Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. N 20АП-5326/13

г. Тула

8 октября 2013 г.

Дело N А09-831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 по делу N А09-831/2013 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Великан" (далее - общество) о взыскании 1 925 370 рублей 51 копейки, в том числе задолженности по арендной плате в размере 1 788 358 рублей 41 копейки и пени в сумме 137 012 рублей 10 копеек (т. 1, л. д. 3).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 1 083 074 рублей 19 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 16.03.2011 по 15.03.2013 в сумме 1 020 515 рублей 41 копейки и пени за период с 16.03.2011 по 03.06.2013 в размере 62 558 рублей 78 копеек (т. 2, л. д. 72). Судом уточнение принято.

Определением суда от 15.04.2013 (т. 1, л. д. 190) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга".

Решением суда от 08.07.2013 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 320 545 рублей 89 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 295 847 рублей 04 копеек и пени в сумме 24 698 рублей 85 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд установил, что расчет арендной платы осуществлен арендодателем на основании отчета о рыночной оценке, составленного без учета нахождения земельного участка в охранной зоне воздушной линии электропередач. В связи с этим суд принял во внимание представленное оценщиком дополнение к отчету об оценке и пришел к выводу о необходимости исчисления арендной платы исходя из указанных в нем сведений.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что согласно кадастровому паспорту сведения о воздушной линии электропередачи внесены в государственный кадастр недвижимости на основании землеустроительного дела от 27.12.2011, в связи с чем не могли быть представлены управлением и исследованы при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка от 25.11.2011. Считает недопустимым доказательством дополнение к отчету оценщика, отмечая, что до настоящего времени рыночный отчет от 25.11.2011 N 14-КЗ-ОЦ-11-2011 никем не оспорен. Обращает внимание на то, что увеличение размера арендной платы является обоснованным и соответствует требованиям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.211 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на отсутствие законодательных норм, обязывающих определять рыночную стоимость объекта без учета его фактических обременений и других факторов, влияющих на нее. Отмечает, что линия электропередач, в отношении которой установлена охранная зона, существовала до составления отчета и до заключения договора аренды. Выражает несогласие с доводом истца о том, что наличие линии электропередач не влияет на стоимость земельного участка.

Третье лицо в отзыве указывает на то, что при проведении рыночного отчета не учитывались обременения земельного участка. В связи с этим в ходе рассмотрения дела оценщиком представлены дополнения к отчету, в которых такие обременения учтены. Указывает на отсутствие законодательного запрета составлять дополнения к отчету.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (т. 3, л. д. 17) рассмотрение дела откладывалось в связи с предложением сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Во исполнение указанного определения от общества поступило ходатайство о проведении экспертизы в ООО "Международный центр оценки и консалтинга". Управление ходатайства о проведении экспертизы не заявило, возражало против привлечения ООО "Международный центр оценки и консалтинга" в качестве эксперта со ссылкой на то, что данная организация является третьим лицом по делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции считает невозможным его удовлетворение, поскольку предложенная экспертная организация участвует в деле в качестве третьего лица и привлечение ее к участию в деле в качестве эксперта не согласуется с нормами статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку от истца ходатайство о проведении экспертизы не поступило, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между Брянской городской администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2005 N 32297 (т. 1, л. д. 24-28), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5626 кв. метров, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Калинина, 98 участок ч. 7 для использования под здание склада N 75 на срок 49 лет, с 01.02.2005 по 01.02.2054.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления. При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы.

Соглашением от 23.11.2006 (т. 1, л. д. 30) произведена замена арендодателя - Брянской городской администрации на управление.

Письмом от 01.06.2012 N 05-3342 управление уведомило общество об изменении арендной платы, направив проект дополнительного соглашения к договору с приложением расчета арендной платы. Согласно расчету арендная плата определена по рыночной стоимости земельного участка и составила 1 143 600 рублей в год или 285 900 рублей в квартал (т. 1, л. д. 32).

В связи с наличием у арендатора задолженности по уплате арендных платежей, определенной по измененному размеру, управление направило в адрес общества претензию, в которой предложило в добровольном порядке исполнить обязательства (т. 1, л. д. 37-40).

Поскольку указанные требования не были удовлетворены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума N 73, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.

Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 20 постановления Пленума N 73 установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества стороны указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - постановление N 582).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В настоящем случае условиями договора предусматривалось, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления. При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы (пункт 3.8 договора).

Определение размера арендной платы за земельные участки на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, предусмотрено пунктом 6 постановления N 582 и распространяется на земельные участки, не указанные в пунктах 3-5.

В данном случае земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации здания склада, приобретенного им по договору купли-продажи от 16.11.2004 у ООО "Мир окон" (т. 1, л. д. 94).

Общество не оспаривает правомерность изменения управлением в одностороннем порядке арендной платы и ее определения на основании рыночной стоимости, однако выражает несогласие с указанной оценкой в отношении спорного земельного участка, указывая на то, что при ее проведении не учтен факт расположения земельного участка в охранной зоне ЛЭП.

Исследуя данные возражения, суд первой инстанции принял во внимание пояснения ООО "Международный центр оценки и консалтинга", составлявшего отчет о рыночной стоимости, а также представленное им дополнение к отчету.

Из указанных пояснений следует, что рыночный отчет был выполнен в соответствии с законодательством и заданием заказчика без учета фактических обстоятельств, а именно того, что арендованный земельный участок входит в охранную зону воздушной линии электропередачи 35кВ Дормаш-Городская, расположен в глубине огороженной территории завода, доступ к участку осуществляется через КПП завода; на земельном участке расположен склад ответчика, для эксплуатации которого предоставлялся земельный участок. Однако при определении рыночной стоимости земельного участка указанные обстоятельства не были учтены оценщиком, и стоимость участка определена исходя из его наиболее эффективного использования с учетом того, что государственным контрактом N 3-ОЦ на оценку (раздел 10) при проведении оценки устанавливались следующие допущения: оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений; предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов.

Согласно дополнению к рыночному отчету, рыночная стоимость земельного участка с учетом фактических обстоятельств (наличие обременений), указанных истцом и установленных судом, составила 3 482 000 рублей.

Судом первой инстанции истцу предлагалось представить обоснование включения в контракт на оценку указанных выше допущений об отсутствии обременений. Истцом такого обоснования не представлено. В суде апелляционной инстанции ходатайства о проведении судебной экспертизы отчета не заявлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о возможности использования в качестве доказательства дополнения к отчету об оценке, а также пояснений оценщика.

Довод заявителя о невозможности использования дополнения к отчету об оценке в качестве доказательства по делу не принимается апелляционным судом, поскольку он не основан на положениях статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не влияет на принятое решение аргумент заявителя о том, что на момент проведения рыночной оценки отсутствовали сведения о расположении на нем ЛЭП. В обоснование этого управление ссылается на то, что сведения о наличии охранной зоны ЛЭП внесены в кадастр 27.12.2011, в то время как рыночный отчет составлен 25.11.2011.

Необходимость учета при проведении оценки расположения земельного участка в охранной зоне связана не с моментом внесения сведений о ней в кадастровые документы, а с самим фактом ее наличия на земельном участке.

В суде первой инстанции оценщик пояснил, что не учитывал данное обстоятельство по причине того, что условиями государственного контракта на оценку земельный участок должен был оцениваться как свободный от каких-либо ограничений (т. 3, л. д. 28). Приложением N 1 к государственному контракту данное обстоятельство подтверждается (т. 3, л. д. 61). Так, из него следует, что оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений; предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку.

Между тем согласно подп. з) пункта 17 ФСО N 1, утвержденных приказом Минрегионразвития России от 20.07.2007 N 256, задание на оценку должно содержать допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В письме от 23.05.2013 (т. 3, л. д. 39), направленном ОАО "МРСК Центра" в адрес общества, указано на прохождение через земельный участок двухцепной ВЛ-35 кВ Дормаш-Городская (I, II).

Довод заявителя о правомерности определения им арендной платы по рыночной стоимости не оспаривается обществом, однако, с учетом того, что она определена без имеющихся особенностей земельного участка, суд правомерно удовлетворил иск частично.

Иной подход приведет к нарушению установленных постановлением N 582 принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы, поскольку в противном случае размер арендной платы возрастает в 12,7 раз (с 22 464 рублей 25 копеек в квартал до 285 900 рублей в квартал).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого решения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку управление в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты госпошлины, последняя не подлежит взысканию в доход федерального бюджета за рассмотрение апелляционной жалобы (пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 по делу N А09-831/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

О.Г. Тучкова Е.В. Рыжова