Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 11АП-16260/13

г. Самара

20 ноября 2013 г.

Дело N А49-2807/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Рисан Сити" - Илюшина Ю.М. по доверенности от 13.05.2013 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - Рябова Е.Б. по доверенности от 23.10.2013 г. N 38;

от Самарова Андрея Петровича - извещен, не явился;

от Разинкина Александра Петровича - извещен, не явился;

от Администрации города Пензы - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Пензенской области 13 ноября 2013 года в помещении суда апелляционные жалобы Администрации города Пензы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 июля 2013 года по делу N А49-2807/2013 (судья Табаченков М.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рисан Сити", (ОГРН 1075836001812, ИНН 5836625283), г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976), г. Пенза,

третьи лица - Самаров Андрей Петрович, г. Пенза,

Разинкин Александр Петрович, г. Пенза,

Администрация города Пензы, г. Пенза,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рисан Сити" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, в котором просит, с учётом уточнений, заявленных в заседании 17.07.2013 (том 2 л. д. 79):

- признать незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации, изложенный в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 22.03.2013 N 12-1535, N 12-1534;

- обязать Управление Росреестра по Пензенской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Рисан Сити", а именно: обязать Управление Росреестра по Пензенской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 11.02.2013, заключенного между ООО "Рисан Сити" и гр. Разинкиным Александром Петровичем в отношении квартиры N 256 (блок-секция N 2).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "Рисан Сити".

В апелляционной жалобе указывает, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 28.01.2013, заключенного между ООО "Рисан Сити" и Натиной Т.Ф., 01.02.2013 была произведена ошибочно.

При этом в дело правоустанавливающих документов было помещено лишь разрешение на строительство N RU5830400-132 от 24.08.2012 в отношении блок - секции N 1; разрешение на строительство блок - секции N 2 на государственную регистрацию не представлялось и в деле правоустанавливающих документов отсутствует.

Податель жалобы ссылается на то, что при выдаче разрешения на строительство 1 этапа уполномоченный орган не осуществлял проверку проектной документации на весь объект, в т.ч. на вторую и последующие блок - секции.

По мнению подателя жалобы, поскольку в самом разрешении на строительство N RU58304000-132 указано, что оно выдано именно на строительство 96 квартир в блок - секции N 1, то его нельзя считать разрешением на строительство блок - секции N 2, представление которого требуется в соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации для осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в указанных блок -секциях.

Податель жалобы ссылается на то, что государственным регистратором был сделан запрос в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления. Из ответов N 2-10Р-153 и N 2-ЮР-154 Управления подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации г. Пензы от 15.03.2013 следует, что на строительство второй и третьей блок-секций разрешение не выдавалось. Кроме того, указано, что разрешение на строительство N RU5830400-132 от 24.08.2012 является разрешением на строительство первой блок-секции и не является разрешением на строительство других блок-секций указанного жилого дома.

Не согласившись с выводами суда, Администрация г. Пенза также подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе указывает, что представитель Управления Росреестра по Пензенской области в ходе судебного разбирательства указал, что государственная регистрации договоров долевого участия в отношении помещений в блок-секциях N 2 и N 4 дома по ул. Плеханова, 26, произведенная ранее, является ошибочной.

По мнению подателя жалобы, отказ Управления Росреестра по Пензенской области, данный по основанию непредставления документов, определенных частью 2 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, и выраженный в письме от 22.03.2013 12-1534, не противоречит нормам действующего законодательства.

Податель жалобы ссылается на то, что разрешение на строительство N RU58304000-132 от 24.08.2012 выдано ООО "РисанСити" на этап строительства блок-секцию N 1 с указанием кратких проектных характеристик только данной блок-секции.

Податель жалобы указывает, что поскольку строительство должно вестись в соответствии с проектной документацией, согласованной в установленном законом порядке, разрешением па строительство, то правовые основания для выполнения строительных работ на объекте по блок-секциям 2, 3, 4 до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство в отношении этих блок-секций отсутствуют.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Рисан Сити" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью "Рисан Сити" (застройщик) и гражданин Разинкин Александр Петрович (участник долевого строительства) заключили 11.02.2013 договор участия в долевом строительстве (том 1 л. д. 52). Согласно пункту 1.4 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира со строительным номером 256 на 7-м этаже блок-секции N 2, общей проектной площадью 82,17 кв. м., в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пенза, ул. Плеханова, д. 26, 32.

Стороны по договору 15.02.2013 обратились в Ленинский отдел Управления Росреестра по Пензенской области с заявлением (том 1 л. д. 81) о государственной регистрации указанного выше договора участия в долевом строительстве от 11.02.2013. К заявлению, согласно расписке (том 1 л. д. 122), были приложены следующие документы: заявление о государственной регистрации, договор участия в долевом строительстве, доверенность от 20.12.2012 (том 1 л. д. 86), доверенность от 01.02.2013 (том 1 л. д. 88), чек от 14.02.2013(том 1 л. д. 89), платёжное поручение от 11.02.2013 (том 1 л. д. 90), согласие супруга на совершение сделки (том 1 л. д. 87), реестр квартир от 11.02.2013 (том 1 л. д. 95), план отделочных работ (том 1 л. 97-113).

20.02.2013 года Ленинский отдел Управления Росреестра принял решение о приостановлении государственной регистрации (уведомление -том 1 л. д. 116), указав, что отсутствует разрешение на строительство 2 секции, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и перечнем передаваемых жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

20.02.2013, согласно расписке (том 1 л. д. 123), в Ленинский отдел Управления Росреестра дополнительно представлены: реестр нежилых помещений от 20.02.2013 (том 1 л. л. 141) и план отделочных работ от 20.02.2013 (том 1 л. д. 143).

21.02.2013, согласно заявлению (том 1 л. д. 138), представлены изменения в проектную декларацию от 20.02.2013 (том 1 л. д. 139).

21.02.2013 Управление Росреестра направило запросы в Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (том 1 л. д. 91, 92), в которых просило сообщить:

- выдавалось ли разрешение на строительство объекта: секция N 2 и секция N 3 многоквартирного дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания (стр. N 3), находящегося по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Плеханова, дом 26, 32;

- является ли разрешение на строительство RU58304000-132 документом, разрешающим строительство жилого дома.

В письмах от 15.03.2013 (том 1 л. д. 93, 94) начальник Управления подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации города Пензы сообщил следующее. Разрешение на строительство блок-секций N 2, N 3 жилого дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания не выдавалось. Указанное выше разрешение на строительство является разрешением на строительство блок-секции N 1 и не является разрешением на строительство других блок-секций жилого дома.

22.03.2013 Управление Росреестра приняло решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сообщение - том 1 л. д. 9).

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, субаренды такого земельного участка.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункты 1, 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьёй 25.1 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ).

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (часть 1 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

(Часть 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя (часть 2.1 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Судом, с учетом, указанных положений закона, правильно указано в решении на то, что после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заявители не обязаны представлять а регистрирующий орган не вправе требовать представления документов, указанных в части 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ. Наличие таких документов у регистрирующего органа вытекает из факта регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

В данном случае отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с А. П. Разинкиным от 11.02.2013 основан на непредставлении заявителями документов, указанных в части 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ, то есть для регистрации договора с первым участником долевого строительства. При этом Управление Росреестра исходило из того, что заявители просили зарегистрировать договор участия в долевом строительстве нового объекта недвижимости, в отношении которого не было государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Судом правильно отмечено в решении на то, что данная позиция противоречит фактическим обстоятельствам.

01.02.2013 Управление Росреестра произвело государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 28.01.2013 (том 2 л. д. 81), заключенного между ООО "Рисан Сити" (застройщик) и гражданкой Натиной Татьяной Фёдоровной (участник долевого строительства). Объект долевого строительства: нежилое встроенное помещение на 2-м этаже дома по ул. Плеханова, 26, 32 в блок-секции N 2. Кроме того, 08.02.2013 произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 31.01.2013 в отношении помещения в блок-секции N 4 того же многоквартирного дома.

С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что регистрирующий орган при решении вопроса о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с А. П. Разникиным в отношении объекта долевого строительства в блок-секции N 2 не вправе был требовать от заявителей документы, указанные в пунктах 1 -5 части 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ, и отказывать в государственной регистрации по мотиву непредставления таких документов.

Судом также правомерно учтено следующее.

В разрешении на строительство объектом капитального строительства указан жилой дом с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания: 1-й этап строительства: блок-секция N 1 (далее характеристики объекта). Из разрешения на строительство, выданного 24.08.2012, прямо следует, что это разрешение выдано на отдельный этап строительства, а не на строительство самостоятельного объекта капитального строительства, что не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" от 16.02.2008 N 87. В положительном заключении государственной экспертизы от 24.05.2013 на объект капитального строительства 16 этажный многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания по ул. Плеханова, 26 в г. Пензе, блок секции N 2, 3, 4 (том 2 л. д. 99) в пункте 1.3 объект капитального строительства характеризуется как 16 этажный 4-секционный дом встроенно-пристроенными административными и торговыми помещениями и подземной автостоянкой для жильцов дома, а блок-секции N3 2, 3 и 4 - как второй, третий и четвёртый этапы строительства. В судебном заседании 24.07.2013 исследованы документы, представленные заявителем с заявлением о получении разрешения на строительство. В проектной документации (том 2 л. д. 125) в разделе 1 "пояснительная записка" указано, что на отведённом участке площадью 13437 кв. м., расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Плеханова, 26, проектом предусматривается строительство 16-этажного многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания. Жилой дом состоит из 4-х 16-ти этажных блок-секций с несущим железобетонным каркасом. В Положительном заключении государственной экспертизы от 09.07.2012 на объект капитального строительства 16-этажный многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания по ул. Плеханова, 26 в г. Пензе, блок-секция N 1 (том 2 л. д. 134) объект капитального строительства характеризуется как 16 этажный 4-х секционный жилой дом с встроенно-пристроенными административными и торговыми помещениями и подземной автостоянкой для жильцов дома.

При этом часть 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство на отдельные этапы строительства. При таких обстоятельствах у суда нет оснований считать, что строительство многоквартирного дома ведётся без разрешения на строительство. Имеет место выдача разрешения на отдельный этап строительства, но не отсутствие разрешения на строительства в целом по объекту капитального строительства.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с А. П. Разинкиным, и что отказ в государственной регистрации договора нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ, удовлетворил заявленные обществом требования.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Судом были правильно оценены предоставленные доказательства того, что изначально во всей исходно-разрешительной документации говорилось о том, что указанный жилой дом состоит из 4 блок-секций, является цельным объектом капитального строительства, который возводится отдельными пусковыми комплексами, что прямо разрешено действующим законодательством.

В судебном заседании суда первой инстанции исследованы документы, представленные заявителем с заявлением о получении разрешения на строительство. В проектной документации (том 2 л. д. 125) в разделе I "пояснительная записка" указано, что на отведённом участке площадью 13437 кв. м., расположенном но адресу: г. Пенза, ул. Плеханова. 26, 32 проектом предусматривается строительство 16-этажного многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания. Жилой дом состоит из 4-х 16-ти этажных блок-секций с несущим железобетонным каркасом. В положительном заключении государственной экспертизы от 09.07.2012 на обьекты капитального строительства 16-этажный многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания по ул. Плеханова, 26 в г. Пензе, блок-секция N 1 (том 2 л. л. 134) объект капитального строительства характеризуется как 16 этажный 4-х секционный жилой дом с встроенно-пристроенными административными и торговыми помещениями и подземной автостоянкой для жильцов дома. Таким образом, администрация, выдавая разрешение на строительство блок-секции N1, знала, что будут еще 3 блок-секции.

Ссылка на то, что регистрация иных договоров в указанных блок-секциях до принятия решения об отказе является ошибочной, является несостоятельной, поскольку она не подкреплена никакими доказательствами.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 июля 2013 года по делу N А49-2807/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов Н.Ю. Марчик