Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 г. N 09АП-23933/13

20 сентября 2013 г.

Дело N А40-74325/12

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2013 г.

В полном объеме постановление изготовлено 20.09.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02-05.09.2013 г. апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2013 г., принятое судьей Селиверстовой Н.Н. по делу N А40-74325/12

по иску ООО "ИнтерГазСоюз" (107140, г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьих лиц 1) Департамента финансов г. Москвы (125047, г. Москва, пл. Миусская, д. 2/ 2), 2) ГУП "ДЕЗ Красносельского района г. Москвы" (107140, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 5, стр. 7),

о взыскании стоимости неотделимых улучшений объекта аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: единоличный исполнительный орган Безгинов П.Г. по решению от 26.04.2012 г., Павликова О.Н. по дов. от 21.08.2013 г.;

от ответчика: Егоричев Р.В. по дов. от 16.04.2013 г., Самохевич А.А. по дов. от 16.04.2013 г.;

от третьих лиц: от 1-го: Каверин М.Ю. по дов. от 25.12.2012 г.; от 2-го: неявка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИнтерГазСоюз" (арендатор) предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель) о взыскании 38034214,44 руб. стоимости неотделимых улучшений помещений, арендовавшихся по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2013 г. (т. 9 л.д. 63-64) иск удовлетворен в полном объеме, с Ответчика в пользу Истца взыскано 300000 руб. возмещения расходов по экспертизе и 118821,65 руб. возмещения расходов по госпошлине.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 9 л.д. 66-69).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы, Департамент финансов г. Москвы требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал; неявившееся ГУП "ДЕЗ Красносельского района г. Москвы" уведомлено о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: посредством доставления ему определения о судебном заседании суда первой инстанции (т. 9 л.д. 45) и размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 9 л.д. 78, 54).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Установлено, что 29.11.2002 г. между городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы (арендодатель), правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы, и ООО "ИнтерГазСоюз" (арендатор) заключен Договор аренды N 1-991/02 о передаче арендодателем арендатору в пользование на срок с 01.10.2002 г. по 30.09.2017 г. нежилых помещений общей площадью 587,2кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5 (все здание), для использования под офис.

Арендатор утверждает, что поскольку объект аренды был передан ему в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта, и арендатор данный ремонт выполнил, а также расчистил и приспособил для современного использования угольный каменный подвал под дворовой частью здания, а также переоборудовал крышу, обустроив мансарду, существенно увеличив общую площадь здания, потратив на все 38034214,44 руб., данную сумму как стоимость неотделимых улучшений арендатор просит взыскать с арендодателя, полагая, что такое право у него имеется, ссылаясь в т.ч. на Определение ВАС РФ от 27.09.2011 г. N ВАС-12715/11 в передаче дела N А40-92295/10.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2011 г. по делу N А40-92295/10, измененным Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, Договор аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 расторгнут по иску арендодателя на том основании, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В надзорной жалобе ООО "ИнтерГазСоюз" ссылалось на то, что судам при разрешении спора по делу N А40-92295/10 следовало применить положения ст. 612 ГК РФ.

Определением ВАС РФ от 27.09.2011 г. N ВАС-12715/11 в передаче дела N А40-92295/10 в Президиум ВАС РФ отказано; при этом суд надзорной инстанции указал, что из состоявшихся по делу судебных актов и документов, приложенных к обращению в суд надзорной инстанции, не усматривается, что арендатор в рамках настоящего дела подтвердил то, что в течение срока аренды он предпринимал предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ надлежащие действия при обнаружении, как он указывает, недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, а также указал, что ООО "ИнтерГазСоюз" не лишено возможности разрешить вопрос о возмещении расходов на устранение недостатков арендованной недвижимости путем предъявления самостоятельного иска.

Со ссылкой на данный судебный акт ООО "ИнтерГазСоюз" требует в рамках настоящего дела возместить ему стоимость выполненных им неотделимых улучшений арендовавшихся помещений.

Суд первой инстанции посчитал заявленные требований обоснованными.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.

По делу N А40-92295/10 исходя из предмета и основания иска не устанавливалось и не установлено, что в сданном в аренду имуществе имелись недостатки, за которые отвечает арендодатель, а в Определении ВАС РФ от 27.09.2011 г. N ВАС-12715/11 указано лишь на то, что если таковые действительно имеются, то ООО "ИнтерГазСоюз" не лишено возможности разрешить вопрос о возмещении расходов на их устранение путем предъявления самостоятельного иска.

Между тем по настоящему делу установлено, что в арендуемом имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, не имелось.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, с которыми арендатор согласился принять объект аренды, и которые арендодатель прямо не обязался устранить в течение определенного срока аренды.

По настоящему делу при заключении Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 арендатор доподлинно знал о том, в каком состоянии находятся согласованные в качестве объекта аренды помещения.

Так, еще до заключения Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 между городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "ИнтерГазСоюз" (арендатор) был заключен Договор аренды от 04.07.2002 г. N 1-768/02 (т. 10 л.д. 37-49) о передаче арендодателем арендатору в пользование на срок с 25.04.2002 г. по 24.10.2017 г. тех же самых нежилых помещений общей площадью 587,2кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5 (все здание), для использования под офис.

Таким образом, на протяжении 6-ти месяцев до заключения Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 арендатор пользовался помещениями, затем согласованными в качестве объекта аренды по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 и, соответственно, знал об их состоянии, о том, требуют они или нет ремонта, текущего или капитального, и, несмотря на это, согласился снова принять данные помещения в аренду, заключить новый договор аренды, на новый, много более длительный срок.

При этом в абз. 3 п. 4.2.3. Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 прямо предусмотрено, что если арендатор арендует полностью все здание, то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора.

Тогда как по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 в качестве объекта аренды было согласовано именно все здание.

Таким образом, по настоящему делу в арендуемом имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, не имелось, поскольку если арендуемые помещения и находились в неудовлетворительном состоянии, то арендатор согласился принять их в аренду именно в таком состоянии, которое его удовлетворяло (устраивало), и в соглашении между арендатором и арендодателем, выраженном в Договоре аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02, ответственность за состояние арендуемых помещений возложена не на арендодателя, а не арендатора, который принял на себя обязанность за свой счет осуществлять их устранение посредством выполнения капитального ремонта.

Поэтому то обстоятельство, что обследованием, проведенным 02.08.2005 г. с участием ГУП "ДЕЗ Красносельского района г. Москвы", результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 40), установлено, что в арендуемом здании внутренняя отделка помещений полностью разрушена, отсутствуют инженерные коммуникации, не поступает энергоснабжение ввиду отсутствия вводно-распределительного устройства, кровельное покрытие требует полной замены, - не имеет значения в том смысле, что не изменяет установленное Договором аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 распределение бремени ответственности за состояние арендуемых помещений, полностью возложенное на арендатора, на его счет.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Тогда как в Договор аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 никогда не включалось условие о праве арендатора на возмещение стоимости произведенных им в результате капитального или текущего ремонта неотделимых улучшений объекта аренды (учитывая применение к правоотношениям абз. 3 ст. 4.2.3. Договора, поскольку в аренду было передано все здание).

Ссылка арендатора на то, что установленное Договором аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 распределение бремени ответственности за состояние арендуемых помещений было изменено принятием арендодателем предложения арендатора, выраженного в письме исх. от 11.01.2005 г. N 54, - является необоснованной, т.к. Департамент городского имущества г. Москвы в письме от 11.03.2005 г. N ц/05/557 (т. 1 л.д. 41) сообщил обществу "ИнтерГазСоюз" о том, что не возражает в проведении капитального ремонта арендуемых по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5, "за счет средств арендатора".

В свою очередь обязанность арендатора согласовывать с арендодателем сроки и условия проведения арендатором капитального ремонта предусмотрена абз. 4 п. 4.2.3. Договора.

Поскольку письмо арендодателя исх. от 11.01.2005 г. N 54 не имело правового значения в том смысле, что не повлекло переложения с арендатора на арендодателя ответственности и финансового бремени за поддержание арендуемых помещений в надлежащем состоянии, - судом апелляционной инстанции после проверки заявления арендодателя о фальсификации данного письма (т. 9, л.д. 103-104) в порядке, предусмотренном ст. 161 АПК РФ (т. 9 л.д. 112, 113), экспертиза подлинности данного документа не проводилась как не направленная на установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

Таким образом, независимо о того, в каком состоянии находились согласованные в качестве объекта аренды помещения, которые арендатор согласился принять в аренду именно в таком состоянии, понесенные им расходы по их улучшению, не отделимые без вреда для данных помещений, возмещению арендодателем не подлежат.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности предъявленного иска и отказу в его удовлетворении.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании ст.ст. 106, 110 АПК РФ понесенные Истцом расходы по проведению экспертизы и по уплате госпошлины подлежат отнесению на него самого.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2013 г. по делу N А40-74325/12 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Расходы по проведению экспертизы и по уплате госпошлины при подаче иска отнести на ООО "ИнтерГазСоюз".

Взыскать с ООО "ИнтерГазСоюз" в доход Федерального бюджета 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Кораблева М.С. Левина Т.Ю.