Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"

Судебная защита гарантированного Конституцией СССР права граждан на жилище способствует наиболее рациональному использованию жилья, его сохранности, пресечению нарушений жилищных прав граждан, защите интересов предприятий, учреждений, организаций, соблюдению правил социалистического общежития.

Обсудив материалы обобщения судебной практики, Пленум Верховного Суда СССР отмечает, что в деятельности судов по рассмотрению дел указанной категории все еще допускаются недостатки и упущения. При применении жилищного законодательства возникли вопросы, требующие разъяснения.

Пленум Верховного Суда СССР постановляет:

1. Судам следует иметь в виду, что ими разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и членами их семьи, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве личной собственности, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению исполкома районного, городского Совета народных депутатов; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т.п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета народных депутатов о предоставлении жилого помещения для заселения (ч. 1 ст. 24 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик), в случае отказа исполкома в выдаче ордера.

Суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 32 тех же Основ) и т.д.

2. Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем.

3. В силу ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается на основании ордера. Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным.

4. Расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет по смыслу ч. 4 ст. 38 Основ выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру.

При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета или организацию, на которые должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

5. Согласно ч. 2 ст. 24 Основ жилищного законодательства жилые помещения, освобождающиеся в домах, переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов в соответствии с ч. 2 ст. 4 тех же Основ, а также жилые помещения, освобождающиеся в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений, организаций, заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Ордер, выданный исполкомом местного Совета народных депутатов в нарушение указанного порядка, по иску заинтересованных предприятий, учреждений, организаций признается судом недействительным.

6. При решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов союзных республик, предусматривающих условия такой передачи. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям.

Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.

Правила ст. 46 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК других союзных республик о заселении освободившегося в квартире жилого помещения не применяются к случаям заключения договора найма служебного жилого помещения.

7. Согласно ч. 2 ст. 26 Основ жилищного законодательства наниматель и постоянно проживающие совместно с ним члены семьи пользуются равными правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется жилищными кодексами союзных республик.

Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Лица, указанные в ст. 54 ЖК РСФСР и соответствующих статьях ЖК других союзных республик, приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь при условии, что на их вселение имеется согласие всех членов семьи, а если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.

8. В силу ст. 29 Основ жилищного законодательства за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи жилое помещение сохраняется в течение шести месяцев, если законом не предусмотрен более длительный срок.

Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия сверх установленных сроков производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц. Установив, что причина отсутствия нанимателя или члена семьи свыше установленных сроков является уважительной, суд отказывает в удовлетворении иска.

При временном выезде гражданина по условиям и характеру работы, а также в связи с обучением (п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик) право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда потребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту новой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение.

Судам надлежит иметь в виду, что дети, возвратившиеся из детских учреждений либо от родственников, опекунов, попечителей (п. 3 ст. 60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик), должны обеспечиваться вне очереди жилой площадью исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов, если жилое помещение, в котором они проживали, заселено другими гражданами или вселение в него стало невозможным по иным причинам. В случае отказа в предоставлении жилой площади может быть предъявлено соответствующее требование в суд.

Осуждение гражданина к лишению свободы условно с обязательным привлечением к труду не является уважительной причиной его отсутствия в жилом помещении. Однако с учетом конкретных обстоятельств суд может отказать в признании осужденного утратившим право пользования жилым помещением, если после приведения приговора в исполнение он продолжал им пользоваться или его отсутствие не превышало 6 месяцев.

9. При разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК других союзных республик договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

10. Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст. 86 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик).

Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

11. При разрешении споров об обмене жилыми помещениями (ст. 31 Основ жилищного законодательства) суд проверяет, какие жилые помещения предлагаются для обмена и не имеется ли предусмотренных жилищными кодексами союзных республик условий, при которых обмен не допускается.

Если совершен обмен жилых помещений, находящихся в домах предприятий, учреждений, организаций, указанных в списках, утвержденных Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик, то при наличии обстоятельств, препятствующих обмену, он признается недействительным и в том случае, когда на него имелось согласие владельца дома. Если наниматель и члены его семьи не подлежат выселению по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 37 Основ, то такой обмен может быть произведен, а если он уже совершен, то в удовлетворении иска должно быть отказано.

Обмен может быть признан судом недействительным также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, в силу фиктивности, под влиянием заблуждения, обмана).

Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

12. Рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

13. Согласно действующему законодательству плата за пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и плата за пользование коммунальными услугами, не внесенные в установленный срок нанимателем либо членами его семьи, взыскиваются по исполнительным надписям нотариальных органов, а по истечении установленного законодательством союзных республик срока на выдачу исполнительной надписи - судом. Споры об основаниях начисления и размере квартирной платы, а также платы за пользование коммунальными услугами рассматриваются в судебном порядке.

14. Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.

15. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения (ч. 1 и 2 ст. 37 Основ жилищного законодательства), суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади (ст. 22 Основ).

При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 23 Основ не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.

16. Выселение рабочих и служащих в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 37 Основ жилищного законодательства с предоставлением другого жилого помещения, допускается из домов, принадлежащих указанным в этой статье предприятиям, учреждениям, организациям или арендуемых ими, если трудовые отношения прекращены по основаниям, предусмотренным в данной статье. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте и отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Оно может быть меньше занимаемого, менее благоустроенным, однако должно отвечать требованиям, исключающим признание поселившегося в нем гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Условия и порядок выселения, установленные ч. 3 ст. 37 Основ, распространяются и на ведомственные жилые дома, построенные при трудовом участии рабочих и служащих, поскольку способ возведения этих домов не меняет их правового положения.

17. При предоставлении нанимателю жилого помещения в него переселяются члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание во вновь представленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение.

Указанные обстоятельства могут быть приняты во внимание и при рассмотрении иска о признании недействительным обмена жилыми помещениями по мотиву отсутствия согласия на обмен всех членов семьи нанимателя.

18. Поскольку согласно действующему законодательству за лицами, заключившими трудовые договоры о работе в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях, а также в других случаях, предусмотренных законом, бронируется (сохраняется) жилое помещение, эти лица в период действия охранного свидетельства (брони) или до его досрочного аннулирования в установленном порядке не подлежат выселению по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 37 Основ жилищного законодательства.

Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей, постоянно проживающими в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, могут бронироваться при их выезде на работу по трудовому договору в другой район Крайнего Севера и приравненную к нему местность при условии, что ими не получено охранное свидетельство на другое помещение.

19. При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, а также граждан, исключенных из членов колхоза или вышедших из колхоза по собственному желанию либо прекративших трудовые отношения с колхозом, судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения. При этом следует иметь в виду, что лица, указанные в ч. 2 ст. 40 Основ жилищного законодательства, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения в том же населенном пункте, отвечающего санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения производится и тогда, когда в составе членов семьи уволившегося с работы нанимателя служебного жилого помещения имеются инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей; инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц.

Если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, следует в соответствии с действующим законодательством относить к членам таких семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или хотя и имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Основ не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших впоследствии семьи, могут быть отнесены, в частности, разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель).

20. Не подлежат выселению из служебного жилого помещения по мотиву прекращения трудовых отношений работники, уволившиеся до отнесения занимаемого помещения к числу служебных.

21. При разрешении споров о выселении из жилых помещений в домах совхозов лиц, прекративших трудовые отношения с совхозами, необходимо иметь в виду, что если совместно с нанимателем проживает член семьи, находящийся в трудовых отношениях с совхозом, либо в составе семьи нанимателя имеются проживающие и работающие в сельской местности учителя, врачи и другие специалисты, которым в соответствии с законом может быть предоставлено жилое помещение в доме совхоза, иск удовлетворению не подлежит.

Так как помещения, предоставляемые рабочим и служащим в связи с работой в совхозе, являются служебными, к условиям пользования ими не могут применяться положения, регулирующие отношения по найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства.

22. Лица, проживающие в домах предприятий, учреждений, организаций, указанных в ч. 3 ст. 37 Основ жилищного законодательства, а также в служебных жилых помещениях и в общежитиях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение.

Если в судебном заседании ответчик, проживавший до увольнения в служебном жилом помещении, выразил желание вернуться на работу, оно может быть учтено лишь тогда, когда возможно предоставление ему прежней или другой работы, выполнение которой будет связано с проживанием в служебном жилом помещении.

Выселение из домов предприятий, учреждений, организаций, указанных в ч. 3 ст. 37 Основ, не производится, если кто-либо из членов семьи уволившегося нанимателя состоит с наймодателем в трудовых отношениях. Наниматель не может быть выселен и из служебного жилого помещения, если кто-либо из членов его семьи состоит в трудовых отношениях с наймодателем и по характеру его работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение.

23. Условия, исключающие возможность выселения по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 37, ч. 2 ст. 40 и ч. 2 ст. 41 Основ жилищного законодательства, принимаются во внимание судами как в случаях, когда они возникли ко времени прекращения трудовых отношений, так и после, до разрешения судом дела о выселении.

24. Рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (ч. 3 ст. 37, ч. 2 ст. 40 и ч. 2 ст. 41 Основ жилищного законодательства), суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

25. Лицам, выселяемым из домов колхозов и совхозов (ч. 3 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 Основ жилищного законодательства), должно быть предоставлено другое жилое помещение в черте того же населенного пункта, если им является город или поселок городского типа, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых, сельских Советов.

26. При разрешении споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, следует учитывать, что, если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, нанимателю и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ч. 2 ст. 34 Основ жилищного законодательства). Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством союзной республики норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются ее излишки.

При существенном уменьшении жилого помещения нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Жилое помещение, предоставляемое на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям.

27. Разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанности граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме, объектам благоустройства и взыскивать возмещение в полном объеме.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть в силу ч. 1 ст. 38 Основ выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

28. На требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения распространяется предусмотренный ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе).

При выселении по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 37, ст. 40 и ч. 2 ст. 41 Основ жилищного законодательства, течение срока исковой давности следует исчислять со времени прекращения трудовых отношений.

Срок исковой давности не применяется к требованию о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

29. В целях обеспечения правильного и своевременного разрешения жилищных дел суды должны проводить их надлежащую подготовку к судебному разбирательству, принимать меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств каждого дела, прав и обязанностей сторон.

Если судебное решение может затронуть интересы местных Советов народных депутатов, государственных и общественных органов, предприятий, учреждений, организаций или колхозов, суд обязан привлечь их к участию в деле.

По делам о выселении, разделе, обмене и утрате права пользования жилым помещением суды должны привлекать к участию в деле всех совершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, а в предусмотренных законом случаях - и представителей несовершеннолетних.

При рассмотрении жилищных дел суды должны всемерно содействовать примирению сторон, выясняя возможность такого окончания дела и в процессе его подготовки к судебному разбирательству.

30. Установив нарушения жилищного законодательства (неправомерное поселение в жилое помещение, нарушение жилищных прав других лиц, ненадлежащее исполнение обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, предъявление явно необоснованных исков о выселении и др.), суд должен частным определением обратить на это внимание соответствующих организаций или должностных лиц, а в необходимых случаях поставить вопрос о привлечении виновных к ответственности.

31. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. N 8 "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" и от 5 апреля 1985 г. N 5 "О рассмотрении судами дел по спорам о праве лиц, постоянно проживающих в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях, на бронирование занимаемых ими жилых помещений при выезде на работу по трудовому договору в другой район Крайнего Севера и в приравненную к нему местность" считать утратившими силу.