администрацией г.Саратова было дано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 64304000/131.

Распоряжением Администрации муниципального образования "Город Саратов" Комитета по архитектуре и градостроительству от 06.06.2011 многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке по адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский был присвоен почтовый адрес: г.Саратов, ул.Федоровская, N 8.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).

Установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", апелляционный суд находит возможным признать требование Садчиковой С.В. о признании права собственности на жилое помещение подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), но не передан заявителю по акту приему - передачи, оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.

При изложенных обстоятельствах, заявление Садчиковой С.В. подлежит удовлетворению, поскольку договор на участие в долевом строительстве исполнен сторонами в полном объеме.

Заключив с Садчиковой С.В. договор 11.12.2012 N 275 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Апелляционным судом установлено фактическое владение Садчиковой С.В. спорной квартирой. В материалы дела Садчиковой С.В. представлены: поэтажный план жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, изготовленный ГУП "Сартехинвентаризация" (Ленинское отделение) 03.06.2013, кадастровый паспорт помещения от 30.12.2010; Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений N 01/005/2013-10320 от 04.03.2013 об отсутствии правопритязаний на спорный объект недвижимости - квартира по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8, кв.103; технический паспорт на квартиру N 103, составленный МУП "Городское бюро технической инвентаризации" 14.06.2013, из которого следует, что общая площадь данной квартиры составляет 49,6 кв.м.; экспертное заключение N 052-13 от 12.07.2013 ООО "Данко-Аудит", проведенное по заказу дольщика, из которого следует, что двухкомнатная квартира N 103, общей площадью согласно технического паспорта 49,6 кв.м., в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и двухкомнатная квартира N 15 по договору N 275 от 11.12.2002 о долевом участии в строительстве, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, секция 2Б, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г.Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости.

Данные документы позволяют идентифицировать объект недвижимости в натуре и соотнести фактический номер заявленной дольщиком квартиры со строительным номером квартиры по договору долевого участия.

Апелляционный суд отмечает, что технический план не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Садчиковой С.В. свидетельствует о наличии у нее доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Садчиковой С.В. данным помещением. Факт владения спорной квартирой Садчиковой С.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, договор от 11.12.2002 N 275 не расторгнут, иск об истребовании двухкомнатной квартиры из владения Садчиковой С.В. никем не заявлялся.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Садчиковой С.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.

Поскольку договор от 11.12.2002 N 275 со стороны Садчиковой С.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, - апелляционный суд находит, что спорное требование Садчиковой С.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

На причитающуюся Садчиковой С.В. квартиру должник не притязает, другие претенденты на эту квартиру судом также не установлены.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11, аналогичные иски иных граждан в отношении части квартир в спорном жилом доме судами удовлетворены.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Садчиковой С.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Садчиковой С.В. права должника не нарушает.

Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается участниками процесса, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов (постановление ФАС ПО от 11 июня 2013 года по делу А57-26869/2009).

При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определённости и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закреплённых в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд удовлетворяет требование Садчиковой С.В. о признании за ним права собственности на указанную квартиру.

На основании изложенного судебная коллегия находит возможным определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по настоящему обособленному спору отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; признать за Садчиковой Светланой Вячеславовной право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер квартиры 103 (по предварительному плану 15), общей площадью по договору 52,9 кв.м., общей площадью по техническому паспорту 49,6 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на обжалуемое определение, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), государственной пошлиной не оплачивается.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять новый судебный акт.

Признать за Садчиковой Светланой Вячеславовной право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер квартиры 103 (по предварительному плану 15), общей площадью по договору 52,9 кв.м., общей площадью по техническому паспорту 49,6 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

Председательствующий

Г.И. Агибалова

Судьи

С.А. Жаткина О.В. Грабко