Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2011 г. N 01АП-6136/10

г. Владимир

24 января 2011 г.

Дело N А11-896/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2011 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбкиной О.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.10.2010 по делу N А11-896/2010, принятое судьей Киселевой М.Ф., по иску общества с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест" к администрации города Коврова Владимирской области, при участии третьих лиц: Фонда местных сообществ "Фонд развития города Коврова", закрытого акционерного общества "Проект 2000", Харламовой Надежды Алексеевны, о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Смирнова Т.С. по доверенности от 06.11.2010 N 10 (сроком действия один год);

от ответчика - Кузнецова Е.Ю. по доверенности от 24.03.2010 N 01-41/481 (сроком действия один год);

от третьих лиц: Фонд местных сообществ "Фонд развития города Коврова" - не явился, извещен (уведомления N 26881, 41324), ЗАО "Проект 2000" " - не явился, извещен (уведомление N 41326), Харламовой Надежды Алексеевны - не явилась, извещена (конверт N 41327).

Общество с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест", г. Иваново, обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (с учетом уточнений от 15.06.2010, от 23.08.2010) к администрации города Коврова Владимирской области, Владимирская обл., г. Ковров, о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора от 08.02.2007 N 8-01/6863 аренды земельного участка, площадью 24 220 кв.м, с кадастровым номером 33:20:015702:0033, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, 40, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания уплаченных истцом арендных платежей по вышеуказанному договору аренды земельного участка в размере 1 202 613 руб. 60 коп.

Определением суда от 15.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальный фонд "Фонд развития города Коврова", закрытое акционерное общество "Проект 2000", Харламова Надежда Ивановна.

Решением от 12.10.2010 Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также суд не применил закон, подлежащий применению, в частности пункт 3 части 1 статьи 4 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", пункт 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 12 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не выяснил фактических оснований отмены главой муниципального образования город Ковров постановлений главы муниципального образования город Ковров от 18.01.2007 N 38 "О предварительном согласовании места размещения торгового центра", от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка" постановлением от 01.04.2010 N 602.

Одновременно указал, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, выделенный для использования в целях проектирования и строительства торгового центра, располагается в зоне среднеэтажной и индивидуальной жилой застройки в микрорайоне "Салтаниха".

Администрация города Коврова Владимирской области в отзыве на апелляционную жалобу от 11.01.2011 N 01-н1/15-10 просила решение Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Указала, что незаконность постановлений от 18.01.2007 N 38 "О предварительном согласовании места размещения торгового центра" и от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка" в судебном порядке незаконными не признаны.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что после введения в действие "Правил землепользования и застройки г. Коврова" использование земельного участка по целевому назначению будет невозможно, не соответствует действительности, поскольку статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена возможность использования земельных участков или объектов капитального строительства, предельные или допустимые параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления рока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Одновременно указала, что санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии земельного участка под строительство торгового центра по адресу: г. Ковров, ул. Строителей, 40, было получено, в связи с чем довод заявителя о нарушении требований закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения являются необоснованным.

Вместе с тем отметила, что на момент совершения сделки постановление от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка" являлось действующим, поэтому сделка не может быть признана недействительной.

Фонд местных сообществ "Фонд развития города Коврова", закрытое акционерное общество "Проект 2000", Харламова Надежда Алексеевна отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы муниципального образования город Ковров Владимирской области от 18.01.2007 N 38 муниципальному фонду "Фонд развития города Коврова" (в настоящее время - Фонд местных сообществ "Фонд развития города Корова") предварительно согласовано место размещения торгового центра, расположенного в районе пересечения ул. З. Космодемьянской и ул. Строителей; земельному участку присвоен адрес: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 40; утвержден акт о выборе земельного участка; утвержден проект границ земельного участка в составе проекта территориального землеустройства, площадью 24 220 кв.м; установлено разрешенное использование вышеназванного земельного участка - для проектирования и строительства торгового центра.

Постановлением главы муниципального образования город Ковров Владимирской области от 05.02.2007 N 141 муниципальному фонду "Фонд развития города Коврова" предоставлен в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 24 220 кв.м, с кадастровым номером 33:20:015702:0033, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 40, сроком на четыре года, для проектирования и строительства торгового центра.

08.02.2007 между администрацией города Коврова (арендодателем) и муниципальным фондом "Фонд развития города Коврова" (арендатором) был заключен договор N 8-01/6863 аренды земельного участка, площадью 24 220 кв.м, с кадастровым номером 33:20:015702:0033, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 40, в целях проектирования и строительства торгового центра.

Срок действия указанного договора определен в пункте 2.1 договора и составляет с 05.02.2007 по 04.02.2011.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26.02.2007, о чем сделана запись государственной регистрации N 33-33-08/014/2007-146.

20.03.2007 между муниципальным фондом "Фонд развития города Коврова" (арендатором) и обществом с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест" (новым арендатором) заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка, согласно которому арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору от 08.02.2007 N 8-01/6863 аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, общей площадью 24 220 кв.м, с кадастровым номером 33:20:015702:0033, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 40, целевое назначение - проектирование и строительство торгового центра.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 11.04.2007 произведена государственная регистрация вышеназванного соглашения, о чем сделана запись государственной регистрации N 33-33-08/027/2007-328.

Постановлением главы муниципального образования город Ковров Владимирской области от 01.04.2010 N 602 отменены постановления главы города Коврова от 18.01.2007 N 38 "О предварительном согласовании места размещения торгового центра" и от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ковров, ул. Строителей, д. 40".

Истец полагает, что отмена указанных постановлений N 38 от 18.01.2007 и N 141 от 05.02.2007 является основанием для признания договора аренды земельного участка от 08.02.2007 N 8-01/6863 недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции не выяснено фактических оснований отмены главой муниципального образования город Ковров постановлений главы муниципального образования город Ковров от 18.01.2007 N 38 "О предварительном согласовании места размещения торгового центра", от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка" постановлением от 01.04.2010 N 602.

Однако предметом настоящего иска не является признание недействительным постановления главы муниципального образования город Ковров Владимирской области от 01.04.2010 N 602 об отмене постановлений от 18.01.2007 N 38 "О предварительном согласовании места размещения торгового центра", от 05.02.2007 N 141 "О предоставлении земельного участка". Предметом иска является признание недействительным договора аренды земельного участка от 08.02.2007 N 8-01/6863, применения последствий недействительной сделки и взыскания арендных платежей, уплаченных истцом по договору аренды в сумме 1 202 613,60 руб.

При этом заявитель указывает, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, выделенный для использования в целях проектирования и строительства торгового центра, располагается в зоне среднеэтажной и индивидуальной жилой застройки в микрорайоне "Салтаниха", что предполагало создание дополнительных ограничений по использованию территории, о которых ответчик не мог не знать.

Суд первой инстанции со ссылкой на часть 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации дал оценку указанным доводам и обоснованно их отклонил.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы, отмечает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Согласно генеральному плану города Коврова, утвержденному решением Ковровского городского Совета народных депутатов Владимирской области от 27.09.2006, земельный участок, расположенный по адресу: г. Ковров, ул. Строителей, д. 40, находится в границах территории жилой застройки средней этажности.

Часть 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для садоводства и дачного хозяйства.

В пункте 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Кроме того, аналогичная норма по размещению отдельно стоящих объектах в жилых застройках регулируется постановлением губернатора Владимирской области от 06.05.2006 N 341, которым утверждены областные нормативы градостроительного проектирования "Планировка и застройка городских округов и поселений Владимирской области".

Таким образом, строительство в зонах жилой застройки торговых, бытовых объектов, не противоречит вышеназванным нормам.

В связи с чем вышеназванный довод заявителя жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Довод об отсутствии заключения о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Из материалов дела следует, что Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области выдано санитарно- эмидемиологическое заключение от 24.10.2007 N ЗЗВЛ12000Т000344.10.07 о соответствии выбора земельного участка под строительство торгового центра по адресу: г. Ковров, ул. Строителей, дг-40, государственным санитарно-эмидемиологическим правилам и нормативам (в том числе СаНПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Кроме того, акт от 18.01.2007 о выборе земельного участка по адресу: г. Ковров, ул. Строителей, д. 40, для строительства торгового центра, проект территориального землеустройства по формированию данного участка от 18.01.2007 подписаны руководителем ТОТУ "Роспотребнадзор". В проекте территориального землеустройства по формированию участка для строительства торгового центра (в пояснительной записке) указано о соответствии участка нормам СНиП 2.07.01-89.

Правила землепользования и застройки города Коврова утверждены решением Ковровского городского Совета народных депутатов Владимирской области от 17.11.2009, то есть до совершения оспариваемого договора. Согласно данным правилам землепользования и застройки города Коврова земельный участок для строительства торгового центра расположен в зоне среднеэтажной жилой застройки. Кроме того, в пункте 3 статьи 5 Правил землепользования и застройки города Коврова определено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства может представлять угрозу для жизни или здоровью человека, окружающей природной среде, а также опасность возникновения чрезвычайных ситуаций.

В связи с вышеизложенным доводы заявителя жалобы о несоответствии договора аренды земельного участка от 08.02.2007 N 8-01/6863 нормам статей 18, 23, 31, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ несостоятельны.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что до настоящего времени строительство на земельном участке истцом не осуществлялось, договор аренды не расторгнут, срок договора аренды заканчивается в феврале 2010 года.

С учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.10.2010 по делу N А11-896/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп Инвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

А.И. Вечканов М.В. Соловьева