Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2013 г. N 16АП-3071/12

г. Ессентуки

18 сентября 2013 г.

Дело N А63-9834/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г., судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Физиковой С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу N А63-9834/2011 (судья Говорун А.А.)

по иску администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901, г. Ставрополь, пр. К. Маркса, 96)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (ИНН 2634058950, ОГРН 1032600958411, г. Ставрополь, ул. Ленина, 251)

третье лицо: комитет градостроительства администрации города Ставрополя

о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и сносе объекта;

в отсутствие лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (далее - общество) о признании самовольной постройкой незавершённого строительством объекта, расположенного по адресу:

г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, а также о возложении на ответчика обязанности осуществить снос постройки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, признан самовольной постройкой, на общество возложена обязанность осуществить его снос в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013 решение от 19.09.2012 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2013 постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на рассмотрение в тот же суд.

При повторном рассмотрении апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичной отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 N 3537 утвержден акт выбора земельного участка, Голуб З.К. согласовано место размещения офисного здания по улице Дзержинского, 181а. Земельный участок площадью 1470 кв. м предоставлен Голуб З.К. в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания.

Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 Голуб З.К. в аренду на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1470 кв. м для продолжения строительства офисного здания по ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и Голуб З.К. (арендатор) 20.01.2010 заключили договор N 7977 аренды земельного участка площадью 1470 кв. м (кадастровый номер 26:12:022218:156), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341 для продолжения строительства офисного здания.

Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.

На основании договора от 29.03.2010, заключенного с Голуб З.К., общество приобрело права и обязанности арендатора по договору от 20.01.2010 N 7977 аренды земельного участка.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства - офисного здания (литера А, общей площадью застройки 582,7 кв. м, степень готовности 41%), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а.

Обществу 24.06.2010 выдано разрешение на строительство N RU 26309000-483-"с" на продолжение строительства офисного здания (общей площадью 1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4740 кв. м), расположенного по адресу:

г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341.

Постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 изменен вид разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер 26:12:022218:156) с "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом". Дополнительным соглашением N 235 от 31.08.2011 внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка N 7977 от 20.01.2010.

15.09.2011 комитет градостроительства подготовил градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 26:12:022218:156), согласно которому предельная высота здания с учетом нахождения в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя составила 5 этажей.

Для реконструкции объекта разработана проектная документация, которая получила положительное заключение государственной экспертизы (заключение от 16.02.2012).

На основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 обществу 06.07.2012 выдано разрешение N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом с количеством этажей 1, 13, 14.

Ссылаясь на то, что реконструкция объекта осуществляется с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 1 статьи 130, пункту 1 и абзацу второму пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса, пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимость, созданная (в том числе) без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и по общему правилу такая недвижимость подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет.

В соответствии с правилами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Апелляционной коллегией установлено, что земельный участок обществу для жилищного строительства в установленном законом порядке не предоставлялся.

Пункты 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса устанавливают, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 данного Кодекса.

По смыслу статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, исключения из этого правила установлены законом.

Поскольку земельный участок первоначально предоставлялся для проектирования и строительства офисного здания с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, последующее изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство с внесением изменений в договор аренды не допустимо, так как нарушает установленную законом процедуру предоставления участка для жилищного строительства.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома приведет к тому, что ответчик фактически минует процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства на аукционе.

В этой связи дополнительное соглашение N 235 от 31.08.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

Доводы отзыва общества о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании распорядительного акта органа местного самоуправления не опровергает выводы суда первой инстанции о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное жилищное строительство.

Апелляционная коллегия полагает, что реконструкция объекта производится также в отсутствие действительной разрешительной документации.

Согласно пункту 1 статья 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 удовлетворены требования общества о признании незаконным отказа комитета градостроительства в выдаче разрешения на реконструкцию объекта и возложении на него обязанности выдать обществу разрешение на реконструкцию офисного здания под многоэтажный жилой дом.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2012, решение от 24.05.2012 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. В рамках данного дела суд апелляционной инстанции установил, что градостроительный регламент спорного земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97; земельный участок относится к зоне Ж-И - зона жилой застройки исторической части города. Количество этажей здания, предусмотренное в проектной документации, не соответствует количеству этажей, названному в градостроительном плане земельного участка. Предельная высота здания, указанная в скорректированном проекте, превышает высотное ограничение градостроительного плана по количеству допустимого строительства этажности здания. Обществом использована площадь застройки в 658,5 кв. м, что превышает площадь (582,7 кв. м), названную в утвержденном градостроительном плане земельного участка; в проектной документации увеличены границы предоставленного в аренду земельного участка с 1470 кв. м, до 2357 кв. м; объект не соответствует требованиям зоны жилой застройки исторической части города, в которой максимальная высота здания - 5 этажей.

Таким образом, разрешение N RU 26309000-"00472-с" не соответствует требованиям пункта 1 статья 51 Градостроительного кодекса, вследствие чего, не может быть признано документом, удостоверяющим право общества на реконструкцию объекта.

По тем же основаниям не может быть признано объективным, и подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, положительное заключение государственной экспертизы от 16.02.2012.

При таких обстоятельствах требование о признании постройки самовольной правомерно удовлетворено судом.

В тоже время коллегия не может признать обоснованным требование администрации о сносе объекта.

На основании абзаца 2 пункта 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Доказательства, подтверждающие возможность приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом, в деле отсутствуют.

Как указал суд кассационной инстанции, невозможность приведения объекта в ранее существовавшее состояние в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать истец, так как именно он ссылается на это обстоятельство в обоснование своего требования о сносе.

Определением от 07.08.2013 апелляционный суд предлагал администрации представить соответствующие доказательства, однако истец на данное предложение не отреагировал, ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы не заявил.

Поскольку не доказано, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ по его реконструкции, оснований для удовлетворения требования о сносе объекта не имеется. В этой части решение суда первой инстанции подлежит отмене.

С учетом частичного удовлетворения апелляционной жалобы и на основании части 1 статьи 110 АПК РФ, расходы общества по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 1000 руб., подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 в части возложения на общество с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" обязанности осуществить снос самовольной постройки отменить, в удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Администрации города Ставрополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" 1000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

Ю.Б. Луговая З.М. Сулейманов