Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2013 г. N 09АП-29852/13

г. Москва

23 октября 2013 г.

Дело N А40-18674/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 23.10.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей: Красновой С.В., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Фортуна"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "13" июня 2013 г., принятое судьей Л.В. Пуловой, по делу N А40-18674/13

по иску ООО "Фортуна"

к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве,

третье лицо - Правительство Москвы,

о признании незаконными действий по одностороннему расторжению договора аренды, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Макаров А.П. по дов. от 18.09.2013;

от ответчиков:

от Департамента городского имущества города Москвы - Клоков Е.В. по дов. от 16.09.2013;,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - Масленникова К.А. по дов. от 09.01.2013;

от третьего лица: Клоков Е.В. по дов. от 18.09.2013, Дмитриев О.О. по дов. от 21.06.2013 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании действий Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г. по адресу: г. Москва, Строгинский б-р, микрорайон 9, корп. Б-31, оформленные уведомлением N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 от 12.08.2012 г. незаконными, а уведомление недействительным; о признании записи от 19.11.2012 г. за N 77-77-14/041/2012-306 в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ООО "Фортуна" по договору земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г. недействительной.

Заявление ООО "Фортуна" мотивировано тем, что действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему внесудебному расторжению договора аренды земельного участка являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 г. исковые требования истца оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Фортуна" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не учтены обстоятельства перехода прав и обязанностей арендатора по спорному договору к ООО "Фортуна" 25.08.2006 г. на основании дополнительного соглашения N М-08-005929. Суд не принял во внимание, что Обществом предпринимались все возможные действия для освоения арендованного участка, в частности по разработке и согласованию соответствующего предпроектного предложения, разработке и получению градостроительного плана земельного участка. При таких обстоятельствах, заявитель жалобы полагает, что нарушения условий договора аренды в части строительства комерческо-делового центра со стороны ООО "Фортуна" не носят существенного и виновного характера.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 13.06.2013 г. отменить, удовлетворить исковые требования истца в заявленном объеме.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение от 13.06.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Москве разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании признании действий Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г. по адресу: г. Москва, Строгинский б-р, микрорайон 9, корп. Б-31, оформленные уведомлением N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 от 12.08.2012 г. незаконными, а уведомление недействительным, в остальной части решение следует оставить без изменения, жалобу- без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ООО "Фортуна" является арендатором земельного участка по адресу г. Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корпус Б-31 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N М-01-005929 от 01 июля 1996 г.

Данный договор заключен по итогам конкурса Префектуры СЗАО по предоставлению в долгосрочную аренду земельного участка площадью 0,44 га по адресу: Строгино м/р 9 Строгинский б-р для строительства объекта: "Коммерческо-деловой центр".

Согласно п. 1.1. вышеуказанного договора его предметом является земельный участок (N 08-01-417) площадью 4416 кв.м. по адресу: г. Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корпус Б-31, предназначенный для строительства с последующей эксплуатацией коммерческо-делового центра. Договор заключен на срок 49 (сорок девять) лет (п.2.1. договора).

12.08.2012 г. Департамент земельных ресурсов г.Москвы направил в адрес ООО "Фортуна" уведомление N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 о расторжении договора аренды в соответствии с положениями п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Основанием расторжения договора аренды в уведомлении от 12.08.2012 г. N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 указано на нарушение условий договора, а именно то обстоятельство, что до 01.12.1998 года земельный участок арендатором не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.

По условиям Раздела 4 договора от 01.07.1996 г. N М-08-005929 арендатор обязан завершить строительство до 01.12.1998 г.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Заявляя требования о признании незаконными действий ответчика, ООО "Фортуна" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении от 12.08.2012 г.

Как следует из решения Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2004 г. по делу N А40-/5762-04-П, вступившего в законную силу и имеющего преюдициальное значение для настоящего дела, указанный земельный участок был обременен наличием расположенных на нем металлических гаражей и детской игровой площадки, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии препятствий использования Арендатором земельного участка по целевому назначению.

Другим судебным актом Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2011 г. по делу N А40-137277/10-111-914, также вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что с целью реализации установленных действующим земельным законодательством и договором аренды прав, ООО "ФОРТУНА" разработало предпроектные предложения "коммерческо-деловой центр торгово-выставочного назначения по адресу Строгинский бульвар, м-кр. 9, Б-31 и обратилось в ГУП Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры.

Согласно Заключению по градостроительной, предпроектной и проектной документации (письмо N 380-06-131/8 от 28.02.08 г.) предпроектное предложение не противоречит функциональному назначению территории.

Общество обратилось в Москомархитектуру с заявкой от 05.08.2009 г. N 001-ГПЗУ-2081/9-(0)-0 по вопросу разработки градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корпус Б-31.

Письмом Москомархитектуры от 17.08.2010 N 001-ГПЗУ-2081/9-(0)-10 ООО "ФОРТУНА" было отказано в подготовке ГПЗУ и возвращении комплекта документов.

При этом Москомархитектурой было указано на то, что согласно протоколу N 13 от 27.04.2010 г. заседания городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы принято решение о "нецелесообразности выдачи градостроительного плана земельного участка Общества и рекомендовано обратиться с заявлением о выдаче ГПЗУ после разработки и утверждения в установленном порядке корректировки проекта межевания 8,9,0 кварталов района Строгино, Северо-Западного административного округа города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2011 г. по делу N А40-137277/10-111-914 удовлетворено заявление ООО "Фортуна" о признании бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившееся в прекращении работ по разработке и выдаче градостроительного плана земельного участка общей площадью 0,4416 га, расположенного по адресу: г.Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корпус Б-31.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, а именно : вывод автостоянок с земельного участка, наличие спора с Москомархитектурой по вопросу разработки и выдаче градостроительного плана земельного участка.

Наличие указанных обстоятельств установлено судом первой инстанции, подтверждено представленными ООО "Фортуна" доказательствами и Департаментом не опровергнуты.Таким образом, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия приходит к выводам о том, что действия ООО "Фортуна" были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлении от 12.08.2012 г. N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором,, само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что обязательства по строительству объекта возникло у него в 2006 году в момент подписания с Департаментом земельных ресурсов города Москвы Дополнительного соглашения о перемене Арендатора в спорном договоре аренды.

Таким образом, установленное в разделе 4 обязательство о завершении строительства до 01.12.1998 г. для ООО "Фортуна", ставшего арендатором 25.08.2006 г., было заведомо неисполнимым.

В то же время, начиная с 2006 г. ООО "Фортуна" предпринимала активные действия по разработке предпроектных предложении и градостроительного плана земельного участка, что подтверждается материалами дела.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405-406 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 22 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

В настоящем случае из представленных ООО "Фортуна" доказательств судебной коллегией установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое не подлежит защите судом.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты и пропущен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконным действий ответчика, подлежат отклонению, поскольку оспариваемые арендатором уведомления с одной стороны представляют собой определенные действия (решения) государственного органа, а с другой - являются односторонней сделкой, направленной на прекращение правоотношений.

В соответствии со статьей 197 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела об оспаривании решений государственных органов рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, с особенностями, установленными в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая изложенное, при наличии в оспоренном решении признаков сделки, суд вправе рассмотреть дело по общим правилам искового производства, не руководствуясь особенностями, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, тем более, что ООО "Фортуна" уточнило требования и фактически просило признать одностороннюю сделку Департамента земельных ресурсов города Москвы, выраженной в уведомлении от 12.08.2012 г. N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2, недействительной.

При этом, в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при принятии судебного акта суд самостоятельно определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить к сложившимся между сторонами правоотношениям.

То обстоятельство, что истец назвал односторонний отказ Департамента от договора "действием", выраженным в уведомлениях, само по себе не может служить основанием отказа в судебной защите нарушенных прав.

Учитывая изложенное, решение от 13.06.2013 г. в части признания действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г. по адресу: г.Москва, Строгинский б-р, микрорайон 9, корп.Б-31, оформленные уведомлением N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 от 12.08.2012 г. незаконными, а уведомление - недействительным, подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Решение в части отказа о признании записи от 19.11.2012 г. за N 77-77-14/041/2012-306 в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ООО "Фортуна" по договору земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г недействительной следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, в связи со следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В пункте 53 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно пункту 56 того же Постановления зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела, на в ЕГРПН 19.11.2012 г. за N 77-77-14/041/2012-306 внесена запись о прекращении прав и обязанностей ООО "Фортуна" по договору аренды от 01.07.1996 г. N М-08-005929, ссылки заявителя на незаконность регистрации соответствующих изменений, по существу, сводятся к спору с правообладателем, поэтому требования носят характер защиты против зарегистрированного правообладателя, однако, в силу вышеуказанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.

Оспаривание действий регистрирующего органа, совершенных, по мнению заявителя, с нарушением требований Закона о государственной регистрации, невозможно без оспаривания права, которое удостоверено регистрационной записью, поскольку исключение из ЕГРП актуальной записи и восстановление предыдущей, либо внесения новых записей повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований.

Таким образом, избранный истцом в указанной части способ защиты права не приведет к восстановлению прав ООО "Фортуна" на спорный земельный участок.

Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе о государственной регистрации, иных законах не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как признание недействительной регистрационной записи, в связи с чем избрание истцом ненадлежащего, не предусмотренного законом способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "13" июня 2013 г. по делу N А40-18674/13 отменить в части.

Исковые требования ООО "Фортуна" удовлетворить частично.

Признать действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г. по адресу: г.Москва, Строгинский б-р, микрорайон 9, корп.Б-31, оформленные уведомлением N 1Д5-1-28/12-3-(0)-2 от 12.08.2012 г. незаконными, а уведомление - недействительным.

Решение в части отказа о признании записи от 19.11.2012 г. за N 77-77-14/041/2012-306 в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ООО "Фортуна" по договору земельного участка N М-01-005929 от 01.07.1996 г недействительной - оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

С.В. Краснова Е.Н. Барановская