Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2013 г. N 13АП-17342/13

г. Санкт-Петербург

01 октября 2013 г.

Дело N А56-54086/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от истца: Ким А.Р. (доверенность от 08.05.2013)

от ответчика: Вересова Н.А. (доверенность от 06.06.2013); Манида Н.Л. (доверенность от 06.06.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-17342/2013, 13АП-18333/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Тайм" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 по делу N А56-54086/2012 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Тайм"

о взыскании штрафа, пени, расторжении договора и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тайм" (далее - Общество) о взыскании 1 853 500 руб. пени за нарушение сроков строительства, 240 000 руб. пени в связи с отсутствием договора страхования гражданско-правовой ответственности, 10 000 руб. штрафа за нарушение пунктов 6.2.10 и 6.2.11 договора N 15/ЗКС-001801, 10 000 руб. штрафа за нарушение пунктов 6.2.14, 7.3, 7.4 договора от 27.12.2007 N 15/ЗКС-001801, расторжении указанного договора аренды и выселении ответчика с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Левашовский пр., участок 1 (восточнее дома 24, литера А по Левашовскому пр.).

Общество обратилось со встречным иском к Комитету о внесении изменений в договор аренды от 27.12.2007 N 15/ЗКС-001801 в редакции дополнительного соглашения от 31.10.2012 N 3, а именно

-пункт 5.2.2 договора изложить в следующей редакции:

"5.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры.

Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 31.12.2015";

-пункт 9.1 договора изложить в следующей редакции:

"9.1. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 31.12.2015".

Решением от 12.07.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 80 000 руб. штрафа по договору от 27.12.2007 N 15/ЗКС-001801, в удовлетворении остальной иска Комитета отказано, встречный иск Общества удовлетворен.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным, необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать, указывая, что надлежащее исполнение обязательств Общества перед Комитетом по спорному договору аренды на инвестиционных условиях не может быть поставлено в зависимость от надлежащего исполнения обязательства ОАО "Ленэнерго" перед Обществом. Кроме того, процедура продления сроков строительства по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях в Санкт-Петербурге регулируется законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813 "Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования", согласно которым основанием для внесения изменений в договор на инвестиционных условиях является постановление Правительства Санкт-Петербурга, проект которого прошел согласование у вице-губернатора Санкт-Петербурга в установленном порядке. Податель жалобы полагает также неправомерным взыскание с Комитета судебных расходов в полном объеме с учетом частичного удовлетворения встречного иска.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по основаниям, изложенным в отзыве.

В апелляционной жалобе Общество просит решение в части взыскания 80 000 рублей штрафа отменить, указывая, что период нарушения Обществом обязанности, установленной пунктом 6.2.13 договора аренды с учетом даты регистрации дополнительного соглашения от 01.04.2009 N 1, которым произведена замена арендатора (19.06.2009), составляет 6 месяцев с 19.06.2009 по 21.12.2009), таким образом, сумма штрафа - 30 000 рублей.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы Общества по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.08.2007 N 999 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "ДОМ МОД ПЛЮС" (арендатор) заключен договор от 27.12.2007 N 15/ЗКС-001801 аренды земельного участка на инвестиционных условиях с кадастровым номером 78:7:3201:6, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Левашовский пр., участок 1 (восточнее дома 24, литера А по Левашовскому пр.), площадью 1 600 кв. м, для осуществления инвестиционного проекта по строительству административно-торгового центра.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена общая характеристика инвестиционного проекта - проектирование и строительство административно-торгового центра общей площадью 4 628 кв. м.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 33 700 000 за период действия договора.

Разделом 5 договора предусмотрен график осуществления инвестиционного проекта.

Согласно пунктам 5.1-5.2.2. договора началом реализации инвестиционного проекта является 22.09.2007. Первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления правительства, то есть до 21.08.2008. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; срок окончания - 21.09.2009. Пунктом 9.1 договора срок действия установлен с момента его заключения до 21.09.2009.

Пункт 6.2.6 договора содержит обязанность арендатора обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, указанный в разделе 5 договора.

Согласно пункту 8.2 договора в случае нарушения условий пункта 5.2.2. договора арендатору начисляются пени в размере 0,5 % от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, за каждый месяц просрочки.

Также условиями договора на арендатора возложены обязанности:

- заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности за причинение третьим лицам вреда, возникающего при осуществлении инвестиционного проекта, на сумму не менее 10 000 МРОТ, в течение срока осуществления строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию (пункт 6.2.13);

- заключить договор на обеспечение результата инвестирования (вновь созданной в результате инвестиционной деятельности вещи - недвижимого имущества) коммунальными услугами на период осуществления инвестиционного проекта (пункт 6.2.10);

- обеспечить содержание и эксплуатацию возводимого на участке объекта во время осуществления инвестиционного проекта. Обеспечить содержание и эксплуатацию результата инвестирования до момента его передачи собственникам квартир (помещений), либо организации, выбранной собственниками для эксплуатации и обслуживания результата инвестирования; (пункт 6.2.11)

- ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять в Комитет по строительству сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал (пункт 6.2.14);

- осуществить комплексное благоустройство территории по окончании строительства (пункт 7.3);

- в месячный срок по окончании строительства объекта предоставить арендодателю ведомость инвентаризации ГУИОН по функциональному использованию территории (пункт 7.4).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения пункта 6.2.13 арендатору начисляются пени в размере 50 МРОТ за каждый месяц просрочки. Пунктом 8.5 предусмотрено, что в случае нарушения пункта 6.2.14 договора арендатору начисляется пени в размере 10 МРОТ за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 8.6 договора за нарушение пунктов 6.2.10, 6.2.11 арендатору начисляется штраф в размере 100 МРОТ.

Пунктом 8.10 установлено, что при нарушении иных условий договора виновная сторона уплачивает штраф в размере 100 МРОТ.

Согласно пункту 7.5 договора за нарушение арендатором сроков проектирования строительства объекта договор может быть расторгнут Комитетом досрочно в одностороннем порядке.

Дополнительным соглашением от 01.04.2009 N 1 к договору арендатор заменен на ООО "Тайм".

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 19.06.2009.

Дополнительным соглашением от 25.11.2009 N 2 внесены изменения в условия договора, срок окончания второго этапа продлен до 30.09.2011.

Ссылаясь на длительное неисполнение Обществом обязательств по строительству административного центра, несоблюдение условий договора, Комитет направил Обществу претензию от 06.06.2012 N 2293 с требованием оплатить штраф за нарушение сроков строительства, отсутствие договора страхования, невыполнение пунктов 6.2.10, 6.2.11, 7.3, 7.4, 6.2.14 договора, а также предложил в срок до 22.06.2012 явиться для подписания соглашения о расторжении договора в связи с нарушением срока строительства.

Письмом от 08.06.2012 Комитет повторно предложил Обществу освободить земельный участок и подписать соглашение о прекращении действия договора аренды, ссылаясь на принятие постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2012 N 482 "О признании утратившими силу постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 14.08.2007 N 999, от 03.02.2009 N121, от 13.10.2009 N 1148", которыми ООО "Тайм" предоставлено право проектирования и строительства административно-торгового центра.

Поскольку Общество в добровольном порядке земельный участок не освободило, начисленные штрафы за нарушения условий договора не оплачены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая заявленным требования, Общество указало, что нарушение сроков сдачи результата инвестирования обусловлено объективными причинами, которые при заключении договора не были известны сторонам. При реализации инвестиционного проекта выявилась невозможность подключения объекта к энергоресурсам на точке подключения на границе земельного участка, в связи с чем возникла необходимость строительства отдельной котельной, покупки энергетической мощности у ОАО "Ленэнерго" на строящихся в районе новых энергетических подстанциях ПС 165 и ПС 12А, от которых должно осуществляться электроснабжение объекта.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, направление Комитету письма от 31.10.2012 N 18/12 с просьбой о продлении спорного договора аренды до 31.12.2015, поскольку подстанции должны быть построены ОАО "Ленэнерго" к 2016 году, незаключение Комитетом данного соглашения, Общество обратилось со встречным иском о внесении изменений в условия договора аренды в части продления сроков строительства и срока аренды земельного участка до 31.12.2015.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит изменению или отмене.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрены условия, одновременное наличие которых является основанием для расторжения или внесения изменений в договор в судебном порядке: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота и существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом изменение договора допускается по решению суда в случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что на момент заключения дополнительного соглашения от 25.11.2009 N 2 к договору аренды от 27.12.2007 о продлении срока выполнения строительных работ и срока аренды до 30.09.2011 Общество предприняло меры, направленные на обеспечение строящегося объекта мощностью, а также могло рассчитывать на присоединение объекта к сетям и, соответственно, завершение строительных работ в установленные дополнительным соглашением N 2 сроки.

Общество при заключении договора и дополнительного соглашения N 2 к нему не могло знать, что результат инвестирования не будет обеспечен электроснабжением в срок до сентября 2011 года.

Расторжение договора в настоящее время повлечет значительный ущерб для Общества, поскольку полностью выполнены работы по строительству объектов инфраструктуры, стоимость выполненных работ составляет 40% от всей стоимости строительства, ответчиком произведена оплата по пункту 4.1 договора аренды. Продление сроков строительства не влечет для Санкт-Петербурга убытков, поскольку Общество, являясь арендатором, вносит арендную плату за земельный участок в соответствии с дополнительным соглашением N 2 к договору.

Судом принято во внимание, что Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А56-51928/2012 признано недействительным постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2012 N 482.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии совокупности обстоятельств, позволяющих изменить договор на основании ст. 451 ГК РФ, и удовлетворен встречный иск ответчика.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что внесение изменений в договор без внесения соответствующих изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга противоречит Закону Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813 "Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования", подлежит отклонению апелляционным судом.

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2013 по делу N А56-51928/2012 указано, что продление срока строительства не является административным действием, а представляет собой изменение условий сделки, которые в силу норм главы 29 ГК РФ возможно по соглашению сторон или решением суда.

Гражданское законодательство не предусматривает в качестве способа изменения условий договора издание органом, осуществляющим публичные полномочия, ненормативного акта.

Предусмотренный действующим в Санкт-Петербурге законодательством порядок продления сроков строительства по договору аренды земельных участков на инвестиционных условиях не исключает реализацию права стороны такого договора на внесение изменений в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Удовлетворение встречного иска ответчика исключило возможность удовлетворения требований истца о расторжении договора и выселении ответчика с арендуемого земельного участка, взыскание штрафов за нарушение срока строительства, неисполнение обязанности по осуществлению благоустройства территории и представлению ведомости инвентаризации ГУИОН.

При определении размера штрафа за неисполнение обязанности заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности за причинение третьим лицам вреда при осуществлении строительства суд первой инстанции правильно исходил из того, что данная обязанность не исполнялась арендатором в период с 22.08.2008 по 21.12.2009, а не с 19.06.2009, как указывает Общество.

Замена дополнительным соглашением от 01.04.2009 N 1 арендатора по договору на ответчика влечет переход к последнему прав и обязанностей арендатора в полном объеме, включая ответственность за неисполенние договорных обязательств.

Исходя из изложенного оснований для отмены или изменения обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 по делу N А56-54086/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева