Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 г. N 15АП-17892/13

город Ростов-на-Дону

28 ноября 2013 г.

дело N А53-15132/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

При участии:

от закрытого акционерного общества "Азовтранзит": представитель Белова Е.Н., паспорт, по доверенности от 12.08.2013; представитель Кашников М.Ю., паспорт, по доверенности от 12.08.2013;

от Администрации Азовского района: представитель не явился, извещена;

от Комитета имущественных земельных отношений Азовского района Ростовской области: представитель Небабин А.Н., паспорт, по доверенности от 25.06.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Уют": представитель Воевода К.И., паспорт, по доверенности от 01.08.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы закрытого акционерного общества "Азовтранзит" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А53-15132/2013

по иску закрытого акционерного общества "Азовтранзит"

к ответчикам: Администрации Азовского района; Комитету имущественных земельных отношений Азовского района Ростовской области

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Уют"

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

принятое в составе судьи Губенко М.И.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "АЗОВТРАНЗИТ" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации Азовского района о переводе прав и обязанностей общества с ограниченной ответственностью "Уют" по договору аренды N 8/05 от 20.05.2009 г. земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:324, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2012, регистрационный номер 61-61-02/180/2012-335.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уют".

Решением суда от 16 сентября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ЗАО "Азовтранзит" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что арендодатель, заключив договор аренды с третьим лицом, нарушил преимущественное право истца на заключение этого договора на новый трехлетний срок. Комитет по управлению имуществом Азовского района нарушил пункт 4.3.3. договора аренды, согласно которому арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В судебное заседание Администрация Азовского района, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечила.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Администрации Азовского района в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители закрытого акционерного общества "Азовтранзит" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета имущественных земельных отношений Азовского района Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Уют" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный обществом письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между истцом и Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области 20.05.2009 заключен договор N 8/05 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 60 031 кв.м, с кадастровым номером 61:01:060000:324, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, примерно в 4700 м по направлению на север относительно ориентира (пункт триангуляции "Кагальник").

Срок договора аренды истек 17.02.2012. По истечении срока договора истец неоднократно письменно извещал арендодателя о своем желании заключить договора аренды того же земельного участка на новый срок.

В письме от 24.01.2012 2 79 Администрация Азовского района сообщила истцу о том, что продление срока действия договора не соответствует действующему законодательству, поскольку площадь участка уменьшилась с 60 031 до 36 200 кв.м. По мнению Администрации, истец должен был завершить изготовление проектно-сметной документации в срок до 23.09.2008, то есть по истечении трех лет после его предоставления.

Письмом истца в адрес Главы администрации Азовского района от 06.02.2012 N 13 истец просит уточнить границы земельного участка.

25.04.2012 Администрация Азовского района сообщила истцу о том, что имеется задолженность по уплате арендных платежей по договору.

24.04.2012 истцу предложено явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

08.06.2012 истец в письме сообщил Администрации о том, что он не согласен с расторжением договора, поскольку у него имеется преимущественное право на заключение этого договора в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец просит повторно рассмотреть его предложение о пролонгации договора с гарантией уплаты задолженности по арендным платежам.

03.04.2013 проведена сверка взаимных расчетов, по мнению истца, на момент истечения срока действия спорного договора аренды (17.02.2012) у истца имелась переплата арендных платежей на сумму 157 383,57 рубля.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:324 был заключен 30.08.2012 N 70-05 между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Уют". Договор прошел государственную регистрацию 27.09.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 16.11.2012 N 12/260/2012-426.

По инициативе истца действия Комитета имущественных отношений г. Азова по заключению договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 70-04 с обществом с ограниченной ответственностью "Уют" были предметом рассмотрения УФАС по Ростовской области. Согласно решения УФАС по Ростовской области от 24.05.2013, Комитет имущественных отношений Азовского района признан нарушившим часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции".

По мнению антимонопольного органа, в действиях Комитета, выразившихся в возложении обязанности по возмещению затрат, связанных с формированием земельного участка и выставлением его на торги на арендатора имущества, содержатся признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции".

Кроме того, в решении антимонопольного органам от 24.05.2013, опубликование комитетом в газете информации о том, что победителем аукциона 10.07.2013 признано общество с ограниченной ответственностью "Азовский причал" свидетельствует о нарушении комитетом требования пункта 29 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.

По мнению истца, арендодатель, заключив договор аренды с третьим лицом, нарушил преимущественное право истца на заключение этого договора на новый трехлетний срок.

По мнению истца, Комитет по управлению имуществом Азовского района нарушил пункт 4.3.3. договора аренды, согласно которому арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Вышеизложенное послужило основанием для обращения в суд с требованиями в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Уют" по договору аренды земельного участка 30.08.2012 N 70-05, договор прошел государственную регистрацию 27.09.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 16.11.2012 N 12/260/2012-426.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их нарушения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

В течение действия договора аренды от 28.05.2009 N 8/05 истцом обязанность по оплате за пользование земельным участком выполнялась ненадлежащим образом, о чем свидетельствуют материалы дела А53- 12177/2010, по которому арендная плата взыскивалась с истца в судебном порядке.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец исполнял обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды 28.05.2009 N 8/05 ненадлежащим образом, ввиду чего он признается недобросовестным и у него отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 изложен правовой подход, согласно которому обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, установлена статьей 42 Земельного кодекса. Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды (пункт 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Судом установлено, что истец в течение периода действия договора обязанности, возложенные на него договором, в части использования земельного участка исполнял не надлежащим образом, земельный участок им не освоен.

Доказательств того, что неисполнение обязанностей по освоению земельного участка вызвано неправомерными действиями (бездействием) органа местного самоуправления, в материалы дела не представлено.

С момента предоставления земельного участка в аренду (2009 год) истец к строительству причальной стенки терминального комплекса по перевалке на экспорт генеральных грузов не приступил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания истца арендатором, исполняющим свои обязанности по договору аренды от 28.05.2009 N 8/05 надлежащим образом.

Кроме этого, как следует из материалов дела и из отзыва Комитета имущественных отношений Азовского района:

- Площадь земельного участка уменьшилась с 60031 кв.м до 36200 кв.м за счет создания на его территории ковша в связи с проведением работ по добыче песка без получения соответствующей разрешительной документации и уведомления арендодателя (заключение об итогах проверки использования земельных участков от 21.10.2010 г.),

- Согласно информации ЗАО "Азовтранзит" (письмо от 20.12.2012 г. исх. N 87) строительство объектов на участке не начато, велись проектно-изыскательские работы.

- ЗАО "Азовтранзит" не оплачивало в срок арендные платежи, взыскание их производилось на основании решения Арбитражного суда. Так, с момента заключения договора аренды N 8/05 от 28.05.2009 г. и до вынесения Арбитражным судом Ростовской области 30.08.2010 г. ЗАО "Автотранзит" арендную плату за земельный участок не уплачивало, сумма долга составляла 971 033 руб. 75 коп. (аренда) и 160 998 руб. 60 коп. (пеня).

Также, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:01:060000:324, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, примерно в 4700 м по направлению на север относительно ориентира (пункт триангуляции "Кагальник"), площадью 36200 кв.м. сформирован предоставление его в аренду возможно было только при условии проведения торгов по продаже права аренды.

06.06.2013 г. в газете "Приазовье" N 23 было опубликовано сообщение о проведении 10.07.2012 г. торгов по продаже права аренды на спорный земельный участок.

Письмом от 15.06.2012 г. Комитет имущественных отношений предложил ЗАО "Азовтранзит" приобрести земельный участок в аренду с торгов.

ЗАО "Азовтранзит" было участником торгов, но предложило стоимость годовой арендной платы меньше, чем второй участник торгов ООО "Азовский причал". ООО "Азовский причал" было признано победителем торгов, однако договор аренды не заключило и направило 17.07.2012 г. в адрес Комитета имущественных отношений Азовского района письмо об отказе от его заключения. На основании указанного выше письма торги были признаны не состоявшимися и назначена новая дата проведения торгов по продаже права аренды спорного земельного участка.

Заявка на участие в указанных торгах в установленные сроки поступила только от ООО "УЮТ", в связи с чем торги признаны несостоявшимися. Комитет имущественных отношений Азовского района в соответствии с нормами действующего законодательства заключил с единственным участником торгов ООО "Уют" договор аренды N 70/05. Срок договора аренды до 27.08.2013 г. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 27.09.2013.

Законность указанного договора аренды земельного участка между Комитетом и ООО "Уют", являвшимся единственным участником торгов по продаже права аренды проверялась Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области по жалобе ЗАО "Азовтранзит" (дело N 120/04). Своим решением от 17.05.2013 г. УФАС по Ростовской области не усмотрела нарушения закона при заключении указанного договора.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А53-15132/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В.Ванин Ю.И.Баранова