Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 г. N 09АП-26773/13 (ключевые темы: градостроительный план земельного участка - разрешенное использование - договор аренды земельного участка - развитие территорий - объекты капитального строительства)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 г. N 09АП-26773/13

31 октября 2013 г.

Дело N А40-30557/13

Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2013 г.

В полном объеме постановление изготовлено 31.10.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "Связьпроект" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2013 г., принятое судьей Лиловой О.Г. по делу N А40-30557/13

по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

к ООО "Связьпроект" (ОГРН 1037727039789, 105077, г. Москва, ул. Первомайская, д. 3),

с участием третьего лица Правительства Москвы (г. Москва, ул. Тверская, д. 13),

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: неявка;

от ответчика: Животова Ю.С. по дов. от 03.07.2012 г.;

от третьего лица: неявка,

УСТАНОВИЛ:

Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Связьпроект" (арендатор) о расторжении Договора аренды земельного участка от 03.03.2009 г. N М-06-030628, предоставленного под строительство, в связи с его неосвоением арендатором.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2013 г. (т. 1 л.д. 57-58) иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 61-65).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; неявившиеся Истец и Третье лицо надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: Истец участвовал в судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 55), третьему лицу доставлено определение о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 52, 53); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 73, 79).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Установлено, что по условиям заключенного между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО "Связьпроект" (арендатор) Договора аренды земельного участка от 03.03.2009 г. N М-06-030628 (т. 1 л.д. 11-26), зарегистрированного в ЕГРП 06.11.2009 г., арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 03.07.2057 г. земельный участок с кадастровым N 77:06:009006:1001 общей площадью 1800кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, компл. "Б", для строительства и последующей эксплуатации магазина "шаговой доступности".

Москомархитектурой был выпущен Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции от 16.01.2007 г. N А-3072/03 (т. 1 л.д. 91-94), предусматривающий возможность нового строительства по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, компл. "Б", на площади 0,13 га, капитального объекта категории III для использования под объект торговли и бытового обслуживания максимальной общей площади 1000кв.м., 2-этажного с техподпольем, высотой 11-м.

В Договоре аренды (п. 4.5.) прямо указано, что арендатор осуществляет проект строительства в соответствии с проектом, разработанным на основании Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции от 16.01.2007 г. N А-3072/03.

На момент заключения Договора аренды годичный срок действия указанного Акта разрешенного использования, несмотря на то, что на него имеется прямое указание в тексте Договора, истек.

Отсылка в Договоре аренды к Акту разрешенного использования с истекшим сроком действия обусловлена тем, что юридически продление срока его действия было возможным и осуществлялось на основании Постановления Правительства Москвы от 28.09.2004 г. N 671-ПП "Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", которым утверждена примерная форма заявки на продление актов разрешенного использования участков территорий градостроительных объектов, и Распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2006г.N 27 "О продлении срока действия актов разрешенного использования участков территорий градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции".

П. 4 ст. 5 Закона г. Москвы от 09.07.2003 г. N 50 (ред. от 05.07.2006) "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" предусматривалось, что оформленный в установленном порядке акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции, утверждается в составе решения о строительстве, реконструкции.

Данный закон утратил силу с принятием Закона города Москвы от 25.06.2008 г. N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" (далее - ГрадК г. Москвы), п. 2 ст. 43 которого предусмотрено, что для получения разрешения на строительство застройщик или заказчик представляет обязательный документ - градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ).

Однако уполномоченный орган по разработке, оформлению и утверждению градостроительных планов земельных участков (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы), был определен только Постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП.

До вступления данного правового акта в силу Москомархитектура выдавала акты разрешенного использования земельного участка, по сути аналогичные по содержанию и правовым последствиям градостроительному плану земельного участка.

П. 5.3. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП предусмотрено, что акты разрешенного использования, выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу ГрадК г. Москвы (принятого Законом г. Москвы от 25.06.2008 г. N 28), утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 г. правовыми актами Правительства Москвы. Указанные акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) после утверждения, но не позднее 30.09.2009 г. для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако по настоящему делу Договор аренды от 03.03.2009 г. вступил в силу только 06.11.2009 г., в связи с чем арендатор (застройщик) не имел возможности в установленные Постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП срок обратиться с заявлением о продлении акта разрешенного использования и об утверждении акта разрешенного использования.

В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (ст.ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к строительству, является наличие разрешения на строительство, условием выдачи которого является в т.ч. наличие прошедшего государственную экспертизу проекта строительства; условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.

Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.

В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Тем не по настоящему делу арендатор (Ответчик) обеспечил изготовление проекта строительства (т. 3, 4), получил технические условия присоединения к водоснабжению и канализированию (т. 1 л.д. 11-118), технические условия присоединения к системе водоотведения поверхностного стока (т. 1 л.д. 119-122).

Между тем до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.

Для устранения данной неопределенности относительно наличия правовой возможности использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства Ответчик 07.08.2012 г. обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка Ответчик (т. 1 л.д. 103, 105).

В силу ст. 44 ГрадК РФ на разработку градостроительного плана земельного участка отводится 30 дней.

Однако до настоящего времени Москомархитектура положительного или отрицательного результата не выдала (ГПЗУ не выдала, об отказе в выдаче ГПЗУ не сообщила).

Письмом исх. от 04.09.2012 г. N 001-ГПЗУ-2060/2-(0)-6 (т. 1 л.д. 103) Москомархитектура сообщила Ответчику, что проект ГПЗУ ею в установленном порядке подготовлен, рассмотрен 28.08.2012 г. на Совместном совещении Москомархитектуры и Москомстройтреста, после чего направлен для согласования на Рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности Градостроительно - земельной комиссии г. Москвы для последующего направления в Градостроительно - земельную комиссию г. Москвы, в связи с чем Москомархитектура приостановила предоставление государственной услуги со ссылкой на п.п. 2.1..4.1. Административного регламента предоставления государственной услуг "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 г. N 229-ПП.

Письмом исх. от 31.10.2012 г. N 001-ГПЗУ-2060/2-(0)-8 (т. 1 л.д. 104) Москомархитектура сообщила Ответчику, что проект ГПЗУ в соответствии с решением Рабочей группы Градостроительно - земельной комиссии г. Москвы направлен на рассмотрение в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЮЗАО г. Москвы для проведения публичных слушаний.

Тогда как с требованием устранить нарушения, выразившиеся в неосвоении арендатором земельного участка, и предложением расторгнуть Договор аренды земельного участка арендодатель обратился письмом исх. от 20.12.2012 г. N ДЗР-В-16434/12 (т. 1 л.д. 22-26), переданным организации почтовой связи для доставки арендатору 17.01.2013 г. (т. 1 л.д. 27-28).

При таких обстоятельствах нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения Договора арендатором (Ответчиком).

Поскольку к тому моменту, как Договор аренды земельного участка от 03.03.2009 г. N М-06-030628 вступил в силу, арендатор уже не имел права получить разрешение на строительство на основании Акт разрешенного использования арендуемого земельного участка от 16.01.2007 г. N А-3072/03, к которому имеется отсылка в Договоре аренды, и поскольку до настоящего времени Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы арендатору не выдан градостроительный план арендуемого земельного участка, - оснований полагать, что, несмотря на это, арендатор (Ответчик) имел какие-либо правовые способы осуществить строительство, не имеется.

Договором, в текст которого была включена отсылка к истекшему Акту разрешенного использования арендуемого земельного участка, вообще не регулировалось, какие дальнейшие действия должны предпринять одна или обе стороны для того, чтобы результат публично-правовой градостроительной деятельности сложился таким образом, чтобы на арендуемом земельном участке допускалось капитальное строительство.

Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.

Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.

Необходимость различать частно - правовые и гражданско - правовые обязанности, упомянутые в тексте гражданско-правового договора, указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 г. N 12444/12 по делу N А32-24023/11.

В нем, в частности, говорится, что соглашение, в котором констатировано наличие у публичного образования обязанностей исполнять предписания публичного (в т.ч. градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 03.04.2012 г. N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.

Одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.

Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.

Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частно-правового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).

Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.

Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.

Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.

Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.

Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.

Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.

В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.

Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как действия Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы по подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершаются в рамках публичных правоотношений, они считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.

Таким образом, по настоящему делу регулируемое публичным законодательством условие, позволяющее исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, не наступило.

При таких обстоятельствах тем более нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка обусловлено обстоятельствами, за которые отвечает арендатор (Ответчик).

Поскольку к тому моменту, как Договор аренды земельного участка от 03.03.2009 г. N М-06-030628 вступил в силу, арендатор уже не имел права получить разрешение на строительство на основании Акт разрешенного использования арендуемого земельного участка от 16.01.2007 г. N А-3072/03, к которому имеется отсылка в Договоре аренды, и поскольку до настоящего времени Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы арендатору не выдан градостроительный план арендуемого земельного участка, - оснований полагать, что, несмотря на это, арендатор (Ответчик) имел какие-либо правовые способы осуществить строительство, не имеется.

Обстоятельство, в силу которого арендатор (Ответчик) не приступил к строительству, вызвано не его бездействие, а тем, что регулируемая публичным законодательством градостроительная деятельность по развитию территории города еще не сформировалась в результат, позволяющий поставить определенность в вопросе о том, возникнет или нет правовая возможность исполнить Договор аренды посредством освоения земельного участка застройкой его объектом капитального строительства.

Когда Договор аренды земельного участка вступил в силу, вопрос о возможности его исполнения был поставлен в зависимость от результатов будущей регулируемой публичным законодательством градостроительной деятельности по развитию территории города, и каков будет этот результат, ни одна сторона Договора не знала и не могла знать.

До настоящего времени данный вопрос не решен.

В силу этого само по себе расторжение Договора аренды с первоначальным арендатором и передача земельного участка другому арендатору ситуацию не изменит, градостроительная деятельность по развитию территории города не позволит вести на соответствующем земельном участке строительство.

При этом до настоящего времени арендатор исправно платит арендную плату, что Истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя ни в силу п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ, ни в силу п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗемК РФ не возникло права требовать досрочного расторжения Договора аренды, поскольку неиспользование арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства, имеет место по той причине, что он не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2013 г. по делу N А40-30557/13 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Кораблева М.С. Левина Т.Ю.