Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2013 г. N 15АП-13894/13

город Ростов-на-Дону

27 сентября 2013 г.

дело N А53-6985/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от истца: Мирошниченко С.А. (доверенность N 97/у от 02.08.2013),

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2013 по делу N А53-6985/2013

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска

к обществу с ограниченной ответственностью "Назар"

о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Назар"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска

об уменьшении покупной стоимости земельного участка,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Назар" (далее - общество) о взыскании 322 451 рубля 18 копеек неосновательного обогащения, 4 212 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе приватизации обществом земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ при определении выкупной цены произошла ошибка, связанная с тем, что после подачи заявки о приватизации вид разрешенного использования земельного участка был изменен, однако кадастровая стоимость для целей расчета принята по кадастровому паспорту, подготовленному до изменения разрешенного вида использования, что привело к занижению поступлений в консолидированный бюджет. Контрольно-счетной палатой Ростовской области было выявлено неправомерное занижение выкупной цены участка на сумму 322 450 руб., о чем комитет известил общество, однако общество отказалось от подписания дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Истец полагает, что на стороне общества имеет место неосновательное обогащение (сбережение) денежных средств. Также отмечает, что на соответствующую сумму в порядке статьи 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты по статье 395 Кодекса.

Общество с ограниченной ответственностью "Назар" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска об уменьшении покупной стоимости земельного участка до уплаченной цены.

Встречные требования общества мотивированы тем, что допущенное нарушение земельного законодательства произошло по вине комитета, который предоставил покупателю заведомо ложную информацию. Полагает, что в порядке п. 3 ст. 37 ЗК РФ имеет право требовать уменьшения покупной цены до уже оплаченной.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Суд указал, что цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор не считается заключенным. Учитывая пояснения представителя ответчика о том, что общество не приобрело бы земельный участок в собственность в случае установления цены в договоре в размере, заявленном комитетом в иске, суд пришел к выводу о том, что недействительность условия о цене в рассматриваемом случае влечет недействительность всего договора в целом. В связи с чем надлежащим способом защиты нарушенного права комитета будет иск о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в государственную собственность земельного участка и возврата покупателю выкупной стоимости.

Соответственно, отказывая во встречном иске, суд указал, что уменьшение выкупной стоимости земельного участка по недействительному договору не представляется возможным.

Не согласившись с указанным решением, комитет обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив требования комитета.

Заявитель полагает кондикционный иск надлежащим способом защиты применительно к спорной ситуации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание не явился представитель ответчика. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 31.05.2012 обществом в адрес мэра города Новочеркасска было направлено заявление о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, кадастровый номер 61:55:0011403:7 площадью 1445 кв. м, по ул. Пушкинская, 85, с видом разрешенного использования - под производственную территорию. Указанное заявление регистрировано МАУ "МФЦ" 31.05.2012 N 1976/1.

В связи с заключением управления архитектуры и градостроительства администрации города (исх. от 16.07.2012) о том, что вид разрешенного использования "под производственную территорию" в зоне ОЖ, где размещены объекты недвижимости ответчика, в соответствии с ПЗЗ градостроительным регламентом не предусмотрен, обществом было направлено заявление вх. N 4453 МАУ МФЦ от 07.08.2012 об изменении вида разрешенного использования "для размещения коммерческих объектов, бизнес центров, офисов, различных фирм, компаний".

В основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне многофункциональной застройки ОЖ такой вид разрешенного использования "для размещения коммерческих объектов (бизнес центров, офисов, различных фирм, компаний)" включен.

На основании поданного обществом заявления и заключения управления архитектуры и строительства администрации города Постановлением Администрации города Новочеркасска N 2078 от 04.09.2012 уточнено местоположение границ и площадь земельного участка по ул. Пушкинской, 85, по фактическому использованию, его площадь установлена в размере 1445 кв. м вместо 1451,24 кв. м, в собственность с выкупом обществу с ограниченной ответственностью "Назар" передан земельный участок по ул. Пушкинская, 85 с кадастровым номером 61:55:0011403:7 площадью 1445 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения коммерческих объектов (бизнес-центров, офисов различных фирм, компаний)".

27 сентября 2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и Обществом с ограниченной ответственностью "Назар" был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка N 04/373.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от 27.09.2012 в расчете цена выкупа была определена в размере 177591,94 руб. с учетом кадастровой стоимости по виду разрешенного использования "под производственную территорию" (2959,87 тыс. рублей (кадастровый паспорт от 14.06.2012 N 61/001/12-278452)).

Вместе с тем, в соответствии с кадастровым паспортом, выданным филиалом ФБГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области по состоянию на 03.10.2012 N 61/001/12-480462, после изменения разрешенного вида использования кадастровая стоимость земельного участка составляет 8 334 051,95 рублей.

Соответственно цена выкупа составила бы 500 043,12 руб.

Таким образом, изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка привело к изменению его кадастровой стоимости, что не было учтено при заключении договора.

Ссылаясь на неправомерное занижение цены земельного участка и соответственно поступлений в консолидированный бюджет области на 322 451,18 руб., комитет обратился с настоящими требованиями в суд.

Общество, в свою очередь, обратилось в суд с иском об уменьшении покупной стоимости земельного участка, ссылаясь на введение его в заблуждение комитетом относительно цены участка.

В силу положений статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

Расчет цены спорного земельного участка произведен при заключении договора по формуле, предусмотренной Областным законом от 28.03.2002 N 229-ЗС "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений сооружений" в зависимости от кадастровой стоимости участка.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Вместе с тем, особенностью заключения договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, является императивное регулирование условия о цене земельного участка. То есть в данном случае согласование воли сторон по вопросу цены участка не требуется, поскольку цена не может быть определена по усмотрению сторон. Следовательно, в случае указания сторонами в договоре купли-продажи такого земельного участка цены, иной, нежели установлена законом, применению будет подлежать цена, определенная в соответствии с требованиями закона.

Полагать незаключенным можно только такой договор, в котором сторонами не согласовано существенное условие.

Вместе с тем, условие о цене земельного участка, отчуждаемого в порядке статьи 36 ЗК РФ, не требует согласования сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ), не зависит от воли сторон.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из содержания данной нормы права, недействительная часть сделки может и не влечь недействительности прочих ее условий. Но обязательным основанием для этого должна являться допустимость того, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, гражданское законодательство не исключает возможность признания договора недействительным в части его условий, что не препятствует исполнению договора (совершению сделки) без этой части или с соответствующим изменением условий договора (сделки).

В данном случае недействительность условий о размере выкупной цены в части за земельный участок не влечет недействительности договора в целом.

Стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене. Следовательно, неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности либо незаключенности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). (Соответствующая правовая позиция неоднократно высказывалась кассационными судами округов, см. например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2009 по делу N А01-2108/2008, от 09.04.2009 по делу N А32-18148/2006, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2010 по делу N А78-3664/2010).

Кроме того, аналогичная позиция также подтверждена судебной практикой кассационных судов при рассмотрении кондикционных исков в связи с неверным определением цены выкупа земельного участка как превышающей нормативно установленную (см. например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2011 по делу N А32-3590/2010, от 18.02.2011 по делу N А32-1840/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2011 по делу N А57-7001/2010).

При изложенных обстоятельствах оснований для констатации ничтожности договора купли-продажи спорного земельного участка в целом не имелось.

Кроме того, в силу принципа правознания, обращаясь с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, общество должно было знать, о том, что удовлетворение указанного заявления повлечет изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Так, в соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В силу пункта 2.3.2. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Следовательно, заключая договор купли-продажи спорного земельного участка, общество должно было знать, что после изменения разрешенного вида использования участка изменится и кадастровая стоимость, являющаяся базовой величиной при определении цены выкупа.

Таким образом, оснований полагать договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между комитетом и обществом, недействительным в целом не имеется.

Поскольку условие о цене определено законом, независимо от того, какая выкупная стоимость земельного участка обозначена сторонами в договоре, применению подлежит цена, установленная законом.

Требования комитета о взыскании денежных средств в указанном случае является по сути требованием, вытекающим из договора, сопряженным с ненадлежащим исполнением условий договора ответчиком, то есть требованием о взыскании задолженности по договору.

Ошибочная ссылка комитета на положения статьи 1102 ГК РФ не имеет правового значения, поскольку правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований комитета о взыскании денежных средств в связи с занижением выкупной цены участка.

Ответчик полагает, что имеются основания для уменьшения покупной цены в силу статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 приведенной нормы права покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Вместе с тем, в силу специфики определения выкупной стоимости земельных участков для целей приватизации указанная норма права не может быть применена к спорным правоотношениям сторон.

А кроме того, как указано выше, ответчик должен был знать о том, что изменение разрешенного вида использования влечет изменение кадастровой стоимости участка. При этом, сведения ГКН являются открытыми и общедоступными, порядок расчета выкупной цены участка определен нормативно. Соответственно общество должно было и имело возможность самостоятельно узнать действительную выкупную стоимость участка на дату заключения договора купли-продажи, следовательно, отсутствуют основания для вывода о том, что комитет предоставил обществу заведомо ложную информацию, которая оказала влияние на решение покупателя о покупке спорного земельного участка.

Комитетом также заявлено требование о начислении процентов на спорную сумму по правилам статьи 395 ГК РФ. При этом комитет ссылался на положения статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, как указано выше, не препятствует надлежащей правовой квалификации заявленного требования судом. Поскольку истцом обозначен порядок расчета и указана статья 395 ГК РФ, заявленное требование о взыскании процентов квалифицируются судом как требование о взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Комитет производит начисление процентов с 08.02.2013 г. (с момента извещения общества о необходимости осуществить доплату) и по 04.04.2013. Данный период взыскания является допустимым, расчет арифметически и методологически верен (322451,48 руб. х 8,25% : 360 х 57 = 4212,02 руб.).

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента. По делу в соответствующей части надлежит принять новый судебный акт, удовлетворив требования комитета о взыскании задолженности по договору и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2013 по делу N А53-6985/2013 в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска отменить. В указанной части принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Назар" (ИНН 6150062328, ОГРН 1106183000494) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (ИНН 6150039880, ОГРН 1036150011204) 322 451 (триста двадцать две тысячи четыреста пятьдесят один) рубль 18 копеек задолженности, 4 212 (четыре тысячи двести двенадцать) рублей 02 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Назар" (ИНН 6150062328, ОГРН 1106183000494) в доход федерального бюджета 9 533 (девять тысяч пятьсот тридцать три) рубля 26 копеек государственной пошлины по иску.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов