Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2013 г. N 20АП-5486/13

г. Тула

24 сентября 2013 г.

Дело N А09-6093/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.09.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Центральное управление продаж" (Брянская область, Брянский район, с. Супонево, ИНН 3245502356, ОГРН 1083254014711) - Явленичева Д.В. (доверенность от 09.09.2013) (до перерыва), в отсутствие истца - отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Навлинского района (Брянская область, п. Навля, ИНН 3221002114, ОГРН 1023202536158) и третьих лиц - Лавриненко Сергея Николаевича, Управления Росреестра по Брянской области, Комаровой Оксаны Николаевны, Алтуховской поселковой администрации, общества с ограниченной ответственностью "Пантера", рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Навлинского района на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 по делу N А09-6093/2012 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Навлинского района (Брянская область, п. Навля, ИНН 3221002114, ОГРН 1023202536158) (далее - отдел) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центральное управление продаж" (Брянская область, Брянский район, с. Супонево, ИНН 3245502356, ОГРН 1083254014711) (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.12.2004 по 15.03.2012 в размере 4 185 784 рублей 85 копеек и расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2004 N 84 (т. 1, л. д. 3).

До рассмотрения спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15.06.2009 по 15.10.2012 в размере 1 979 438 рублей 55 копеек, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.11.2004 N 84 (т. 1, л. д. 65).

Определениями суда от 21.11.2012 (т. 1, л. д. 124), от 06.12.2012 (т. 1, л. д. 155) и от 23.05.2013 (т. 3, л. д. 110), принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лавриненко Сергей Николаевич, Управление Росреестра по Брянской области (далее - управление), Комарова Оксана Николаевна, Алтуховская поселковая администрация, общество с ограниченной ответственностью "Пантера".

Решением суда от 10.07.2013 (т. 4, л. д. 8) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка как заключенного в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на незаконность реализации прав на земельный участок без одновременного отчуждения находящихся на нем объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе отдел просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Указывает на то, что для реализации третьими лицами - собственниками объектов недвижимости, своих прав на земельный участок необходимо расторгнуть договор аренды, заключенный с ответчиком.

В отзыве, поступившем в суд после перерыва, общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что не использует спорный земельный участок, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. По мнению общества именно эти лица должны вносить плату за пользование земельными участками под этими объектами.

В судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области (до перерыва), представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.

Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец и третье лицо - Алтуховская поселковая администрация - заявили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которые, с учетом мнения представителя ответчика, удовлетворены судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании 17.09.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 12 час 15 мин 19.09.2013.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между отделом (арендодатель) и ЗАО "Алтуховская мебельная фабрика" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2004 N 84, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду, в частности, земельный участок общей площадью 98 224 кв. метров, расположенный по адресу: Навлинский р-н, п. Алтухово, ул. Калинина, для эксплуатации мебельной фабрики (т. 1, л. д. 10).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 15.11.2004 по 15.11.2053.

Разделом 3 договора определено, что размер арендной платы за участок в год составляет 723 711 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 числа первого месяца каждого квартала.

По результатам проведенного аукциона по продаже арестованного имущества (т. 1, л. д. 70) 21.04.2009 между отделом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор аренды, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить право аренды сроком на 49 лет, общей площадью 98 224,2 кв. метров, принадлежащее ЗАО "Алтуховская мебельная фабрика", зарегистрированного по адресу: Брянская обл., Навлинский р-н, п. Алтухово, ул. Калинина, 28.

В пункте 1.2 договора указано, что имущество продается на основании постановления судебного пристава о передаче на реализацию арестованного имущества.

В связи с неуплатой обществом арендной платы за период с 15.06.2009 по 15.10.2012 отдел в адрес ответчика направил претензию от 08.06.2012 N 292, в которой предложил в 10-тидневный срок погасить образовавшуюся задолженность (т. 1, л. д. 7).

В связи с тем, что арендатор добровольно задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2011 N 11) указано, что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом первой инстанции установлено, что момент отчуждения права аренды на спорном земельном участке находились объекты, принадлежащие ОАО "Алтухово" (т. 3, л. д. 17-42), ЗАО "Алтуховская мебельная фабрика", Комаровой О.Н. (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2003) (т. 2, л. д. 123), Алтуховской поселковой администрации.

Впоследствии часть из этих объектов приобретена Лавриненко С.Н. (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП от 05.11.2012 N 01/044/2012-614) (т. 1, л. д. 112, 134-143).

Ответчику какие-либо объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке не принадлежали и не принадлежат.

Как пояснил в судебном заседании представитель общества, право аренды земельного участка приобреталось в целях последующего приобретения расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Таким образом, право аренды на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, были отчуждены разным лицам.

Поскольку на спорном земельном участке отсутствовало недвижимое имущество, принадлежащее обществу, право аренды этого участка не могло являться предметом торгов в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота. Поэтому сделка по его отчуждению в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой объектами недвижимости и необходимой для его использования, плату обязан вносить собственник недвижимого имущества. Поскольку общество таким лицом не является, заключение им договора аренды земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими другим лицам, не соответствует законодательству.

Довод заявителя о том, что с целью реализации прав третьих лиц на земельный участок необходимо расторгнуть договор аренды земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, недействительная сделка не может быть расторгнута.

Поскольку спорный договор аренды, заключенный с обществом, является ничтожным, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о его расторжении.

Требование о взыскании платы за земельный участок должно быть предъявлено собственникам расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку право на земельный участок находится в зависимости от права на расположенный на нем объект недвижимости.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 по делу N А09-6093/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

А.Г. Дорошкова М.В. Каструба