Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 14АП-8180/13

г. Вологда

15 октября 2013 г.

Дело N А52-1443/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 октября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В.и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маховой Е.Н.,

при участии от Государственного предприятия Псковской области "Управление недвижимостью" Лескова Н.В. по доверенности от 05.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного предприятия Псковской области "Управление недвижимостью" на решение Арбитражного суда Псковской области от 30 июля 2013 года по делу N А52-1443/2013 (судья Яковлев А.Э.),

установил:

Государственное предприятие Псковской области "Управление недвижимостью" (ОГРН 1026000958631; далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к Управлению федеральной миграционной службы по Псковской области (ОГРН 1056000421960; далее - Управление) о взыскании 1 206 859 руб. 05 коп., в том числе 724 067 руб. 62 коп. долга по коммунальным платежам и 482 791 руб. 47 коп. платы за охрану в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Псковской области от 30 июля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С Управления в пользу Предприятия взыскано 512 667 руб. 43 коп. долга, а также 10 649 руб. 01 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Предприятие с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, просит его отменить в части отказа во взыскании 694 191 руб. 62 коп. и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- несение ответчиком расходов по содержанию арендованных помещений не освобождает его от расходов по содержанию всего здания, поскольку помещения являются частью здания;

- суд первой инстанции неправомерно взял за основу решения суда встречный расчет ответчика в сумме 512 667 руб. 43 коп.

Представитель Предприятия в суде апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в отзыве на жалобу возражало относительно ее удовлетворения, представило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 08.12.2006 Государственное предприятие Псковской области "Логистические системы", в настоящее время Предприятие (арендодатель) и Управление (арендатор) заключили договор N 286 о передаче в аренду муниципального имущества (нежилые помещения общей площадью 1681 кв.м в здании по адресу г.Псков, ул. Петровская, д. 51), являющегося областной собственностью, закрепленной за арендодателем на праве хозяйственного ведения. Срок договора аренды с 01.12.2006 по 31.10.2015.

Пункт 3.3 договора аренды обязывает Управление сверх фиксированной арендной платы возмещать Предприятию расходы, понесенные последним в связи с предоставлением коммунальных услуг специализированными организациями, а также расходы по страхованию арендуемых помещений, на основании представленных арендодателем счетов, счетов-фактур, актов выполненных работ в порядке, предусмотренном договором на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг.

В начале 2012 года арендодатель предложил арендатору подписать дополнительное соглашение N 14 к договору аренды N 286 изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции:

"Арендатор возмещает арендодателю все расходы, связанные с предоставлением организациями - поставщиками коммунальных и иных услуг по обслуживанию здания, включая электроэнергию, воду, теплоснабжение, канализацию, вывоз мусора, проведение профилактических дезинфекционных работ. Арендатор также возмещает эксплуатационные затраты арендодателя по содержанию переданного имущества, вспомогательных помещений, мест общего пользования, общих элементов и конструкций здания, земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество, включая охрану и страховку имущества, уборку прилегающей к зданию территории, обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций и сетей в здании (вентиляции, охранной сигнализации, противопожарного, сантехнического, теплового электрооборудования и прочего оборудования).

Из-за разногласий по оплате затрат на содержание охраны здания дополнительное соглашение не было подписано, поэтому арендатор оплачивал не в полном объеме выставленные арендодателем счета с января 2012 года по 31 марта 2013 года.

Ссылаясь на наличие задолженности по состоянию на 31 марта 2013 года в размере 1 206 859 руб. 05 коп., истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, отказав во взыскании 482 791 руб. 47 коп. платы за охрану здания и 211 400 руб. 19 коп. накладных расходов.

Апелляционная коллегия считает решение законным и не находит оснований не согласиться с судебным актом в обжалуемой части.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Согласно пункту 3.3 договора арендатор возмещает арендодателю все расходы, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемого имущества и мест общего пользования соразмерно доле используемых арендатором помещений ко всем арендуемым помещениям в здании на основании представленных арендодателем счетов или в ином порядке, предусмотренном дополнительным соглашением к настоящему договору или договором на возмещение эксплуатационных затрат на содержание помещений. Расходы на текущую эксплуатацию и содержание арендуемого имущества включают:

- оплату труда обслуживающего персонала (включая обязательные отчисления, предусмотренные законодательством);

- обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций и сетей (электро-, тепло-, водоснабжение, лифтовое хозяйство);

- уборку холла и мест общего пользования первого этажа, лестничные марши с первого по третий этажи, прилегающей к зданию территории;

- вывоз твердых бытовых отходов;

- ремонт холла и мест общего пользования первого этажа лестничных маршей с 1 по 3 этажи;

- санитарную обработку помещений;

- расчеты с организациями-поставщиками коммунальных услуг;

- прочие расходы, связанные с обслуживанием здания.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом указанной нормы при толковании условий договора суд первой инстанции принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В связи с этим суд сделал правомерный вывод о том, что истцом к коммунальным затратам неправомерно отнесены накладные расходы в которые истец включил расходы, понесенные им при осуществлении своей хозяйственной деятельности.

Истец ошибочно определяет природу правоотношений по поводу имущества, находящего в общем пользовании, полагая, что в отношении такого имущества, которое охраняется сотрудниками охранной организации, действуют договорные обязательства арендатора по их содержанию (обязательственное право). Однако, как правильно указывает ответчик в отзыве на жалобу, на это имущество распространяется режим общей собственности на общее имущество в нежилом здании (вещное право).

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку статьи 210 ГК РФ и пункт 2 статьи 616 ГК РФ носят диспозитивный характер, ссылка истца на безусловную обязанность арендатора нести любые расходы по содержанию арендуемого имущества не состоятельна.

Арендатор обязан нести только те расходы, которые указаны в добровольно подписанном им соглашении.

К жилищно-коммунальным услугам обычно относятся: действия или деятельность исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды (пункт 3.1 Государственного стандарта ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", утвержденного постановлением Госстандарта России от 19.06.2000 N 158-ст).

Как правильно указал суд первой инстанции предъявляемые истцом к возмещению расходы по охране здания и накладные расходы, включающие в себя арендную плату за землю не должны возмещаться управлением, так как такая обязанность не предусмотрена ни договором аренды ни статьями 309, 614, 616 ГК РФ.

У арендатора отсутствует обязанность возмещать накладные расходы арендодателя связанные с управлением предприятием, в том числе зарплата руководства, арендная плата за землю, обслуживание служебного транспорта, командировочные расходы, телефонные переговоры, почтовые расходы, услуги банка, консультационные услуги (посещение семинаров работниками истца).

Ссылка истца на постановление администрации Псковской области от 30.03.2011 N 116 "Об утверждении Положения об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Псковской области" правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку Постановление не является обязательным для Управления.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично в сумме 512 667 руб. 43 коп., отказав во взыскании 482 791 руб. 47 коп. платы за охрану и 211 400 руб. 19 коп. накладных расходов.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 30 июля 2013 года по делу N А52-1443/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного предприятия Псковской области "Управление недвижимостью" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Е.В. Носач А.Н. Шадрина