Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2013 г. N 07АП-7599/13

г. Томск

1 октября 2013 г.

Дело N А03-7783/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовой И.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Гутковская Я.В. по доверенности от 24 июня 2013 года, паспорт

от третьих лиц: Гутковская Я.В. по доверенности от 18 июля 2013 года, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Муниципального казённого учреждения "Управление муниципальным имуществом г. Бийска" рег.N 07АП-7599/13)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2013 года по делу N А03-7783/2013 (судья В.А. Зверева)

по иску муниципального казённого учреждения "Управление муниципальным имуществом г. Бийска" (ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301) г. Бийск

к ИП Герклотц Андрею Алексеевичу (ОГРНИП 306220402000024, ИНН 220411785040) г. Бийск, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 136 442 руб. 07 коп. за период с 04.10.2007 по 30.04.2013, пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 251 814 руб. 13 коп. за период с 11.11.2007 по 30.04.2013

третьи лица: Герклотц Алексей Павлович, Герклотц Галина Петровна

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальную предпринимателю Герклотц Андрею Алексеевичу о взыскании в доход муниципального образования город Бийск задолженности по арендной плате в размере 1 136 442 рублей 07 копеек за период с 04 октября 2007 года по 30 апреля 2013 года, пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 251 814 рублей 13 копеек за период с 11 ноября 2007 года по 30 апреля 2013 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Герклотц Алексей Павлович и Герклотц Галина Петровна.

Решением Арбитражного суда от 31 июля 2013 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы податель указал, что ответчик приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, приняв права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды. Сведения об образованных земельных участках носят временный характер.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил отказать в ее удовлетворении, решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель ответчика, третьих лиц поддержала доводы отзыва, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г.Бийск на праве собственности принадлежит земельный участок из земель поселений, общей площадью 5401. 81 кв.м, кадастровый номер 22:65:011304:0009, расположенный по адресу: г.Бийск, ул.Калинина, 4,12.

На указанном земельном участке располагаются нежилые здания: литер Ж, площадью 632,8 кв.м, литер А, площадью 348,1 кв.м, литер Д, площадью 13,2 кв.м, здание гаража, площадью 627,7 кв.м, здание БРУ, площадью 238,6 кв.м, принадлежавшие на праве собственности Логиновой Е.Е.

02 июля 2004 года между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" (арендодатель) и Логиновой Е.Е. (арендатор) на основании постановления администрации г.Бийска N 1097 от 12 мая 2004 года заключен договор аренды земли N 669/2, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды с 02 июля 2004 года сроком на пять лет земельный участок, кадастровый номер 22:65:011304:0009, площадью 5401,81 кв.м, расположенный по адресу: г.Бийск, ул.Калинина, 4, ул.Калинина, 12 для эксплуатации нежилых зданий.

05 сентября 2007 года между Логиновой Е.Е. (даритель) и Герклотц А.А. (одаряемый) был заключен договор аренды здания (литер Ж), площадью 632,8 кв.м, здания (литер А), площадью 348, 1 кв.м, расположенных по адресу: г.Бийск, ул.Калинина, 4, 12.

Право собственности Герклотц А.А. на указанные здания зарегистрировано 04 октября 2007 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серия 22 АБ N 117133, серия 22 АБ N 117132.

Остальные три здания перешли в собственность Герклотц А.П. и Герклотц Г.П., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 августа 2009 года серия N 22АБ N 745825, серия АБ N 748529, серия АБ 22N 748526, серия АБ N 748527.

Таким образом, на земельном участке площадью 5401,81 кв.м стали располагаться здания, принадлежащие нескольким собственникам.

Однако договор аренды земельного участка между ответчиком и органом местного управления не заключался.

Полагая, что с момента приобретения ответчиком права собственности на нежилые здания (литер А, литер Ж), расположенных по адресу: г.Бийск, ул.Калинина, 4,12, ответчику перешло право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же основаниях, что и предыдущему собственнику нежилых зданий, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком. В качестве правового основания истец ссылается на ст.329, 330, 395, 606, 607,614, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что к ответчику перешло право на заключение договора аренды на условиях, указанных в договоре аренды N 669/2 от 02 июля 2004 года, а не права и обязанности по указанному договору, срок действия договора истек, доказательства заключения договора аренды с ответчиком истец суду не представил, истец не доказал свое право на взыскание с ответчика задолженности по договору, истец вправе требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, однако истец своим правом на изменение иска не воспользовался.

Повторно рассматривая дело, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежних их собственник.

Аналогичные положения содержатся в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что лица, приобретшие объекты недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, приобрели право пользования данным земельным участком на праве аренды, к собственникам объектов недвижимости перешло право пользования спорным земельным участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку арендаторы продолжали пользоваться земельным участком после истечения пятилетнего срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то применительно к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Из материалов дела следует, что договор аренды между истцом и ИП Герклотц А.А. не заключен.

Между тем, из материалов дела также не следует, что договор аренды N 669/2 от 02 июля 2004 года прекращен по каким-либо основаниям, предусмотренным гражданским, земельным законодательством.

Из материалов дела усматривается, что 28 ноября 2007 года после заключения договора дарения нежилых зданий от 05 сентября 2007 года, Логинова Е.Е. обращалась в муниципальное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Бийска с заявлением о расторжении договора аренды земли N 669/2 от 02 июля 2004 года, кадастровый номер земельного участка 22:65:011304:009, общая площадь 5401,81 кв.м, однако в выполнении заявки Логиной Е.Е. было отказано в виду ненадлежащего оформления доверенности на имя лица, подписавшего заявление, что подтверждается письмом МУ "Комитет по управлению имуществом г.Бийска" от 18 декабря 2007 года N 8261-н/14.

Из пояснений ответчика, третьих лиц следует, что новые собственники зданий не намеревались оформлять договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, поэтому обратились в ООО "Азимут-С" для проведения межевания общего земельного участка, чтобы под каждым зданием был определен отдельный земельный участок, необходимый для использования каждого здания.

На основании указанной заявки относительно земельного участка с кадастровым номером 22:65:011304:9, общей площадью 5401,81 кв.м, было проведено межевание, и участок был разделен на 5 отдельных участков:

1. кадастровый номер 22:65:011304:65, площадь 2756 кв.м, (здание литер Ж, площадью 632,8 кв.м);

2. кадастровый номер 22:65:011304:66,.площадь 511 кв.м, (здание литер А, площадью 348,1 кв.м);

3. кадастровый номер 22:65:011304:63, площадь 658 кв.м, (здание БРУ, площадью 238,6 кв.м.);

4. кадастровый номер 22:65:011304:67, площадь 58 кв.м, (здание литер Д, площадью 13,2 кв.м.);

5. кадастровый номер 22:65:011304:64, площадь 1419 кв.м, (здание гаража, площадью 627,7 кв.м.), здание гаража, площадью 627,7 кв.м.

Данные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости 18 июля 2012 года, что подтверждается кадастровыми паспортами на данные земельные участки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Согласно частям 4, 5 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств того, что какие-либо права на перечисленные выше земельные участки зарегистрированы, сведения об этих земельных участках временного характера не утратили.

Доводы ответчика о невозможности действия договора аренды N 669/2 от 02 июля 2004 года вследствие того, что указанный договор не соответствует требованиям закона о договоре аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на законе.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что приведенные ответчиком, третьими лицами доводы не являются основанием для освобождения от обязанности вносить плату за землю.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Составленный истцом расчет соответствует данному требованию.

С учетом применения исковой давности, о чем заявлено ответчиком, в соответствии со статьями 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата подлежит взысканию за период с 21 мая 2010 года (исковое заявление подано 21 мая 2013 года) по 30 апреля 2013 года в сумме 798 811 рублей 04 копейки.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.7 договора аренды N 669/2 от 02 июля 2004 года предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

Размер пени за период с 11 июня 2010 года по 30 апреля 2013 года составил 110 597 рублей 59 копеек.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с тем, что в апелляционной инстанции судебный акт принят не в пользу ответчика, заявление ответчика о взыскании судебных расходов, связанных с представлением интересов в апелляционной инстанции, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2013 года по делу N А03-7783/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Герклотц Андрея Алексеевича в доход бюджета муниципального образования город Бийск 798 811 рублей 04 копейки долга, 110 597 рублей 59 копеек пени, всего взыскать 909 408 рублей 63 копейки. В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Герклотц Андрея Алексеевича в доход федерального бюджета 21 188 рублей 17 копеек государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

М.Ю. Кайгородова И.Н. Мухина