Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 г. N 10АП-9868/13

г. Москва

05 ноября 2013 г.

Дело N А41-23284/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Воробьевой И.О., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ИнтулСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 августа 2013 г. по делу N А41-23284/13, принятое судьей Р.Ш. Бирюковым, по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "ИнтулСтрой"

о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок

третьи лица ООО "Миханики Русия", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Акционерный Коммерческий Банк "Легион"

при участии в заседании:

от истца - Белый В.В., доверенность N 1572 от 26.03.2013 г., Суворов А.Н., доверенность N 1573-исх. от 26.03.2013 г.;

от ответчика - Саяпина О.А., доверенность от 12.07.2013 г.;

от третьих лиц - 1. Саяпина О.А., доверенность от 10.04.2013 г.; 2. не явились, извещены; 3. Мухсин-Заде Н.Н., доверенность от 30.10.2012 г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ИнтулСтрой" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-05 от 31.01.2006 г., находящегося по адресу: Московская область, мкр. Ивакино, общей площадью 9600 кв.м., кадастровый номер 50:10:020401:0133, категория: земли населенных пунктов, предоставленный для целей жилищного строительства сроком на 49 лет; об обязании передать по акту приема-передачи указанный земельный участок, свободным от прав и имущества третьих лиц.

Решением суда от 02 августа 2013 г. по делу N А41-23284/13 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика на требованиях апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц - ООО "Миханики Русия", Акционерного Коммерческого Банка "Легион" поддержали доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, распоряжением Главы Химкинского района Московской области N 527-р от 13.05.2005 г. было предварительно согласовано Закрытому акционерному обществу "Футбольный клуб "Химки" место размещения коттеджного поселка на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Ивакино, ориентировочной площадью 0,96 га в соответствии с актом выбора, а также утвержден проект границ указанного земельного участка.

30.09.2005 г. распоряжением Главы Химкинского района Московской области N 1332-р было принято решение о предоставлении ЗАО "Футбольный клуб "Химки" в аренду сроком на 5 лет земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Ивакино, ориентировочной площадью 0,96 га, категория земель - земли поселений, для целей жилищного строительства.

На основании данного распоряжения между Администрацией городского округа Химки Московской области и ЗАО "Футбольный клуб "Химки" 31.01.2006 г. был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-05, в соответствии с которым ЗАО "Футбольный клуб "Химки" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:020401:0133, расположенный по адресу: Московская область, г.Химки, микрорайон Ивакино, для использования в целях жилищного строительства (т.1 л.д.11-26). Договор зарегистрирован в установленном законом 28.02.2006 г.

В соответствии с п.1.3. договора аренды земельного участка был заключен на срок 5 лет с момента передачи земельного участка арендатору. Акт приема-передачи земельного участка был подписан 31.01.2006 г.

29.09.2006 г. между ЗАО "Футбольный клуб "Химки" и ООО "Миханики Русия" при участии Администрации городского округа Химки Московской области был заключен договорN ЮА-82 передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка ООО "Миханики Русия", зарегистрированный в установленном законом порядке 08.06.2007 г. (т.1 л.д.27-28).

18.11.2011 г. между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Миханики Русия" было заключено дополнительное соглашение N 160 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым срок действия договора аренды пролонгировался на 49 лет, согласно выписке из ЕГРП зарегистрированное в установленном порядке (т.1 л.д.78-79, л.д.64-65).

По договору передачи прав и обязанностей от 25.12.2012 г., зарегистрированному в установленном законом порядке 16.01.2013 г., права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ООО "Миханики Русия" были переданы ООО "ИнтулСтрой" в полном объеме (т.1 л.д.64-65).

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что с момента заключения договора аренды N ЮА-05 от 31.01.2006 ответчик не приступил к строительству, земельный участок по целевому назначению не использовался более трех лет с июля 2009 г. по февраль 2013 г., в связи с чем, на основании п.п.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации указанный договор аренды подлежит расторжению.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что выводы о наличии оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка сделаны судом первой инстанции без учета фактических обстоятельств и материалов дела.

В силу ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, необходимо оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Суд апелляционной инстанции считает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что в 2006-2011г.г. арендатор осуществлял освоение земельного участка, в том числе им получены необходимые согласования и техусловия.

ООО "Миханики Русия" совместно с Администрацией городского округа Химки Московской области разработали и подготовили документы по планировке территории, провели публичные слушания по проекту планировке (07.07.2008 г.), согласовали проект планировки Градостроительным советом при главном архитекторе Московской области 03.03.2009 г., утвердили проект планировки 26.05.2009 г., 13.07.2009 г. утвердили задание на разработку проектной документации. В 2010 г. разработан и получен проект технической и рабочей документации.

Суд первой инстанции также не учел того обстоятельства, что первоначально договор аренды земельного участка был заключен сроком на 5 лет, соответственно, срок его действия истек 31.01.2011 г. Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора было заключено сторонами только 18.11.2011 г. и зарегистрировано в установленном законом порядке 27.02.2012 г.

Таким образом, доводы ответчика о правовой неопределенности, вызванной истечением срока договора аренды и продлением срока действия договора только через 1 год, невозможности исполнения обязательств в данный период, подтверждены материалами дела.

Кроме того, суд считает, что истец своими действиями по заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 18.11.2011 г. об установлении срока его действия на 49 лет выразил свое волеизъявление в 2011 г. на продолжение договорных отношений с ответчиком в рамках вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Из материалов дела также следует, что 06.02.2013 г. ответчик обратился к истцу с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка в целях получения разрешения на строительство (т.1 л.д.83).

Однако, письмом от 25.02.2013 г. ответчик отказал в подготовке градостроительного плана со ссылкой на то, что спорный договор аренды земельного участка с 31.01.2011 г. считается прекращенным. После чего в мае 2013 г. истец обратился в суд с вышеуказанным иском о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок.

Суд апелляционной инстанции полагает, что не подготовка и не выдача ответчику градостроительного плана земельного участка со ссылкой на прекращение договора аренды земельного участка, что не соответствует обстоятельствам дела, препятствовала ответчику в получении разрешения на строительство и исполнению обязательств по договору аренды земельного участка в полном объеме.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии существенных нарушений договора аренды земельного участка арендатором, в связи с чем решение суда на основании ч. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-05 от 31.01.2006 г., находящегося по адресу: Московская область, мкр. Ивакино, общей площадью 9600 кв.м., кадастровый номер 50:10:020401:0133, и об обязании передать по акту приема-передачи данный земельный участок, следует отказать.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, уплаченной ответчиком за рассмотрение апелляционной жалобы, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, ч. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 г. по делу N А41-23284/13 отменить.

В удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ИнтулСтрой" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

И.О. Воробьева С.А. Коновалов