Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2013 г. N 11АП-13073/13

г. Самара

07 октября 2013 г.

Дело N А55-3366/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - Балаева Ю.Г., доверенность от 03.10.2012 г.,

от ответчика - Пузанов В.В., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9371,

от третьих лиц:

мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещен,

жилищно-строительного кооператива "Татищев" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 сентября 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2013 г. по делу N А55-3366/2013 (судья Стенина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" (ОГРН 1116324005258), Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

жилищно-строительный кооператив "Татищев", Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" (далее - заявитель, ООО "Зеленый берег", Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным сообщения от 25.12.2012 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двух подъездный жилой дом с нежилыми помещениями с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40; об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, право собственности ООО "Зеленый берег" на объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.

Решением суда первой инстанции от 14.06.2013 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вывод суда о переходе прав на земельный участок в связи с продажей расположенной на нем недвижимости в силу закона, противоречит требованиям действующего законодательства и является необоснованным.

Вывод суда о том, что права на земельный участок как основанные на обязательстве, а не на собственности не подлежали включению в конкурсную массу и продаже противоречит требованиям статей 110-111, 132, 139-140 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и положениям судебной практики (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 г. N 2820/12 и от 17.07.2012 г. N 2820/12).

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо - жилищно-строительный кооператив "Татищев" (далее - ЖСК "Татащев") просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - удовлетворить.

В соответствии с ч. 2 ст. 18 АПК РФ после отложения рассмотрения дела и замены судьи Холодной С.Т. на судью Кузнецова В.В. рассмотрение дела начато сначала.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 г. N А55-20143/2010 ЖСК "Татищев" (ИНН 6321104323) признан несостоятельным (банкротом).

18.04.2012 г. собранием кредиторов ЖСК "Татищев" (протокол N 5) принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества (л.д. 60-72).

09.06.2012 г. в газете "Коммерсантъ" N 104 опубликовано сообщение о продаже имущества ЖСК "Татищев" (сообщение N 54030075316), сообщение также было размещено в средствах массовой информации по месту нахождения должника ("Вольный город" от 05.06.2012 г. N 40 (753)).

18.07.2012 г. состоялся открытый аукцион по продаже имущества ЖСК "Татищев", а именно: объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, Лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.

Согласно протоколу об итогах торгов победителем торгов по реализации имущества признано ООО "Зеленый берег" (сообщение N 54030083632 в газете "Коммерсантъ" от 28.07.2012 г. N 138 и в газете "Вольный город" от 27.07.2012 г. N 54 (767)) (л.д. 29).

23.07.2012 г. между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" заключен договор купли-продажи N 1 имущества должника по результатам торгов, предметом которого является недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40 (далее по тесту - "Недвижимое имущество") (л.д. 55-59).

Вышеуказанный объект недвижимости передан заявителю по акту приема-передачи от 23.07.2012 г. (л.д. 59)

13.08.2012 г. ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40 (л.д. 50, 51).

Вместе с заявлением Обществом на государственную регистрацию были представлены: платежное поручение от 08.08.2012 г. N 4, доверенность от 09.08.2012 г., протокол общего собрания участников ООО "Зеленый берег" от 24.05.2012 г. N 2, выписка из ЕГРЮЛ ООО "Зеленый берег" от 06.08.2012 г. N 10179, свидетельство о постановке на учет в налоговом органа, свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 18.05.2011 серии 63 N 005490863, договор купли-продажи имущества должника по результатам торгов от 23.07.2012 г. N 1, акт приема-передачи недвижимого имущества от 23.07.2012 г., протокол общего собрания участников ООО "Зеленый берег" от 10.07.2012 г. N 03, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 114).

Вместе с заявлением ЖСК "Татищев" на государственную регистрацию были представлены: доверенность от 23.07.2012 г., выписка из ЕГРЮЛ ЖСК "Татищев" от 06.08.2012 г. N 19276, договор купли-продажи имущества должника по результатам торгов от 23.07.2012 г. N 1, акт приема-передачи недвижимого имущества от 23.07.2012 г., итоговый протокол заседания комиссии по проведению торгов от 18.07.2012 г. N 1042100-1, "Вольный город" от 05.06.2012 г. N 40 (753), Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 115).

27.08.2012 г. регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации до 27.09.2012 г. в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (л.д. 77-80).

25.09.2012 г. регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации по его заявлению от 25.09.2012 г. N 09/102/2012-174 до 23.12.2012 г. в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации.

20.12.2012 г. ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" были представлены в регистрирующий орган дополнительные документы (л.д. 85, 86).

25.12.2012 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 09/050/2012-991 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 106-113).

Отказ в государственной регистрации мотивирован, со ссылкой на ст. 25.5 Закона о регистрации, непредставлением документов, подтверждающих передачу в соответствии с требованиями действующего законодательства ЖСК "Татищев" ООО "Зеленый берег" вместе с объектом незавершенного строительства права аренды земельного участка, на котором расположен продаваемый объект незавершенного строительства, в соответствии с нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Кроме того, представленный на государственную регистрацию итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1042100" не соответствует требованиям п. 7.2 раздела VII приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 г. N 54 "Об утверждении порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должником в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадках и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным требованиям" (далее - приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 г. N 54) и п. 15 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". По мнению регистрирующего органа, за время приостановления государственной регистрации не были устранены причины, препятствующие ее проведению.

Не согласившись с вынесенным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, заявителем на государственную регистрации в качестве правоустанавливающего документа был представлен заключенный между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" договор купли-продажи N 1 имущества должника по результатам торгов, предметом которого является недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40 (далее по тесту - "Недвижимое имущество") (л.д. 55-59).

В соответствии с п. 1.2 названного договора недвижимое имущество принадлежит ЖСК "Татищев" на праве собственности на основании договора аренды земельного участка от 03.04.2007 г. N 1596, дата регистрации 14.05.2007 г. N 63-63-09/039/2007-554, дополнительного соглашения от 27.05.2010 г., дата регистрации 25.10.2010 г. N 63-63-09/113/2010-683, разрешения на строительства от 23.09.2008 г., выданного мэрией г. Тольятти, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, выданного территориальным отделом N 2 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЖ N 392210, выданным 08.02.2012 г. Управлением Росреестра по Самарской области.

Земельный участок, на котором находится указанный объект недвижимости, площадью 3650 кв.м. с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0027, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 17 квартал, севернее жилого дома N 40 по ул. 40 лет Победы был передан мэрией городского округа Тольятти в аренду ЖСК "Татищев" для строительства 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением сроком на 36 месяцев на основании договора аренды земельного участка от 03.04.2007 г. N 1596 (л.д. 99-103).

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 г. к договору аренды земельного участка от 03.04.2007 г. N 1596 срок аренды увеличен до 56 месяцев (л.д. 104).

Договор аренды земельного участка от 03.04.2007 г. N 1596 и дополнительное соглашение к нему от 27.05.2010 г. зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со ст. 25.5 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

В силу указанного предусмотренное нормой ст. 25.5 Закона о регистрации правило об одновременной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и прав на земельный участок, занятый им, не следует понимать как возложение на сторон договора купли-продажи объекта недвижимости обязанности дополнительного согласования в договоре условия о судьбе земельного участка под отчуждаемыми объектами недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей которые не могут быть переданы другим лицам.

Согласно положениям ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве конкурсную массу составляет все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства.

Согласно статьям 110, 111, 139 Закона о банкротстве имущество должника в рамках дела о банкротстве может быть реализовано путем продажи на торгах либо путем продажи (уступки) в ином порядке, определенном собранием кредиторов.

Материалами дела подтверждается, что ЖСК "Татищев" владел земельным участком с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0027 на праве аренды.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения аренды предполагают возмездное временное владение и пользование имуществом.

Как правильно указал суд первой инстанции, передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться только способами, предусмотренными указанной нормой, а передача прав аренды в форме продажи не соответствует указанной норме права.

Более того, наличие у продавца земельного участка только на праве аренды не соответствует нормам Закона о банкротстве, содержащего, в том числе положения о продаже имущества в ходе конкурсного производства. Возможность отчуждения имущества предполагает наличие в продавца правомочий собственника либо другого вещного права.

Таким образом, поскольку право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, в связи с чем оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи.

В связи с чем довод Управления Росреестра по Самарской области о непредставлении документов, подтверждающих передачу в соответствии с требованиями действующего законодательства ЖСК "Татищев" ООО "Зеленый берег" вместе с объектом незавершенного строительства права аренды земельного участка, на котором расположен продаваемый объект незавершенного строительства, в соответствии с нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" является необоснованным.

Является несостоятельным и довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что представленный на государственную регистрацию итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1042100" не соответствует требованиям п. 7.2 раздела VII приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 г. N 54 и п. 15 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку указанный документ не является правоустанавливающим, и данное обстоятельство не могло служить самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации.

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 г. по делу N А55-25185/2012, которым было отказано ООО "ДТК-СтройФинанс" в иске к ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" о признании недействительными торгов по реализации ЖСК "Татищев" в ходе конкурсного производства "Аукцион продавца N 1042100", а также договора N 1, заключенного между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег"; о применении последствий недействительности договора купли-продажи имущества должника по результатам торгов от 23.07.2012 г., заключенного между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег", в виде двухсторонней реституции

Ссылки заявителя апелляционной жалобы в обоснование своей правовой позиции на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 г. N 2820/12 и от 17.07.2012 г. N 2820/12 суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, поскольку названные дела рассмотрены по иным фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку оспариваемый отказ не соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, принято обжалуемое решение об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, однако подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2013 г. по делу N А55-3366/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан В.В. Кузнецов