Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. N 20АП-4453/13

г. Тула

30 сентября 2013 г.

Дело N А54-7220/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от заявителей - Филипповой Е.А. (по доверенности Косарчика И.В. от 23.09.2013, доверенности Попович Л.В. и Илюшина А.Н. от 20.09.2013), предпринимателя Попович Л.В., от администрации г. Рязани - Пронякиной О.О. (доверенность от 09.01.2013 N 20/1-30/139), ООО "Переплетная мастерская" (третьего лица) - директора Тухикяна А.Н., Романова В.А. (доверенность от 05.08.2013), в отсутствие третьих лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области, министерства культуры и туризма Рязанской области, Голубятниковой Н.А., Проскурина А.М., Круцик Р.Б., Круцик А.В., Яковлева А.В., Яковлевой Г.И., Караганова В.В., извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской от 28.05.2013 по делу N А54-7220/2012 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.

Индивидуальные предприниматели Попович Людмила Валентиновна, Косарчук Игорь Васильевич и Илюшин Александр Николаевич обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации г. Рязани (далее - администрация) от 13.06.2012 N 3054 "О предоставлении в аренду ООО "Переплетная мастерская" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080011:825 для обслуживания здания (для целей, не связанных со строительством)", об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей, вызванных принятием указанного постановления.

Решением суда от 28.05.2013 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение от 28.05.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что спорный земельный участок предоставлен юридическому лицу в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, для эксплуатации здания. Земельный участок ранее не был сформирован, поэтому изменение вида разрешенного использования не требовалось. Доказательства того, что рассматриваемый земельный участок сформирован за счет внутриквартального проезда, отсутствуют, в связи с чем нет оснований считать, что оспариваемым постановлением администрации нарушены права и законные интересы заявителей.

Представитель администрации в судебном заседании доводы жалобы подтвердил и дополнительно пояснил, что постановлением администрации от 24.09.2013 N 3924 в обжалуемое постановление внесено дополнение, предусматривающие обязанность арендатора (ООО "Переплетная мастерская") обеспечить свободное движение пешеходам и транспорту.

Как установлено судом, согласно свидетельствам о государственной регистрации права нежилые помещения Н1, Н2, Н5, Н6 в многоквартирном доме N 48 по ул. Соборная г. Рязани на праве собственности принадлежат Ильюшину А.Н., Попович Л.В. и Косарчуку И.В. (т. 2, л. д. 21-24), используются ими в предпринимательских целях. Остальные восемь помещений, в том числе три жилых помещения (квартиры N N 6, 7, 8), являются муниципальной собственностью г. Рязани (выписки из ЕГРПН - т.1, л. д.31; т.2, л. д.103-110).

Для обслуживания данного жилого дома в 2008 году предоставлен земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080011:74, на который оформлено право общей долевой собственности (т. 2, л. д. 23; т. 6, л. д. 84-9).

В соответствии с постановлением главы администрации Рязанской области от 05.08.1997 N 368 двухэтажный дом N 48 по ул. Соборной включен в список памятников истории и культуры г. Рязани, подлежащих охране как памятники местного значения (т. 6, л. д. 24, 25).

Дворовая территория с общим выездом и въездом со двора граничит с земельным участком с кадастровым номером 62:29:0080011:23, предоставленным для обслуживания здания переплетной мастерской и стоматологического кабинета, на праве собственности принадлежащим Тухикяну А.Н. и ООО "Переплетная мастерская" (свидетельства от 06.03.2012 - т. 2 л. д. 53, 55), и земельным участком с кадастровым номером 62:29:0080011:24, принадлежащим обществу "Переплетная мастерская" (свидетельство о регистрации права собственности от 10.09.2010 - т. 2, л. д. 51), предназначенным в соответствии с кадастровым планом для обслуживания нежилого здания по ул. Соборная, 46 "Г".

За многоквартирным жилым домом N 48 расположены строения N 48 "А", 48 "Б",4 6 "Г", образующие закрытый двор, подъезд к которым осуществляется по заасфальтированному земельному участку, расположенному между указанными строениями. Сквозной проход и проезд расположен вдоль домов 48 "А" и 46 "Г" и затем через арку дома 48 выходит на центральную улицу города - ул. Соборная (см. схему - л. д. 43, т. 1).

Рассмотрев заявление ООО "Переплетная мастерская" (далее - общество) о предоставлении в аренду земельного участка, прилегающего к ранее предоставленному в собственность земельному участку, администрация г. Рязани в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-1, в газете "Рязанские ведомости" от 15.12.2011 разместила объявление о возможном предоставлении земельного участка, расположенного относительно адресного ориентира: г. Рязань, ул. Соборная, в районе здания N 48 "А", ориентировочной площадью 340 кв. м в аренду сроком до 5 лет для обслуживания здания. Публикация содержит срок - 14 дней, в течение которого могли быть направлены заявления, возражения и предложения в администрацию города Рязани (т. 2, л. д. 41)

Поскольку заявки от иных претендентов в установленный срок не поступили, администрация приняла постановление от 13.06.2012 N 923-1 о предоставлении обществу в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080011:825 площадью 339 кв. м для обслуживания здания N 48 "А" по ул. Соборная г. Рязани. Категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л. д. 33). 24.01.2012 обществу "Переплетная мастерская" была выдана схема земельного участка для межевания (т. 2, л. д. 48).

Как следует из межевого плана (т.4, л. д. 43-49), выполненного МУП г. Рязани "ИКЦ по землеустройству и градостроительству" 24.04.2012, спорный земельный участок был сформирован за счет земель общего пользования (:ЗУ1).

13.06.2012 сторонами заключен договор аренды N 126-12, передача земельного участка арендатору оформлена актом (т. 1, л. д. 37).

Как усматривается из письма администрации от 25.05.2012 N 01-78/912, 1024, 940, 935 (т. 1, л. д. 67), заявителям, являющимся собственниками помещений дома N 48, отказано в предоставлении дополнительного земельного участка в аренду, поскольку они обратились с заявками по истечении срока, указанного в публикации от 15.12.2011.

Оспаривая постановление администрации, предприниматели указали, что органом местного самоуправления нарушены интересы собственников оставшихся двух домов, поскольку спорный участок является исторически сложившейся дворовой территорией, внутриквартальным сквозным (через арку дома N 48 с ул. Соборной) проездом, всегда находился в пользовании и обслуживался собственниками трех домов, необходим собственникам трех указанных домов для прохода, подъезда и проезда, осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Удовлетворив требования заявителей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что органом местного самоуправления нарушен порядок предоставления земельного участка в целях, не связанных со строительством, т.к. не проведены торги. Положения статьи 34 ЗК РФ не регулируют предоставление земельных участков юридическим лицам.

Указанные выводы суда являются ошибочными в силу следующего. Процедура предоставления земельных участков в аренду для строительства, предусмотренная статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, и процедура предоставления земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством, предусмотренная статьей 34 Кодекса, различны. Согласно последней норме предоставление земельных участков осуществляется путем подачи заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган, утверждения и выдачи последним заявителю схемы расположения земельного участка на кадастром плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечения заявителем выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ и обращения заявителем об осуществлении кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно абз. 4 ч. 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить, в том числе, подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации.

Положения статьи 34 ЗК РФ по аналогии закона распространяются и на юридических лиц (определение ВАС РФ от 03.12.2009 N ВАС-11794/09). В случае предоставления земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством, при отсутствии конкурирующих заявок обязанность проведения торгов отсутствует (постановления ФАС Центрального округа от 25.07.2012 по делу N А09-7153/2011, от 10.04.2012 по делу N А35-5722/2011).

Аналогичным образом регулируется предоставление земельных участков в указанных целях Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования, городской округ г. Рязань, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-1.

Не соответствует обстоятельствам дела также вывод суда о том, что администрацией в установленном порядке, в том числе путем проведения публичных слушаний, не осуществлено изменение вида разрешенного использования земельного участка. Суду не представлены доказательства того, что спорный земельный участок был сформирован ранее с определением его разрешенного вида использования (в т. ч. установлено в результате градостроительного зонирования) либо образован путем преобразования исходного земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, поскольку в решениях об образовании земельных участков должны быть указаны сведения о целевом назначении и о разрешенном использовании земельных участков (п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ). Ссылка заявителей на материалы инвентаризации публичных земель 2001 года несостоятельна, т.к. инвентаризация земель, являясь лишь стадией землеустроительных работ, не означает формирование и кадастровый учет земельных участков.

Вместе с тем, оценив доказательства дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 2 статьи 2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" (далее - Закон N 62-ОЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Рязани, в том числе при предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами местного самоуправления муниципального образования - городской округ город Рязань.

В соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые градостроительные регламенты не распространяются или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Согласно пунктам 1, 12 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе населенных пунктов относятся к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами. При этом земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из письма Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Рязани от 25.09.2013 N 16-1813 следует, что согласно Генеральному плану г. Рязани (утвержден решением Рязанского городского Совета от 30.11.2006 N 79-III) земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080011:825 площадью 339 кв. м для обслуживания здания N 48 "А" по ул. Соборная г. Рязани расположен в функциональной общественно-жилой зоне и зоне городского центра - историческом ядре города.

Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-1 (далее - Правила затройки), указанный земельный участок расположен в территориальной зоне общественно-жилой застройки (Ж.4) исторического ядра города.

Зона общественно-жилой застройки исторического ядра города предназначена для развития существующих и преобразуемых территорий, предназначенных преимущественно для объектов общественно-делового назначения в сочетании с жилой застройкой преимущественно в центральной части города и вдоль основных транспортных магистралей, а также для развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей "дневного" населения и жителей указанных территорий.

Из пояснений представителя администрации следовало, что деятельность ООО "Переплетная мастерская" соответствует виду разрешенного использования "многоэтажные здания смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения" (п. 1.4 ст. 35 Правил застройки), а также вспомогательному виду использования "встроенно-пристроенные к жилым домам объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделения связи, офисы, врачебные кабинеты, рассчитанные на малый поток посетителей (не более 250 кв. м) и режимом функционирования не позже 23.00".(т. 7, л. д. 100).

Между тем уставом ООО "Переплетная мастерская" не установлен статус общества как организации бытового обслуживания; общество осуществляет деятельность по 40 видам предпринимательской деятельности, в том числе оказание услуг по ремонту автотранспортных средств, производство строительно-монтажных работ и т. д (т. 2, л. д. 61).

Кроме того, свидетельство о регистрации права от 10.09.2010 N 62-МД 225451 подтверждает, что обществу принадлежит отдельно стоящее здание по адресу: дом N 48 "А" по ул. Соборной, а не встроенно-пристроенное к жилому дому помещение.

При таких обстоятельствах суд полагает, что обществу предоставлен в аренду земельный участок с нарушением Правил землепользования и застройки г. Рязани.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которым изменение целевого назначения, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается. В частности, статьей 99 ЗК РФ определено использование земель историко-культурного назначения строго в соответствии с их целевым назначением.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и в порядке, установленных Законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима.

Как установлено судом, в данном случае в нарушение требований указанных норм материального права не производилось согласование целевого назначения земель историко-культурного назначения, согласование землеустроительной документации с государственным органом охраны объектов культурного наследия.

Суд апелляционной инстанции признал необоснованным довод администрации о том, что оспариваемым постановлением не нарушены права и законные интересы заявителей.

Согласно отзыву министерства культуры и туризма Рязанской области от 31.01.2013 N ИК/17-131 (л. д. 55, т. 5) предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080011:825 расположен в границах Центральной групповой охранной зоны, установленной Проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Рязани, утвержденным решением исполнительного комитета Рязанского областного Совета народных депутатов от 09.10.1986 N 281/17 (т.5, л. д. 71-123). Это обстоятельство подтверждается также схемой зоны охраны памятников истории и культуры центра г. Рязани (т. 5, л. д. 124).

Из сказанного следует, что охранная территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия устанавливается режим использования земель, не ограничивается границами земельного участка, предоставленного на праве собственности для обслуживания дома N 48 по ул. Соборной.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 48 Закона N 73 ФЗ именно собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, принимает обязательства по его содержанию, сохранению, обеспечивает требования к условиям доступа к нему граждан.

Заявители в качестве сособственников здания оформили и подписали охранные обязательства от 13.07.2010 N 26 (л. д. 73, т. 1), в которых обязались обеспечить режим содержания объекта культурного наследия и его территорию, доступ граждан в помещения объекта культурного наследия, охрану с целью пресечения действий третьих лиц, причиняющих ущерб как объекту культурного наследия, так и его территории (пункты 1, 10, 15).

Как пояснили предприниматели, общество, осуществляя деятельность на арендуемой площади, использует значительное количество автомобилей, производит ремонт транспортных средств и другой бытовой техники, что создает дополнительную вибрацию и грозит целостности объекта охранных обязательств, препятствует установленному порядку доступа граждан в помещения объекта культурного наследия. В обоснование этих доводов представили фотографии.

Суд апелляционной инстанции полагает, что именно на администрации лежала обязанность по получению заключения (разрешения) уполномоченного государственного органа по указанным вопросам в рамках процедуры согласования передачи земельного участка в аренду.

Кроме того в материалы дела представлены доказательства о том, что спорный земельный участок 62:29:0080011:825 в составе земель общего пользования частично сформирован из внутриквартального проезда.

Из ситуационной схемы, составленной в рамках плана землеустройства по результатам инвентаризации городских земель 11-ой кадастровой секции 8-го кадастрового района в Советском округе г. Рязани, согласованной управлением архитектуры г. Рязани и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 20.08.2001, внутриквартальный проезд по ул. Соборной составлял площадь 1435 кв. м (экспл. номер 89), включая территорию между домами N 46 "Г" и N 48 "А" (т. 6, л. д. 34, 35).

Довод администрации о том, что указанные материалы инвентаризации не имеют юридической силы, не соответствует действительности.

Инвентаризация публичных земель является стадией землеустроительных работ, организация и порядок которых регулируется статьей 69 ЗК РФ, иными федеральными законами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Результаты инвентаризации вышеуказанных городских земель утверждены постановлением администрации г. Рязани от 23.08.2001 N 3045, положены в основу взимания земельного налога (т. 6, л. д. 4). Доказательства отмены этого постановления отсутствуют.

Сохранение спорного земельного участка в качестве внутриквартального проезда подтверждается также дежурной кадастровой картой, представленной администрацией (т. 3, л. д. 106); мобильной картой 2ГИС (т.6, л. д.6); планом земельного участка дома 48 (т. 6, л. д.5-9), на котором обозначен контур е-В-ж-з-е, соответствующий спорному земельному участку, предназначенный для свободного движения пешеходов и транспорта; схемой зонирования земельного участка 62:29:0080011:825 (т. 6, л. д.10) с обозначением спорного участка как внутриквартального проезда; представленными в дело фотографиями (т.6л.д.14,11-18).

Аналогичные выводы нашли отражение также в заключении специалиста ООО Агентство "Экспертиза и оценка" от 13.09.2012, схеме зонирования земельного участка 62:29:0080011:825 в исполнении ООО "Институт Рязаньпроект", выданных по заявке предпринимателя Попович Л. В. (т. 3, л. д. 85-99). Данные документы соответствуют принципам относимости и допустимости доказательств, оценены судом на общих основаниях.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной приказом Министерства культуры СССР от 13.05.1986 N 203, территорией недвижимого памятника истории и культуры является земельный участок, непосредственно занимаемый памятником, а также земельный участок, связанный с ним исторически и функционально.

Рассматриваемый внутриквартальный проезд исторически и функционально связан с эксплуатацией дома N 48 как объекта исторического наследия, в связи с чем изменение правового режима этой охраняемой территории, непосредственно затрагивает интересы предпринимателей, призванных обеспечить сохранность этого объекта и доступ граждан в его помещения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской от 28.05.2013 по делу N А54-7220/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова