Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 г. N 18АП-12370/13

г. Челябинск

19 декабря 2013 г.

Дело N А76-7629/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2013 по делу N А76-7629/2013 (судья Шумакова С.М.).

В заседании приняли участие представители: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 30.12.2011 N 25909), от Администрации города Челябинска - Кутепов А.С. (доверенность от 12.03.2012 N 05-220), от Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска - Литвина З.И. (доверенность от 30.10.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" (далее - общество "Джемир-Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008, оформленного письмом с реквизитами от 05.03.2011 N 3311, и обязании ответчика прекратить нарушение прав истца путем совершения всех необходимых действий для заключения соглашения о продлении срока действия договора в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу (т. 1, л.д. 7-10).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции привлек Администрацию города Челябинска (далее - Администрация), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска (далее - Главное управление архитектуры), общество с ограниченной ответственностью "ГСК-сервис" (далее - общество "ГСК-сервис"), закрытое акционерное общество "Доринда" (далее - общество "Доринда") (т. 1, л.д. 1-6, т. 3, л.д. 116-118, 145-147).

Решением от 04.10.2013 (резолютивная часть объявлена 01.10.2013) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований общества "Джемир-Инвест" отказал (т. 4, л.д. 45-52).

Не согласившись с принятым решением, общество "Джемир-Инвест" (далее также - апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 04.10.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 4, л.д. 64-67).

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, их неправильную оценку, а также неправильное применение норм материального права.

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Апеллянт считает необоснованным вывод суда о неотносимости к существу рассматриваемого спора доводов общества "Джемир-Инвест" об оспаривании в судебном порядке отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка. Ссылаясь на пункт 3.1 спорного договора аренды и положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, апеллянт указывает, что общество "Джемир-Инвест", действуя добросовестно, не могло приступить к дальнейшему освоению земельного участка (строительству объекта) без разрешения на строительство, получить которое и начать строительно-монтажные работы не могло, в свою очередь, из-за противодействия органов местного самоуправления города Челябинска, выразившегося в отказе в выдаче градостроительного плана. Указанные обстоятельства подтверждаются решениями Арбитражного суда Челябинской области по делам N N А76-20868/2012 и А76-17100/2012, которыми установлено незаконное сопротивление органов, осуществляющих публичные полномочия, при реализации обществом "Джемир-Инвест" своих прав и обязанностей как застройщика спорного земельного участка. Апеллянт полагает, что позиция органов местного самоуправления по вопросу продления договора аренды земельного участка должна быть оценена с учетом выводов арбитражного суда по делу N А76-20868/2012. Ссылаясь на преюдициальность ранее принятых судебных актов арбитражного суда по названным делам, апеллянт полагает, что суд принял решение без учета фактических обстоятельств дела.

Апеллянт считает ошибочным вывод суда о том, что общество "Джемир-Инвест" в период действия спорного договора аренды не обращалось к арендодателю с заявлением об изменении условий договора в части срока его действия. Отмечает, что таким заявлением фактически является письмо от 27.11.2012 N 326.

Апеллянт считает, что в соответствии с пунктом 4.1 дополнительного соглашения к спорному договору аренды арендатор обладает безусловным правом на продление договора аренды при условии подачи заявления о продлении не позднее чем за 90 дней до истечения срока аренды, что, соответственно, свидетельствует о наличии соответствующей обязанности арендодателя продлить договор. Указывает, что обществом "Джемир-Инвест" были совершены все действия в соответствии с пунктом 4.1 дополнительного соглашения к спорному договору аренды, необходимые для реализации права на его продление, а именно: заявление о продлении аренды было подано 29.11.2012. Однако данные обстоятельства суд также не учел.

Ссылки суда на положения статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации апеллянт считает несостоятельными, поскольку выводы суда о нарушении обществом "Джемир-Инвест" обязанностей арендатора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным решением суда по делу N А76-20868/2012, а договор аренды не предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, за исключением случая, когда договор возобновляется на неопределенный срок.

Кроме того, апеллянт считает ошибочным вывод суда о прекращении спорного договора аренды, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, вносить арендные платежи, при этом соглашение о расторжении договора сторонами не заключено, а арендодатель не истребует земельный участок из владения общества "Джемир-Инвест".

При таких обстоятельствах апеллянт полагает решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не представили.

Истец - общество "Джемир-Инвест" и третьи лица - общество "ГСК-сервис", общество "Доринда" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".

До начала судебного заседания общество "Джемир-Инвест" (вх. N 44590 от 12.12.2013) и общество "Доринда" (вх. N 44578 от 12.12.2013) ходатайствовали об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки своих представителей.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев данные ходатайства, руководствуясь частью 3, 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в их удовлетворении.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Указанные в ходатайствах обстоятельства (невозможность явки представителей) не могут служить основанием для отложения судебного разбирательства, поскольку представлять интересы общества "Джемир-Инвест" и общества "Доринда" может любое лицо по доверенности или руководитель организации (статья 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что заявленные обществом "Джемир-Инвест" и обществом "Доринда" ходатайства не обоснованы документально.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что удовлетворение ходатайства об отложении судебного заседания по смыслу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда. Неявка или уклонение стороны от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных ей Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Общество "Джемир-Инвест" и общество "Доринда" были вправе, как указано выше, воспользоваться услугами иного представителя, а также имели возможность направить в арбитражный суд необходимые пояснения, ходатайства и иные документы.

Суд апелляционной инстанции учитывает также, что правовая позиция общества "Джемир-Инвест" изложена последним в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители Комитета, Администрации и Главного управления архитектуры возражали по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просили оставить решение суда от 04.10.2013 без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, на основании распоряжения первого заместителя главы города Челябинска от 24.04.2008 N 1250-д "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства торгово-офисного комплекса по ул. Университетская Набережная в Калининском районе города Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "ГСК-сервис", распоряжения первого заместителя главы города от 12.02.2010 N 1039-д "О внесении изменений в распоряжение первого заместителя главы города Челябинска от 24.04.2008 N 1260-д", кадастрового паспорта земельного участка от 22.02.2011 N 7436/204/11 между Комитетом (арендодатель) и обществом "ГСК-сервис" (арендатор) заключен договор от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок площадью 24820 кв. м, расположенный по ул. Университетская Набережная в Калининском районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0616002:20 из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для размещения торгово-офисного комплекса (пункт 1.1, 1.3 договора) (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2012 N 2 к договору УЗ N 008640-К-2008) (т. 1, л.д. 14-24, 31-37).

Первоначально договор от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска был заключен сторонами на срок до 24.04.2010 (пункт 1.04. договора) (т. 1, л.д. 14).

Дополнительным соглашением от 30.03.2012 N 2 к договору УЗ N 008640-К-2008 пункт 1.4 спорного договора аренды изложен в следующей редакции: "в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям, возникшим с 24.04.2008 до 24.04.2013" (т. 1, л.д. 31).

В разделе II договора УЗ N 008640-К-2008 стороны согласовали условие о размере, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование землей.

В силу пункта 3.1 договора УЗ N 008640-К-2008 условиями предоставления земельного участка являются, в том числе, осуществление подготовки проектной документации на торгово-офисный комплекс и её утверждение в установленном порядке, оформление разрешения на строительство в установленном порядке, ведение строительства в соответствии с утвержденным проектом; начало и завершение строительства объекта, расположенного на участке, осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованным проектом.

Согласно пункту 4.1.1 договора УЗ N 008640-К-2008 арендатор имеет право на продление настоящего договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 дней календарных дней до истечения срока действия договора.

В силу пункта 5.1.7 договора УЗ N 008640-К-2008 арендодатель имеет право на отказ в продлении договора в случае несоблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в постановлении (распоряжении) органа местного самоуправления, указанного в пункте 1.3 договора, а также за нарушение иных условий договора.

Договор УЗ N 008640-К-2008 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на документах (т. 1, л.д. 23, 26, 40).

07 апреля 2011 г. между обществом "ГСК-сервис" (цедент) и обществом "Джемир-Инвест" (цессионарий) заключен договор цессии N 19, по условиям которого цедент с согласования арендодателя уступил цессионарию свои права и обязанности по договору от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска и дополнительным соглашениям к нему NN 1 и 2 (т. 1, л.д. 12).

Письмом от 15.04.2011 N 5653 Комитет сообщил обществу с ограниченной ответственностью "ГСК-сервис" об отсутствии возражений против передачи прав и обязанностей по договору от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска и дополнительным соглашениям NN 1, 2 новому арендатору - обществу "Джемир-Инвест" (т. 1, л.д. 46).

Договор цессии от 07.04.2011 N 19 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на документе (т. 1, л.д. 13).

Общество "Джемир-Инвест" приступило к освоению спорного земельного участка. Данное обстоятельство установлено арбитражным судам при рассмотрении дела N А76-20868/2012 по заявлению общества "Джемир-Инвест" о признании решения Челябинской городской думы от 09.10.2012 N 37/13 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы" недействующим в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616002:20, расположенного по адресу: ул. Университетская набережная в Калининском районе г. Челябинска, арендуемого обществом "Джемир-Инвест" по договору аренды УЗ N 008640-К-2008 для строительства торгово-офисного комплекса. Указанное следует из мотивировочной части постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2013 по делу N А76-20868/2012.

29 декабря 2012 г. (вх. N 34824) общество "Джемир-Инвест" обратилось в Комитет с заявлением от 27.11.2012 N 326 о продлении срока действия договора УЗ N 008640-К-2008 на два года до апреля 2015 г. (т. 4, л.д. 32).

Письмом от 17.01.2013 N 40-265/6к заместитель главы Администрации города Челябинска по вопросам градостроительства Градобоев Д.С. по вопросу продления срока действия договора УЗ N 008640-К-2008 сообщил председателю Комитета Мануйлову С.Н. о том, что в период с 2008 по 2012 г.г. общество "Джемир-Инвест" в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации не приступило к освоению спорного земельного участка, за указанный период арендатором не предпринималось никаких действий для реализации цели договора аренды и выполнению его условий, строительство торгово-офисного центра не начато, на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу "Джемир-Инвест", не осуществляется какой-либо хозяйственной деятельности, в связи с чем продление срока спорного договора аренды является нецелесообразным (т. 3, л.д. 31-32).

Комитет направил в адрес общества "Джемир-Инвест" письмо от 05.03.2013 N 3311, в котором указал на отсутствие оснований для продления срока действия договора от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска в связи с нарушением пункта 3.1 данного договора, предложил расторгнуть данный договор на основании добровольного соглашения и передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи (т. 4, л.д. 31).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Джемир-Инвест" в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа Комитета в продлении срока действия договора УЗ N 008640-К-2008 в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор по правилам искового производства, указав на то, что в рассматриваемом случае Комитет действовал как сторона договора УЗ N 008640-К-2008, реализуя свои гражданские права, а не осуществляя властно-распорядительные полномочия.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего. Оценив переписку сторон по вопросу продления срока действия спорного договора, суд первой инстанции установил, что фактически Комитетом выражен отказ от продления договора аренды в связи с истечением срока его действия, в том числе и по причине нарушения сроков освоения земельного участка, в связи с чем пришел к выводу о нарушении как предыдущим арендатором, так и истцом положений абзаца 4 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием освоения земельного участка в период с 2008 по 2012 г.г.

Доводы истца об оспаривании обществом "Джемир-Инвест" отказа в выдаче градостроительного плана, а также о лишении возможности использования участка, несении расходов по договору инвестирования, отклонены судом первой инстанции как не имеющие отношения к существу рассматриваемого спора.

Кроме того, суд первой инстанции признал установленным то обстоятельство, что спорный договор аренды прекратил свое действие 24.04.2013, поскольку Комитетом как арендодателем заявлены возражения относительно продления арендных правоотношений, пришел к выводу, что отказ от продления договора аренды является законным и обоснованным, выражает безусловное право собственника отказаться от продления договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Из материалов дела следует, что правоотношения между обществом "Джемир-Инвест" и Комитетом по поводу земельного участка площадью 24820 кв. м с кадастровым номером 74:36:0616002:20 возникли из договора от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска

Соответственно, в рассматриваемом случае стороны рассматриваемого спора - Комитет как арендодатель и общество "Джемир-Инвест" как арендатор - являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из заключенного договора аренды.

Уведомляя общество "Джемир-Инвест" о прекращении арендных отношений письмом от 05.03.2013 N 3311, Комитет действовал как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия. В соответствии с положениями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора и отказ от продления договора по своей правовой природе являются односторонними сделками.

Таким образом, оспариваемое обществом "Джемир-Инвест" письмо от 05.03.2013 N 3311 об отказе в продлении срока действия и о расторжении договора УЗ N 008640-К-2008 не является по своей сути ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, следует признать, что суд первой инстанции правомерно рассмотрел настоящий спор по правилам искового производства.

Оценивая договор аренды УЗ N 008640-К-2008, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Права и обязанности арендатора по договору УЗ N 008640-К-2008 переданы обществу "Джемир-Инвест" по договору цессии от 07.04.2011 N 19, также зарегистрированному в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).

Установив, что срок договора аренды УЗ N 008640-К-2008 (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2012 N 2) установлен сторонами до 24.04.2013, при этом арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении названного договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Ссылки общества "Джемир-Инвест" на то, что спорный земельный участок находится в его пользовании по настоящее время, не изъят Комитетом, между сторонами не заключено соглашение о расторжении договора аренды, как на обстоятельства, свидетельствующие о продолжении договорных арендных отношений между сторонами, а также на наличие у арендатора по договору аренды УЗ N 008640-К-2008 безусловного права на его пролонгацию судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неправильном толковании закона и условий договора УЗ N 008640-К-2008, в том числе пункта 4.1.1 последнего, в котором сторонами согласовано условие о праве арендатора на продление договора на основании письменного согласия арендодателя.

Условиями анализируемого договора аренды УЗ N 008640-К-2008 предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства торгово-офисного комплекса.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлялся обществу "ГСК-Сервис" для строительства торгово-офисного комплекса на срок до 24.04.2010, впоследствии указанный срок был продлен до 24.04.2013.

Доказательств того, что общество "ГСК-Сервис" (предыдущий арендатор) своевременно приступило к освоению данного земельного участка, с тем, что достигнуть цели договора аренды в пределах срока его действия, в материалах дела не имеется.

Доказательства осуществления каких-либо строительных работ на земельном участке в материалах дела отсутствуют.

Общество "Джемир-Инвест", приобретая права и обязанности арендатора по договору цессии от 07.04.2011, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды УЗ N 008640-К-2008 срок, с учетом того, на дату заключения договора цессии земельный участок находился в аренде, но не осваивался уже около 3-х лет.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что органы местного самоуправления активно препятствовали реализации его прав и законных интересов как застройщика спорного земельного участка.

Однако следует принять во внимание, что общество "Джемир-Инвест" в целях получения разрешения на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обратилось в Администрацию с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616002:20 для проектирования торгово-офисного комплекса лишь 23.07.2012, то есть когда до окончания срока действия договора оставалось менее одного года, что следует из мотивировочной части вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2012 по делу N 76-17100/2012.

Ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды спорного земельного участка в рассматриваемом случае для муниципального образования является обязательным, обществом "Джемир-Инвест" не приведено, соответствующих доказательств, в том числе свидетельствующих о наличии на участке принадлежащих обществу "Джемир-Инвест" объектов недвижимости, не представлено.

На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом "Джемир-Инвест", в аренду иным лицам.

С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность муниципального образования по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке не предусмотрена, принимая во внимание, что строительство торгово-офисного комплекса на земельном участке, переданном в аренду для этих целей в 2008 г. так и не начато, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом "Джемир-Инвест" требований.

С учетом изложенного, обстоятельства, на которых общество "Джемир-Инвест" основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации Комитетом права на отказ от арендных отношений.

Для реализации преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора предусмотрен специальный способ защиты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы общество "Джемир-Инвест" уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по платежному поручению от 29.10.2013 N 114 (т. 4, л.д. 73).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Джемир-Инвест".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2013 по делу N А76-7629/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова