Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2013 г. N 20АП-6340/13

г. Тула

6 ноября 2013 г.

Дело N А68-3820/13

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.11.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Шараповой И.В. (доверенность от 02.04.2013), от администрации муниципального образования Щекинский район - Майорова К.В. (доверенность от 01.03.2013 N 13), Кремневой С.В. (доверенность от 21.05.2013 N 18), в отсутствие представителей муниципального образования Щекинский район в лице финансового управления, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Щекинский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.08.2013 по делу N А68-3820/13 (судья Е.Н. Глазкова), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКО" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Щекинский район, (далее - ответчик, администрация) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 7 939 783 руб. 26 коп. и расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2009 N 04-01/09.

Определением от 30.07.2013 к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены МО Щекинский район в лице администрации и МО Щекинский район в лице финансового управления.

Решением арбитражного суда от 16.08.2013 исковые требования удовлетворены.

Администрация муниципального образования Щекинский район, не согласившись с вынесенным судебным актом, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле администрацию муниципального образования Яснополянское Щекинского района с учетом распределения доходов в виде арендной платы за земельные участки. Полагает, что требование ООО "ЭКО" о расторжении договора необходимо оставить без рассмотрения, ввиду несоблюдения требований статьи 452 ГК РФ. Указывает, что для расторжения договора истец должен был доказать виновные действия администрации при его заключении, а также то обстоятельство, что у земельного участка имеются недостатки, препятствующие его использованию. Отмечает, что получение истцом письма от 30.09.2011 с предложением о расторжении договора, свидетельствует об отсутствии неосновательного обогащения апеллянта, поскольку истец продолжал пользоваться арендованным имуществом. Ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Щекинского района от 18.11.2008 N 11-1179 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, примерно 200 м южнее д. 17, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в Щекинском территориальном отделе управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области с кадастровым номером 71:22:030101:38 (т. 1, л. д. 57).

Главой администрации Щекинского района вынесено постановление от 12.02.2009 N 2-102 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды двух земельных участков, расположенных по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Телятинки, в районе д. 62, и земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, в районе д. 17, для комплексного освоения в целях жилищного строительства" (т. 1, л. д. 67-78).

ООО "ЭКО" согласно протоколу аукциона от 26.03.2009 выиграло право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, в районе д. 17, сроком на пять лет (т. 1, л. д. 63-66).

На основании проведенного аукциона между ООО "ЭКО" и администрацией муниципального образования Щекинский район заключен договор от 26.03.2009 N 04-01/09 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 30-35), согласно которому администрация предоставила в аренду ООО "ЭКО" земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 71:22:030101:38. Местоположение земельного участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, д. 17.

В соответствии п. 1.3, п. 2.1. договора земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

Дополнительными соглашениями к договору аренды был изменен размер арендной платы с 01.01.2010 и 01.01.2011 (т. 1, л. д. 36-37).

Администрацией МО Щекинский район истцу были выданы разрешения на строительство от 14.06.2011 N RU 71522000-45 и N RU 71522000-46 (т. 1, л. д. 60, 61).

Главой администрации Щекинского района 14.07.2011 утвержден Градостроительный план земельного участка с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с назначением объектов капитального строительства - коттеджный поселок с предельным количеством этажей не более трех (т. 1, л. д. 79-83).

По результатам проведенной Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Центральному федеральному округу внеплановой проверки по вопросу соблюдения администрацией законодательства Российской Федерации об охране культурного наследия при осуществлении градостроительной деятельности на территории и в зонах охраны особо ценного объекта культурного наследия народов Российской Федерации "Музей - усадьба Л.Н. Толстого "Ясная Поляна" составлен акт от 08.08.2011 N 42-ТП (т. 1, л. д. 14-27).

Как установлено проверкой, объект культурного наследия федерального значения "Музей-усадьба "Ясная Поляна" поставлен на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327. Администрация же при принятии решения о формировании и предоставлении в аренду земельных участков, расположенных в охранной зоне музея-заповедника, для комплексного освоения и жилищного строительства не учитывала охранные режимы, установленные Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-261 "Об утверждении правил застройки, благоустройства и содержания охранной зоны государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н.Толстого "Ясная Поляна", а также Решение Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 28.07.1988 N 8-375 "О требованиях по соблюдению режима использования охранных зон государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н.Толстого "Ясная Поляна".

В соответствии ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно п. 1 Правил застройки, благоустройства и содержания охранной зоны государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н. Толстого "Ясная Поляна", утвержденных Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-261, на территории охранной зоны запрещается всякое новое строительство, не связанное с задачами заповедника.

Таким образом, путем издания постановления главы администрации МО Щекинский район от 18.11.2008 N 11-1179 администрацией совершены незаконные действия по утверждению проекта границ земельного участка с кадастровым номером 71:22:030101:38, расположенного в границах территории охранной зоны особо ценного объекта культурного наследия Государственный мемориальный и природный заповедник "Музей-усадьба Л.Н. Толстого "Ямная Поляна" и установлению вида разрешенного использования земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Администрации выдано предписание от 08.08.2011 N 25-п об устранении нарушений, выявленных и отраженных в акте от 08.08.2011 N 42-ТЛ внеплановой проверки по вопросу соблюдения администрацией законодательства Российской Федерации об охране культурного наследия при осуществлении градостроительной деятельности на территории и в зонах охраны особо ценного объекта культурного наследия народов Российской Федерации "Музей - усадьба Л.Н. Толстого "Ясная Поляна" (л.д. 28-29).

С целью устранения выявленных нарушений администрация МО Щекинский район постановлением от 24.08.2011 N 8-995 отменила разрешения на строительство от 14.06.2011 N RU 71522000-45 и N RU 71522000-46, выданные ООО "ЭКО", и постановлением от 09.09.2011 N 9-1076 отменила постановление главы администрации Щекинского района N 11-1179 от 29.10.2008, которым утверждался проект границ земельного участка, а также определялся вид разрешенного использования.

ООО "ЭКО" перечислило АМО Щекинский район плату за участие в аукционе за право аренды в размере 2 265 973 руб. и 5 673 810 руб. 26 коп. арендной платы, что подтверждается платежными поручениями от 12.03.2009 N 28 и от 16.04.2009 N 42.

Так как истец лишился права застройки земельного участка, он обратился в суд с требованием о взыскании с администрации МО Щекинский район неосновательного обогащения в сумме 7 939 783 руб. 26 коп. и о расторжении договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено в пункте 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исходя из статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 ст. 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Суд первой инстанции с учетом обстоятельств дела, принимая во внимание представленные в материалах дела доказательства, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды от 26.03.2009 N 04-01/09 в спорный период, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, пришел к верному выводу о том, что администрация МО Щекинского района, передала земельный участок, использование которого по назначению, указанному в договоре, невозможно, не исполнив тем самым своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.

Таким образом, ненадлежащее исполнение администрацией своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, и в неизвещении арендатора о невозможности использования им арендованного земельного участка под комплексное жилищное строительство, следовательно, встречное удовлетворение ответчиком представлено не было, на основании этого денежные средства, уплаченные в виде цены за продажу права аренды земельного участка в размере 2 265 973 руб. и в виде арендной платы в размере 5 673 810 руб. 26 коп. являются неосновательным обогащением муниципального образования Щекинский район с учетом разъяснений, данных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

Данная правовая позиция изложена в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N ВАС-6713/12, от 20.09.2012 N ВАС-11513/12.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал в пользу истца неосновательное обогащение в указанном размере с муниципального образования Щекинский район в лице Администрации муниципального образования Щекинский район за счет казны муниципального образования Щекинский район, поскольку установлено, что распорядителем денежных средств является администрация, а не финансовое управление.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы о том, что не является неосновательным обогащением арендная плата, уплаченная истцом в период после отмены постановления "Об утверждении границ земельного участка", а также разрешений на строительство (с ноября 2011 по февраль 2013 года), поскольку истец продолжил пользование земельным участком, не расторгая договор аренды и не возвращая земельный участок.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение).

Из положений указанной нормы следует, что обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

Довод апеллянта со ссылкой на статью 612 ГК РФ о том, что после направления письма от 30.09.2011 N 1281-кз в адрес ООО "ЭКО" с предложением расторгнуть договор, у администрации возникает право на получение арендных платежей является необоснованным и незаконным и противоречит ст. 1102 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В сложившейся ситуации арендатору стало известно о невозможности использования арендуемого земельного участка не при заключении договора, а уже в период его действия.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ при буквальном толковании устанавливает возможность арендатора потребовать у арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков, связанных с некачественностью арендованного имущества. При этом арендные платежи не могут рассматриваться в качестве расходов на устранение недостатков, поскольку по своей природе являются платой по договору аренды.

ООО "ЭКО" по-прежнему не имело возможности использовать спорный земельный участок по назначению, поскольку качественные характеристики участка не изменились, следовательно, встречного исполнения от администрации не произошло, что привело к неосновательному обогащению на стороне администрации МО Щекинский район.

Указанные выводы подтверждаются правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.06.2012 N ВАС-6713/12.

Согласно п. 4.4.3 договора аренды земельного участка от 26.03.2009 N 04-01/09 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Ввиду того, что актом внеплановой проверки Росохранкультуры по ЦФО подтверждена невозможность использования спорного земельного участка по установленному целевому назначению, ООО "ЭКО" не имело возможности пользоваться земельным участком и после получения письма от администрации о расторжении договора аренды.

ООО "ЭКО" вносило арендные платежи и после получения письма о расторжении договора, поскольку исполняло принятые на себя обязательства по нему. Невнесение арендной платы арендатором в срок, установленный договором, позволило бы арендодателю на основании п. 4.1.2 договора расторгнуть его в одностороннем порядке.

Кроме того после получения от администрации письма с предложением расторгнуть договора администрация Щекинского района 20.03.2012 направила ООО "ЭКО" письмо N 005-05/621, содержащее информацию о заинтересованности администрации в возобновлении договора аренды и о возможности ООО "ЭКО" на дальнейшее освоение земельного участка в целях, для которых он был арендован.

С учетом изложенного, несмотря на то, что истец не возвратил по акту земельный участок, предоставленный ему по договору аренды для комплексного жилищного строительства, и продолжал вносить арендную плату после отмены постановлений и разрешений на строительство, суд первой инстанции верно расценил, что данная плата является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату истцу по следующим основаниям.

Судом установлено, что земельный участок был передан в аренду для комплексного жилищного строительства, но использовать его для данной цели невозможно, а для других целей он не предоставлялся. Изданные администрацией постановления об отмене ранее принятых решений не изменили целевое назначение земельного участка, поэтому истец не использовал и не использует земельный участок. В связи с этим уплаченные истцом денежные средства получены администрацией в счет неисполненного встречного обязательства и являются неосновательным обогащением ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом соблюден, что подтверждается претензией от 12.04.2013, полученной администрацией 17.04.2013. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела (т. 1, л. д. 99).

Таким образом, апелляционный суд отклоняет довод жалобы о том, что требование ООО "ЭКО" о расторжении договора необходимо оставить без рассмотрения, ввиду несоблюдения требований статьи 452 ГК РФ.

Оценивая фактические обстоятельства спора, суд установил невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Суд пришел к верному выводу о том, что неисполнение ответчиком своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора аренды на основании п.п. 1 и 2 ст. 451, 611, п. 1 ст. 612 ГК РФ является основанием для удовлетворения заявленного истцом требования о расторжении договора.

Виновные действия администрации МО Щекинский район по формированию и предоставлению спорного земельного участка в аренду ООО "ЭКО" установлены Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Центральному федеральному округу и отражены в акте внеплановой проверки от 08.08.2011 N 42-ТЛ, где указано, что администрация руководствовалась исключительно нормами Земельного и Градостроительного Кодексов Российской Федерации и не учитывала охранные режимы, установленные Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-267, считая его утратившим силу.

Таким образом, доводы апеллянта в жалобе о незнании качественных характеристик спорного земельного участка, а также об отсутствии вины, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Апелляционная инстанции не принимает во внимание довод жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле администрацию муниципального образования Яснополянское Щекинского района с учетом распределения доходов в виде арендной платы за земельные участки.

Договор аренды земельного участка от 26.03.2009 N 04-01/09 заключен между ООО "ЭКО" и администрацией муниципального образования Щекинский район, действующей от имени муниципального образования Щекинский район. То есть, обязательственные отношение, вытекающие из заключенного договора, возникли между вышеуказанными лицами.

Пунктом 3.2 договора установлены реквизиты для перечисления арендных платежей, где указаны данные администрации МО Щекинский район, в том числе индивидуальный

номер налогоплательщика (7118011747), код причины постановки на учет (711801001), а также расчетный счет.

Подтверждением перечисления денежных средств на счет администрации МО Щекинский район служат также платежные поручения, где указывается, что оплата производится для администрации МО Щекинский район.

Таким образом, денежные средств по договору, включая плату за участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также арендные платежи за весь период действия договора, поступали на расчетный счет администрации МО Щекинский район.

Ввиду того, что договор заключен между МО Щекинский район в лице администрации МО Щекинсшй район и все денежные средства в рамках договора поступали на платежные реквизиты МО Щекинский район, то последующее перераспределение денежных средств между бюджетами и конечными получателями денежных средств не может влиять на возникновение обязательств по возврату денежных средств у МО Щекинский район как стороны по договору и получателя платежей.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности по платежам, осуществленным до 30.04.2010, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

О нарушении своего права - о невозможности использования земельного участка по назначению - ООО "ЭКО" узнало из письма Администрации от 30.09.2011 N 1281-кз, полученного ООО "ЭКО" 08.10.2011, что подтверждается администрацией в апелляционной жалобе.

До этого истец не знал и не мог знать о нарушении своих прав, поскольку не обладал специальными познаниями, информацией, которая не является общедоступной, а принятые администрацией постановления не содержат ссылки на ранее принятые Исполкомом Тульского областного Совета народных депутатов решения,.

Следовательно, срок исковой давности для целей защиты нарушенного права в порядке ст. 200 ГК РФ исчисляется с 08.10.2011, поэтому срок исковой давности по настоящему спору истекает 08.10.2014.

ООО "ЭКО" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации 30 апреля 2013 г., следовательно, срок исковой давности ООО "ЭКО" не пропущен.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 16.08.2013 по делу N А68-3820/13 с учетом определения Арбитражного суда Тульской области от 20.09.2013 по делу N А68-3820/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова