Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2010 г. N 04АП-3084/10

г. Чита

26 августа 2010 г.

Дело N А19-7019/10

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2010 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Желтоухова Е.В., Ткаченко Э.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жамбалдоржиевой Туяны Дамдинцыреновны на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года по делу N А19-7019/10 по заявлению индивидуального предпринимателя Жамбалдоржиевой Туяны Дамдинцыреновны к Администрации г. Иркутска о признании недействительным решения от 16 марта 2010 года 505-70-3263/10 об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения

(суд первой инстанции: Дмитриенко Е.В.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от предпринимателя: Майгур А.С., паспорт 25 05 N 482167, выдан ОВД Октябрьского района г. Иркутска 13 января 2006 года, нотариально удостоверенная доверенность от 19 марта 2010 года;

от Администрации г. Иркутска: не было (извещена)

и установил:

Индивидуальный предприниматель Жамбалдоржиева Туяна Дамдинцыреновна (далее - предприниматель, Жамбалдоржиева Т.Д.) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Иркутска о признании недействительным решения от 16 марта 2010 года N 505-70-3263/10 об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, бульвар Рябикова, д. 42, площадью 85,2 кв.м. (далее - спорное нежилое помещение).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 5 мая 2010 года на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика - Комитета по управлению имуществом г. Иркутска на надлежащего - Администрацию г. Иркутска (т. 1, л.д. 119-120).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение не находилось непрерывно во временном владении и временном пользовании Жамбалдоржиевой Т.Д, в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), поскольку в период с 30 июня по 1 октября 2006 года спорное нежилое помещение находилось в аренде у Общества с ограниченной ответственностью "Амритта" (далее - ООО "Амритта").

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение находилось в аренде у Жамбалдоржиевой Т.Д. с 9 августа 2001 года по 30 июня 2006 года и с 1 октября 2006 года по настоящее время. В течение трех месяцев (с 30 июня по 1 октября 2006 года) спорное нежилое помещение находилось в аренде у ООО "Амритта", единственным участником которого и генеральным директором является Жамбалдоржиева Т.Д. Общий срок аренды спорного нежилого помещения на момент вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (5 августа 2008 года) составил 6 лет 11 месяцев 27 дней. Таким образом, полагает заявитель апелляционной жалобы, предусмотренное этим условие им соблюдено.

В отзыве от 12 августа 2010 года на апелляционную жалобу Администрация г. Иркутска выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания Администрация г. Иркутска извещена надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями N 67200027435532 и N 67200027435525, однако своих представителей в судебное заседание не направила, известив суд в отзыве на апелляционную жалобу о возможности рассмотрения дела без участия ее представителей. В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя предпринимателя, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение находится в собственности муниципального образования г. Иркутск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 июля 2009 года (т. 2, л.д. 1).

27 февраля 2010 года предприниматель обратилась в КУМИ Администрации г. Иркутска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещение.

Письмом от 16 марта 2010 года N 505-70-3263/10 КУМИ Администрации г. Иркутска сообщил о невозможности предоставления Жамбалдоржиевой Т.Д. преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.

Из содержания данного письма следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа послужило то, что спорное нежилое помещение находится у предпринимателя в аренде с 1 октября 2006 года, то есть менее двух лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о законности отказа Администрации г. Иркутска в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, исходя из следующего.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования предпринимателя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие решения или действий Администрации г. Иркутска закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов предпринимателя такими решением или действиями.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования предпринимателя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией г. Иркутска не оспаривается, что Жамбалдоржиева Т.Д. является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы Администрацией г. Иркутска ни в письме от 16 марта 2010 года N 505-70-3263/10, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не высказано.

Общая площадь спорного нежилого помещения (85,2 кв. м.) не превышает установленные статьей 1 Закона Иркутской области от 17.12.2008 N 111-ОЗ "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области" предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в результате реализации преимущественного права (350 кв. м.).

Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации Жамбалдоржиевой Т.Д. преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2, 3 и 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются, несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа предпринимателю в приватизации спорного нежилого помещения.

Однако на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения (27 февраля 2010 года) и на момент отказа в преимущественном праве приобретения такого помещения (16 марта 2010 года) Жамбалдроржиева Т.Д. не отвечала условию, определенному в пункте 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), а именно - спорное нежилое помещение не находилось в ее временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Жамбалдоржиева Т.Д. являлась арендатором спорного нежилого помещения в период с 9 августа 2001 года по 30 июня 2006 года, что подтверждается договорами аренды от 9 августа 2001 года N 4755, от 25 сентября 2002 года N 4755, от 10 июля 2003 года N 4755, от 9 июля 2004 года N 4755 и от 17 октября 2005 года N 4755 (т. 1, л.д. 35-74).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27 июня 2006 года Жамбалдоржиева Т.Д. и Администрации г. Иркутска пришли к соглашению о том, что договор аренды от 17 октября 2005 года N 4755 прекращает действие с 30 июня 2006 года.

По передаточному акту от 27 июня 2006 года спорное нежилое помещение было возвращено предпринимателем Администрации г. Иркутска.

30 июня 2006 года между Администрацией г. Иркутска и ООО "Амритта" был заключен договор аренды N 7411, предметом которого являлось спорное нежилое помещение. Срок действия договора - с 1 июля 2006 года по 29 июня 2007 года.

На основании передаточного акта от 1 июля 2006 года спорное нежилое помещение было передано Администрацией г. Иркутска (арендодателем) ООО "Амритта" (арендатору).

25 сентября 2006 года между Администрацией г. Иркутска и ООО "Амритта" заключено дополнительное соглашение о прекращении действия договора аренды N 7411 от 30 июня 2006 года с 30 сентября 2006 года.

По передаточному акту от 1 октября 2006 года ООО "Амритта" произвело возврат спорного нежилого помещения Администрации г. Иркутска.

Между Администрацией г. Иркутска и предпринимателем Жамбалдоржиевой Т.Д. 26 сентября 2006 года заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 7486.

Спорное нежилое помещение передано предпринимателю от Администрации г. Иркутска по передаточному акту от 1 октября 2006 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с 30 июня по 1 октября 2006 года спорное нежилое помещение не находилось в аренде у предпринимателя.

В связи с этим ссылка заявителя апелляционной жалобы на правовую позицию, выраженную в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134, является необоснованной.

Согласно данной правовой позиции, исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

То есть для квалификации временного владения (пользования) как непрерывного необходимо, чтобы в период времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего договора аренды арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

В рассматриваемом же случае Жамбалдоржиева Т.Д. по передаточному акту от 27 июня 2006 года передала спорное нежилое помещение арендодателю (Администрации г. Иркутска), после чего оно было передано в аренду третьему лицу - ООО "Амритта".

То есть с 30 июня 2006 года спорное нежилое помещение выбыло из владения и пользования предпринимателя.

Вновь во владение и пользование предпринимателя спорное нежилое помещение поступило только 1 октября 2006 года.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи (пункт 2).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из приведенных норм права следует, что прекращение арендных отношений, помимо соответствующего соглашения, оформляется передачей арендованного имущества от арендатора арендодателю, что и имело место в рассматриваемом случае.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) для возникновения преимущественного права выкупа арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона (5 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Однако 5 августа 2006 года спорное нежилое помещение находилось в аренде не у Жамбалдоржиевой Т.Д., а у ООО "Амритта".

При этом то обстоятельство, что учредителем и генеральным директором этой организации являлась Жамбалдоржиева Т.Д. правового значения не имеет, поскольку на основании статей 48 и 49 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Амритта" является самостоятельным субъектом права, имеет собственную правоспособность, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права, несет обязанности.

С учетом изложенного следует признать, что на момент вступления Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в силу (5 августа 2008 года) спорное помещение находилось у предпринимателя в аренде менее двух лет (с 1 октября 2006 года), в связи с чем у Администрации г. Иркутска имелись правовые основания для отказа Жамбалдоржиевой Т.Д. в реализации преимущественного права выкупа этого помещения.

Действия Администрации г. Иркутска отвечают требованиям части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, которой предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", является необоснованной, поскольку в рассматриваемом случае возникшие спорные отношения не связаны с применением правил о приобретательной давности.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года по делу N А19-7019/10, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года по делу N А19-7019/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Е.В. Желтоухов Э.В. Ткаченко