Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2013 г. N 11АП-16505/13 (ключевые темы: обращение взыскания на заложенное имущество - регистрация договора ипотеки - внесудебный порядок - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - отказ в государственной регистрации)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2013 г. N 11АП-16505/13

г. Самара

16 октября 2013 г.

Дело N А55-9002/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - Беляева Л.В., доверенность от 22.07.2013 г.,

от ответчика - Устинов О.В., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9367,

от третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Амрита" - не явился, извещен, Алферовой Марины Владимировны - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 октября 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.08.2013 г. по делу N А55-9002/2013 (судья Черномырдина Е.В.)

по заявлению открытого акционерного общества Банк Зенит (открытое акционерное общество) в лице "Самарского" филиала, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Амрита", г. Самара,

Алферова Марина Владимировна, г. Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Банк Зенит (открытое акционерное общество) в лице "Самарского" филиала (далее - заявитель, ОАО Банк Зенит, Банк) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области, Управление) о признании незаконным отказа от 20.03.2013 г. N 01/005/2013-848 в государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г., заключенного между ОАО Банк Зенит и гр. Алферовой Мариной Владимировной, об обязании ответчика произвести регистрацию указанного договора залога недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции от 06.08.2013 г. заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 20.03.2013 г. N 01/005/2013-848 в государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г., заключенного между ОАО Банк Зенит и гр. Алферовой Мариной Владимировной. Суд обязал ответчика по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации договора залога недвижимого имущества заключенного 01.03.2013 г. между ОАО Банк Зенит и Алферовой Мариной Владимировной.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что пунктом 8.2 представленного на государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г. стороны предусмотрели обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Однако данный договор, вопреки требованиям пунктов 1 и 4 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 06.12.2011 N 405-ФЗ), п. 1 ст. 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не удостоверен нотариально и, соответственно, обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке по исполнительной надписи нотариуса невозможно.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО Банк Зенит, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 11.12.2012 г. между ООО "Амрита" (принципал) и ОАО Банк Зенит (гарант) заключен договор об условиях предоставления банковской гарантии N 48-20/002/Г-2012, в соответствии с которым последний предоставил принципалу банковскую гарантию N 48-20/002/Г-2012, сроком с 11.12.2012 г. до 26.12.2013 г., предел ответственности по которой составляет 300 510 руб.

В соответствии с п. 9 названного договора принципал в течение 60 календарных дней обязался предоставить гаранту обеспечение в виде залога земельного участка площадью 475,70 кв.м., расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Просека 7, участок 24, кадастровый номер 63:01:0703003:0145, принадлежащий на праве собственности Алферовой М.В.

01.03.2013 г. между ОАО Банк Зенит (залогодержатель) и гр. Алферовой М.В. (залогодатель) в обеспечение вышеуказанных обязательств ООО "Амрита" был подписан договор залога недвижимого имущества. Предметом ипотеки является вышеназванный земельный участок.

01.03.2013 г. стороны договора залога недвижимого имущества совместно обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации данного договора.

20.03.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением от N 1/005/2013-848 отказало заявителю государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г. на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме не соответствуют требования действующего законодательства, а именно договор ипотеки недвижимого имущества от 01.03.2013 г. не удостоверен нотариально.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Банк обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации на государственную регистрацию должны быть представлены, документы, с которыми закон связывает возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Как следует из материалов дела, заявителем и третьим лицом на государственную регистрацию представлен договор залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г.

Пунктом 8.2. названного договора стороны предусмотрели, что удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета залога допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом, соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться как в отдельном документе, так и в договоре о залоге в качестве одного из его условий.

Пунктами 1 и 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

В силу п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Такие обстоятельства регистрирующим органом не установлены и в оспариваемом отказе в государственной регистрации не отражены.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае договор залога недвижимого имущества от 01.03.2013 г. не порождает у залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд - в том числе обратиться за совершением исполнительной надписи нотариуса, не указаны способ обращения взыскания на заложенное имущество, продажная цена имущества и другие условия, позволяющие бесспорно установить волю сторон на внесудебный порядок обращения взыскания имущества.

Кроме того, в соответствии с п. 8.2. договора основанием для обращения взыскании на заложенное имущество стороны прямо указывают на дополнительно заключаемое нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем.

Как правильно указал суд первой инстанции, положения п. 8.2. договора нельзя расценивать как соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество. В связи с чем довод ответчика о том, что данный пункт договора ипотеки является соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, является необоснованным, не соответствующим содержанию договора и вышеприведенным нормам права.

Поскольку оспариваемый отказ не соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, принято обжалуемое решение об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, однако подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06.08.2013 г. по делу N А55-9002/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан В.В. Кузнецов