Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2013 г. N 18АП-9184/13

г. Челябинск

13 сентября 2013 г.

Дело N А07-20212/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Лекс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по делу N А07-20212/2013 (судья Нурисламова И.Н.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Лекс" Захарова Е.А. (доверенность от 15.07.2011).

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Лекс" (далее - ООО "ЮФ "Лекс", ответчик, общество) о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 117 269 руб. 28 коп. за период с 24.05.2012 по 28.02.2013 и пени в сумме 30 218 руб. 63 коп. за период с 11.08.2010 по 28.02.2013, о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения (с учетом уточнения исковых требований, т.1 л.д.83).

ООО "ЮФ "Лекс" обратилось в суд к Управлению со встречным иском о признании незаключенным договора аренды N 12645.2 от 15.12.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 (резолютивная часть от 03.07.2013) требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "ЮФ "Лекс" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт указывает в жалобе, что судом не проверен расчет задолженности, заявленный истцом. Как следует из расчета истца, за 2010 год у ответчика имелась переплата, что также свидетельствует о незаконности взыскания неустойки за этот же период и последующие периоды. Кроме того, наличие суммы переплаты свидетельствует о наличии возможности начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Также апеллянт полагает, что судом при оценке оснований для удовлетворения встречного иска не исследована совокупность доказательств, свидетельствующих о несогласованности в договоре его предмета, так как изначально, с момента первоначально сложившихся арендных отношений, объектом аренды являлось подвальное помещение, а не помещение цокольного этажа. Судом не дана оценка заключению эксперта N 04-13 от 28.05.13, которым подтверждается факт расположения помещения ниже уровня земли, ввиду чего отражение в технической документации сведений о помещении как о цокольном, является необоснованным.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.12.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 12645.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1 л.д. 7-12).

Договор зарегистрирован 29.07.2010, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 11).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель на основании Приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 656-ОНФ от 23.11.2009 предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения муниципального нежилого фонда - цокольный этаж, 55,1 кв.м., N 46, 47, 47а, 48, 48а, 49, 51, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Российская, д. 60б Литера А, общей площадью 58,4 кв.м (фактически передаваемая площадь 55,1 кв.м. и места общего пользования в размере 3,3 кв.м.) для использования под офис (административная деятельность). Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 25.08.2009.

Согласно пункту 1.2 договора условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 23.06.2009 по 23.06.2012.

Пунктом 3.1 договора установлено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за владение, пользование объектами муниципального нежилого фонда или коэффициентов расчета годовой арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора определено, что при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2009 серия 04 АВ N 268837, подтверждающее принадлежность вышеуказанного недвижимого имущества (т. 1 л.д. 40), акт приема-передачи вышеуказанного имущества от 23.06.2009 (т. 1 л.д. 12), а также расчеты годовой арендной платы на указанный объект (т. 1 л.д. 13-14).

Месячная арендная плата с 23.06.2009 составляла 9679,80 руб. (без учета НДС), НДС (18 %) - 1742,36 руб., с 01.01.2011 - составляла 10818,60 руб. (без учета НДС), НДС (18 %) - 1947,35 руб.

Характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте N 33435 от 25.08.2009, согласно которому объект недвижимости представляет собой нежилые помещения цокольного этажа (т. 1 л.д. 31-39).

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнял принятые на себя обязательства по оплате арендуемых помещений по договору N 12645.2 от 15.12.2009 аренды объекта муниципального нежилого фонда, истец направил уведомления N КС-3992 от 16.07.2012 и N КС-4379 от 23.2012 о размере имеющейся задолженности, сроках ее погашения, а также о расторжении договора и освобождении занимаемых помещений (т. 1 л.д. 17-20).

ООО "ЮФ "Лекс" оставило указанные претензии без удовлетворения, что послужило поводом для обращения Управления в арбитражный суд.

Встречные исковые требования мотивированы обществом обстоятельством несогласованности сторонами предмета договора в части определения местоположения занимаемых помещений (цоколь или подвал).

Удовлетворяя требования истца, суд пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, что дает истцу право требовать выплаты причитающихся ему платежей, установленной договором неустойки, а также в силу статьи 619 ГК РФ, и условий договора аренды N 12645.2 от 15.12.2009 - право требовать досрочного расторжения указанного договора и выселения ответчика из занимаемых помещений. При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречных требований, придя к выводу, что сторонами надлежащим образом согласованы все существенные условия договора аренды, договор исполняется сторонами, ответчик пользуется нежилыми помещениями.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.

Из обстоятельств дела усматривается, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды от 15.12.2009, в котором предмет договора поименован как помещение в цокольном этаже площадью 55, 1 кв.м., N 46, 47, 47а, 48, 48а, 49, 51, расположенные по адресу Орджоникидзевский район городского округа город Уфа, ул. Российская, д. 60б, литера А.

Оценив указанное условие договора согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, апелляционный суд приходит к убеждению о том, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь, местоположение.

Номера переданных в аренду помещений соответствуют данным технической инвентаризации (т. 1 л.д. 35).

В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из материалов дела следует, что спорное помещение находится во владении и пользовании ответчика в течение длительного периода времени, в том числе на основании договора аренды от 27.10.2006 (т. 1 л.д. 54).

Спорный договор аренды подписан ответчиком без замечаний, каких-либо возражений в процессе исполнения как ранее заключенных договоров, так и спорного договора ответчиком не заявлялось.

Утверждения ответчика о том, что им велись систематические переговоры с арендодателем о внесении изменений в предмет договора аренды, а также соответствующие изменения в расчёт арендной платы, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Помещение по спорному договору принято ответчиком без замечаний на основании акта приёма-передачи (т. 1 л.д. 12).

Договор исполнялся сторонами также в части внесения арендной платы.

Ссылки апеллянта в обоснование довода о незаключенности договора аренды на то, что помещение, переданное в аренду, фактически является подвальным, а не цокольным, как указано в договоре аренды, при отсутствии разногласий сторон относительно местоположения и иных характеристик помещения, индивидуализирующих его как объект аренды, не могут быть приняты во внимание как доказательство несоответствия оспариваемого договора требованиям п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Более того, сведения о технических характеристиках и местонахождении помещения соответствуют данным технической инвентаризации по состоянию на 25.08.2009 (т. 1 л.д. 31).

Заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация экспертов "ТЭФ" (т. 2 л.д. 25), на которое ссылается апеллянт, не опровергает выводов суда о заключенности договора аренды.

По смыслу нормы абз. 1 ст. 431 ГК РФ в её нормативном единстве с нормами ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ для определения надлежащего согласования предмета договора следует оценивать не формальное описание объекта в договоре, а действительную волю сторон, обусловленную намерением вступить в договорные отношения по поводу определённого имущества, которая подлежит определению, исходя из поведения сторон до заключения договора и в процессе его исполнения.

Как ранее установлено судом, между сторонами договора не имелось разногласий относительно наименования и местоположения объекта аренды, что свидетельствует о согласованности воли сторон относительно предмета договорных отношений.

В силу изложенного, достижение сторонами договорённости относительно предмета договора аренды, независимо от его формального описания в договоре, позволяет говорить о заключении сделки по правилам ст. 153, 420 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда о заключенности договора аренды N 12645.2 от 15.12.2009 является обоснованным. Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Апелляционный суд также находит законным и обоснованным решение суда в части удовлетворения в полном объеме исковых требований Управления.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 3.3 договора стороны определили, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

Размер оплаты согласован сторонами в п. 3.1. договора, а также расчёте арендной платы (т. 1 л.д. 13).

Доказательств внесение арендной платы в полном объёме за заявленный истцом период суду не представлено (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом в расчёте не учтено, что за период с января по июль 2010 года у ответчика имелась переплата, противоречат представленному истцом расчёту (т. 1 л.д. 84), из которого усматривается, что за 2010 год у ответчика имелась переплата в сумме 33 266 руб. 79 коп., зачтённая истцом впоследствии в последующие периоды оплаты арендной платы.

Ссылки апеллянта, что при наличии переплаты за указанный период у истца не имелось оснований для начисления пени в сумме 251 руб. 67 коп, подлежат отклонению, поскольку из анализируемого расчёта усматривается, что пеня была начислена арендодателем за несвоевременное внесение истцом арендной платы в соответствии с п. 3.3. и п. 4.1. договора.

Доводы ответчика о неправомерном зачислении поступивших от ответчика сумм переплаты в счёт суммы основного долга, а не погашения начисленной за указанный период неустойки, отклоняются как противоречащие ст. 319 ГК РФ, а также Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу которых неустойка подлежит взысканию после суммы основного долга.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик, перечисляя названные суммы, указал назначение платежа, либо иным образом выразил свою волю на то, что данные денежные средства подлежат зачислению в счёт неустойки.

При изложенных обстоятельствах у арендодателя не имелось правовых оснований для зачисления спорных сумм в счёт неустойки.

Ссылки апеллянта на то, что при наличии переплаты арендодатель неправомерно пользовался денежными средствами, что является основанием для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, отклоняются, поскольку соответствующих требований по встречному иску ответчиком не заявлялось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом при расчёте арендной платы необоснованно применены ставки арендной платы в виде коэффициента расположения помещения в здании (Ктрао), в силу фактического расположения помещения в подвальном, а не в цокольном этаже, подлежат отклонению.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу правовой позиции, изложенной в п.п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ставки арендной платы являются регулируемыми ценами только по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в данном случае ставки арендной платы за нежилое помещение не являются регулируемыми ценами и определяются, исходя из взаимного соглашения сторон на основании принципа свободы договора.

Из материалов дела следует, что ответчиком без замечаний и возражений подписан не только договор аренды, в котором согласованы характеристики и местоположение помещения, но и размер арендной платы в виде расчётов арендной платы - приложений к договору аренды (т. 1 л.д. 13, 14).

Таким образом, стороны договора аренды достигли соглашения о размере арендной платы, ввиду чего плата за пользование помещением подлежит внесению, исходя из размера, согласованного сторонами на основании взаимной договорённости.

Тот факт, что размер арендной платы определяется расчётным путём на основании формулы (методики), установленной муниципальным нормативным актом, не предоставляет арендатору право оспаривать правомерность применяемых в расчёте коэффициентов, поскольку нормой п. 2 ст. 614 ГК РФ не исключается возможность определения арендной платы путём согласования механизма её определения, в то время как арифметические показатели отдельных коэффициентов, входящих в состав такой формулы определяются сторонами в порядке свободы договора и, учитывая, что арендная плата в данном случае не является регулируемой, подлежат согласованию сторонами на принципах взаимной воли и свободы усмотрения.

Также следует отметить, что применение коэффициента Ктрао, соответствующего расположению помещения в цокольном этаже, соответствуют согласованному сторонами предмету договора, а также данным технической инвентаризации (т. 1 л.д. 31).

Представленное ответчиком заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация экспертов "ТЭФ" (т. 2 л.д. 25), по существу носит односторонний характер, осмотр помещения выполнен без участия Управления, в силу чего не может быть оценено судом как достоверное доказательство (ст. 71 АПК РФ).

Таким образом, общий расчёт задолженности в размере 117 269 руб. 28 коп. руб. за весь заявленный истцом период является правильным и соответствует представленным в дело доказательствам.

Учитывая обоснованность взыскания суммы основного долга, взыскание судом договорной неустойки соответствует требованиям ст. 330, 331 ГК РФ.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по делу N А07-20212/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Лекс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.П. Ермолаева