Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2013 г. N 10АП-72/13

г. Москва

26 сентября 2013 г.

Дело N А41-43090/12

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: Глазунова А.В., доверенность от 06.08.2013, Козичева Т.С., доверенность от 06.08.2013,

от заинтересованного лица: Полежаева О.Н., доверенность от 20.12.2012,

от третьих лиц:

от Тегина С.М. - Ем Н.И., доверенность от 09.09.2011,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - не явился, извещен,

от Министерства имущественных отношений Московской области - Воловик А.Ю., доверенность от 29.12.2012 N ИС-19182,

от некоммерческого партнерства содействия развитию жилого комплекса "Балтия" - Поляков В.А., доверенность от 19.04.2012,

рассмотрев в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Гудвин-3" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в качестве третьих лиц Тегина С.М., Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, некоммерческого партнерства содействия развитию жилого комплекса "Балтия", об оспаривании отказа в части,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Гудвин-3" (далее - общество, заявитель, ЗАО "Гудвин-3") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - регистрирующий орган, управление) о признании недействительным сообщения от 10.05.2012 N 08/121/2011-389 об отказе в государственной регистрации в части отказа в государственной регистрации сделки - уступки прав от 03.11.2011 N 426 по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001Z на основании пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Тегин С.М.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением, управление, а также некоммерческое партнерство содействия развитию жилого комплекса "Балтия", Ситников Владимир Федорович, Орлова Ольга Николаевна, Цой Вилорий Васильевич, Туровецкий Владимир Наумович и Криворученко Сергей Владимирович обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить.

Определением от 06.08.2013 апелляционная жалоба Туровецкого Владимира Наумовича и Криворученко Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012 возвращена заявителям жалобы.

Определением от 12.08.2013 производство по апелляционным жалобам Ситникова Владимира Федоровича, Орловой Ольги Николаевны, Цой Вилория Васильевича прекращено. Указанным определением апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, некоммерческое партнерство содействия развитию жилого комплекса "Балтия" (далее - НП СРЖК "Балтия").

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Московской области и ЗАО "Гудвин-3" заключен договор от 15.08.1997 N 08001Z, предметом которого является аренда земельного участка площадью 20 га (200 000 кв.м), расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, 37 км автодороги Москва-Рига. Срок действия договора установлен сторонами на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2003.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2009 по делу N А40-34623/08-88-80Б в отношении ЗАО "Гудвин-3" открыто конкурсное производство.

Право аренды по вышеуказанному договору включено в конкурсную массу. По данным независимого оценщика стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3", с учетом обременения оцениваемых прав правами требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате, а также с учетом невыплаченных пеней составляет 97 997 руб.

Поскольку стоимость имущества была определена менее 100 000 руб., в соответствии с пунктом 5 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на собрании кредиторов, состоявшемся 20.10.2010, принято решение о реализации права долгосрочной аренды по прямому договору без проведения торгов, что подтверждается протоколом собрания от 20.10.2010 N 13.

20 октября 2010 года непосредственно на собрании кредиторов Тегиным Сергеем Михайловичем первым была подана заявка с выражением готовности приобрести права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.10.1997 N 08001Z.

В целях реализации решения собрания кредиторов, между ЗАО "Гудвин - 3" (в лице конкурсного управляющего Богинской Л.Н.) и Тегиным С.М. заключен договор от 03.11.2011 N 426 переуступки прав аренды земельного участка.

12 ноября 2011 года Тегин С.М. и ЗАО "Гудвин-3" обратились в управление с заявлением о государственной регистрации сделки - договора уступки прав от 03.11.2011 N 426 по договору аренды от 15.10.1997 N08001Z.

Сообщением от 10.05.2012 N 08/121/2011-389 управление на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) отказал в регистрации договора уступки прав от 03.11.2011 N 426 по тем основаниям, что границы земельного участка, право аренды на который уступлено ЗАО "Гудвин-3" Тегину С.М., не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; не представлено согласие арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.1997 N08001Z, при этом в адрес управления от арендодателя неоднократно поступали заявление о несогласии на передачу прав и обязанностей по названному договору аренды Тегину С.М.; кроме того продажа права аренды земельного участка осуществляется исключительно на торгах.

Ссылаясь на то, что регистрирующим органом неправильно применены положения пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ЗАО "Гудвин-3" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании апелляционного суда представители ЗАО "Гудвин-3" поддержали доводы, изложенные в уточненном заявлении (т. 1, л.д. 126-127), просили удовлетворить заявленное требование.

Представитель управления против доводов уточненного заявления возражал, просил в удовлетворении заявленного требования отказать.

Представитель Тегина С.М. в судебном заседании поддержал позицию общества, просил заявленное требование удовлетворить.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и НП СРЖК "Балтия" в судебном заседании поддержали позицию управления, просили в удовлетворении заявленного требования отказать.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы уточненного заявления, отзывов и письменных пояснений, апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обжалуя отказ регистрирующего органа в части вывода управления о том, что договор уступки права аренды от 03.11.2011 N 426 не соответствует положениям пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как подписан сторонами без проведения торгов, ЗАО "Гудвин-3" указывает, что стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3" составляет менее 100 000 рублей (97 997 руб.), в связи с чем проведение торгов не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки от 03.11.2011 N 426, в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Согласно пункту 5 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Таким образом, стоимость имущества устанавливается на дату до даты открытия конкурсного производства.

Из материалов дела усматривается, что на государственную регистрацию ЗАО "Гудвин-3" предоставлено заключение оценщика N 2 0-09-06/1 "Об оценке рыночной стоимости права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка N08001Z от 15 августа 1997 г." (т. 1, л.д. 68), согласно которому с учетом обременения оцениваемых прав правами требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате, с учетом невыплаченных пеней цена права аренды составила 97 997 рублей, то есть менее 100 000 рублей.

Между тем судом первой инстанции не учтено, что стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3" установлена оценщиком по состоянию на 07.09.2010, то есть после открытия в отношении общества конкурсного производства решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2009 по делу N А40-34623/08-88-80Б.

Из содержания заключения оценщика N 2 0-09-06/1 усматривается, что при расчете рыночная стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3" земельного участка (396 692 000 руб.) уменьшена на рыночную стоимость права требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате, с учетом невыплаченных пеней (396 594 003 руб.). Указанная сумма задолженности по арендной плате и пеней рассчитана оценщиком в том числе с учетом суммы задолженности за 2010 год (15 495 470 руб.), то есть задолженности, сформировавшейся после открытия в отношении ЗАО "Гудвин-3" конкурсного производства (решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2009) и подлежащей включению в реестр требований кредиторов, выплата которой должна осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (т. 1, л.д. 67).

Таким образом, учитывая, что в силу положений пункта 5 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при расчете стоимости права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3", с учетом обременения оцениваемых прав правами требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате, а также с учетом невыплаченных пеней, задолженность за 2010 год (15 495 470 руб.) не должна быть учтена, стоимость права долгосрочной аренды спорного земельного участка превышает 100 000 рублей.

При указанных обстоятельствах права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 15.10.1997 N 08001Z не могли быть переданы Тегину С.М. без проведения торгов.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления ЗАО "Гудвин-3" о признании недействительным сообщения от 10.05.2012 N 08/121/2011-389 об отказе в государственной регистрации в части отказа в государственной регистрации сделки - уступки прав от 03.11.2011 N 426 по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001Z на основании пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме того, удовлетворив заявленное обществом требование, суд в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязал управление устранить допущенные, по его мнению, нарушения права и законных интересов ЗАО "Гудвин-3", обязав заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию договора уступки прав от 03.11.2011 N 426 по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001Z.

Однако судом не было учтено, что сообщение управления от 10.05.2012 N 08/121/2011-389 об отказе в государственной регистрации оспаривалось заявителем только в части вывода заинтересованного лица о том, что договор уступки права аренды от 03.11.2011 N 426 не соответствует положениям пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как подписан сторонами без проведения торгов, в то время как названным сообщением заявителю отказано в государственной регистрации договора уступки прав от 03.11.2011 N 426 также и по тем основаниям, что границы земельного участка, право аренды на который уступлено ЗАО "Гудвин-3" Тегину С.М., не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; не представлено согласие арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.1997 N08001Z, при этом в адрес управления от арендодателя неоднократно поступали заявления о несогласии на передачу прав и обязанностей по названному договору аренды Тегину С.М.

Изложенные выше основания отказа в государственной регистрации договора уступки права аренды от 03.11.2011 N 426 ЗАО "Гудвин-3" не обжаловались, что следует из просительной части уточненного заявления (т. 1, л.д. 126-127).

Таким образом, обязав управление осуществить государственную регистрацию договора уступки прав от 03.11.2011 N 426 по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001Z, суд первой инстанции фактически вышел за предмет рассматриваемых требований.

Апелляционный суд также обращает внимание, что в силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В рассматриваемом случае требование общества о признании недействительным сообщения управления от 10.05.2012 N 08/121/2011-389 об отказе в государственной регистрации только в части вывода заинтересованного лица о том, что договор уступки права аренды от 03.11.2011 N 426 не соответствует положениям пункта 1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не направлено на защиту прав и законных интересов ЗАО "Гудвин-3" и не приведет к восстановлению нарушенного, по его мнению, права.

Учитывая изложенное, заявленное ЗАО "Гудвин-3" не подлежит удовлетворению.

Поскольку решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012 по делу N А41-43090/12 отменить.

В удовлетворении заявленных ЗАО "Гудвин-3" требований отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.А. Мищенко Е.Е. Шевченко