Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. N 09АП-37784/13

г. Москва

18 декабря 2013 г.

Дело N А40-163501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04.12.2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12. 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2013 г., принятое судьей Филиной Е.Ю., по делу N А40-163501/2012 по иску закрытого акционерного общества "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" (ОГРН 1027700130369) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Акименко Д.Г. по доверенности от 28.01.2013, от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 27.02.2013,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7, а именно, помещение, общей площадью 109,2 кв.м. (подвал, помещение II) и помещение, общей площадью 274,1 кв.м. (1 этаж, помещение II, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 8, 9; помещение IIа, комн. 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 7б; антресоль I, помещение II, комн. 1, 3, 4) по цене 19 736 694 руб. на условиях прилагаемого проекта, ссылаясь на статьи 10,12,445 Гражданского кодекса РФ, ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, л.д.70).

Решением суда от 10.04.2013 исковые требования были удовлетворены; суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 109,2 кв.м. и нежилого помещения, общей площадью 274,1 кв.м, расположенных по адресу: г.Москва, ул.Орджоникидзе, д.7 по цене 19 736 694 руб.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, сослался на то обстоятельство, что закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства приобретать несколько арендуемых ими объектов недвижимости, а площадь каждого приобретаемого истцом объекта не превышает предельные значения, установленные законом, в связи с чем сделал вывод о том, что истец соответствует установленным ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 года, согласно которому решение суда было отменено и в иске отказано, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.10.2013 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не выяснены обстоятельства, связанные с кадастровым учетом помещений площадью 101,9 кв.м и 281.4 кв.м. Кроме того, суд кассационной инстанции усмотрел несоотносимость подвала, общей площадью 109.2 кв.м., с арендуемыми истцом помещениями офиса, площадью 281,4 кв.м. и кафе, площадью 101,9 кв.м.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, поскольку отсутствует совокупность четырех условий. По мнению ответчика, истец не отвечает критериям, установленным пунктом 4 ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ, так как спорное недвижимое имущество было включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП.

При повторном рассмотрении настоящего дела представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и представил письменные пояснения, в которых указал, что согласно экспликации БТИ арендуемые помещения составляют: 109,2 кв.м (подвал) и 274,1 кв.м. ( 1 этаж и антресоль 1 этажа), что составляет в итоге 383,3 кв.м.; в ином случае, у истца в принципе не может возникнуть преимущественное право, так как он не будет являться арендатором.

Ссылка истца на пункт 12 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009, на то, что на основе спорных частей здания могут быть сформированы обособленные объекты, которые истец вправе приобрести в собственность, неверна, поскольку спорный объект был уже ранее сформирован общей площадью 383,3 кв.м. и предоставлен в аренду, а, заключая дополнительное соглашение к договору, стороны изменили только цели использования помещений. Департамент отмечает, что выход из подвала (помещения II) возможен только в помещение II на первом этаже, что подтверждает то обстоятельство, что указанный объект является единым; на второй этаж данная лестница не ведет; она находится только в рамках арендуемого объекта.

Кроме того, по мнению ответчика в случае, если спорные объекты являются разными нежилыми помещениями, из которых каждое может быть предметом сделки купли-продажи самостоятельно, то в таком случае истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора, поскольку истец, обращаясь с прошением об условиях приватизации арендуемого помещения, просил заключить договор на помещение в целом, общей площадью 383,3 кв.м.

Истец в письменных возражениях на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" арендует нежилые помещения общей площадью 383,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7 (4 помещения на различных этажах), находящиеся в государственной собственности города Москвы по договору аренды N 06-00693/08 от 15.05.2008, ранее - по договору аренды N 06-00239/03 от 07.04.2003.

Согласно пункту 1.3 договора аренды объект аренды передается в аренду для использования под офис.

Дополнительным соглашением от 28.01.2011 к договору аренды N 06-00693/08 от 15.05.2008 стороны внесли изменения в части изменения цели использования помещений. Так, ранее арендатору были представлены нежилые помещения общей площадью 383,3 кв.м. под офис, а, согласно дополнительному соглашению, с 28.01.2011 арендатору предоставлены следующие помещения: 281,4 кв.м. под офис и 101,9 кв.м. под кафе (л.д.49).

Согласно пункту 1.1 договора аренды истец принял в аренду нежилой объект площадью 383,3 кв.м., состоящий из четырех помещений, расположенных на разных этажах.

На объект аренды, а именно, нежилые помещения подвала, площадью 109,2 кв.м. и нежилые помещения первого этажа и антресоли, площадью 274,1 кв.м. истцом представлен кадастровый паспорт, содержащий единый инвентарный номер 1227/2 объекта (т.1,л.д.62,66).

Письмом от 19.09.2012 года истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемых помещений, однако ответ истцом получен не был (л.д.58).

Полагая, что, являясь субъектом малого предпринимательства, соответствует установленным ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ требованиям, а в соответствии с указанным законом направление проекта договора купли-продажи арендуемого имущества для ответчика является обязательным, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании заключить договор купли-продажи.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу ст.217, п.2 ст.218 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного имущества; при приватизации государственного имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное; право собственности, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции правильно установлено, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, у которого в аренде находится имущество, принадлежащее городу Москве на праве собственности, в соответствии с положениями статей 3, 9, 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" вправе реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, помещений площадью 109,2 кв.м и 274,1 кв.м, поскольку не соответствует условиям, предусмотренным ст.3 упомянутого Закона, в их совокупности. Бремя доказывания соответствия лица, претендующего на преимущественное право на приобретение, возлагается в рассматриваемой ситуации в силу ч. 1 ст.65 АПК РФ на истца.

По смыслу упомянутой законодательной нормы (Закон опубликован 25.07.2008 года ) преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы", площадь арендуемых субъектом малого предпринимательства помещений, выкуп которых возможен в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не должна превышать 300 кв.м.

Суд первой инстанции посчитал необоснованными возражения ответчика о том, что площадь выкупаемых субъектом малого предпринимательства помещений в рамках реализации упомянутого Закона не может превышать 300 кв.м., исходя из того, что выкуп нескольких объектов недвижимости не запрещен, а по площади, каждый объект в рассматриваемой ситуации не превышает 300 кв.м., а именно, 109,2 кв.м и 274,1 кв.м соответственно.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом. Непрерывно, в течение двух и более лет до момента вступления Закона в силу предметом аренды выступала часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7, состоящая из четырех нежилых помещений, совокупная площадь которых - 383,3 кв.м. превышает установленный названным Законом города Москвы размер и согласно договору аренды спорный объект сформирован как единый объект.

При этом, нежилое помещение, общей площадью 109,2 кв.м. (подвал, помещение II), в отношении которого истец просит заключить договор купли-продажи не может считаться обособленным объектом, т.е. нежилым помещением, позволяющим находиться в нем физическим лицам с учетом соблюдения санитарно-гигиенических требований, поскольку в подвале, а согласно экспликации там находятся помещения: склад, коридор тех., лестница (л.д.42), отсутствует доступ к системам водоснабжения и водоотведения. Следовательно, помещения подвала не могут использоваться без доступа к помещениям, имеющим доступ к коммунальным услугам и расположенным на первом этаже здания.

Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект.

Поскольку спорная часть объекта недвижимости - нежилые помещения подвала, общей площадью 109,2 кв.м., как обособленный объект, не может быть сформировано, то и его самостоятельный выкуп путем реализации права на приобретение в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, без помещений первого этажа, не возможен.

Судебная коллегия соглашается с заявлением ответчика в письменных пояснениях о том, что проход в подвал, общей площадью 109,2 кв.м. (помещение II) возможен только из помещения II, первого этажа; на второй этаж лестница ( N 8 на экспликации и поэтажном плане) на второй этаж не ведет, находится только в пределах арендуемого объекта.

При этом судебной коллегией учитывается, что спорные объекты недвижимости учтены в документах кадастрового учета (кадастровый паспорт) под единым инвентарным (учетным) номером 1227/2, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что каждое из нежилых помещений выступает самостоятельным объектом гражданских правоотношений, признается судебной коллегией ошибочным.

Указанное заявление истец не опроверг, по каким признакам спорный подвал может быть сформирован как обособленный объект недвижимости, в связи с чем стать предметом самостоятельного договора купли-продажи, не назвал.

При таких обстоятельствах, в совокупности и во взаимосвязи оценив представленные истцом в обоснование своих требований доказательства: договоры аренды: N 06-00239/03 от 07.04.2003, N 06-00693/08 от 15.05.2008, судебная коллегия считает, что заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение имущества в заявленной форме (с учетом уточнения иска) удовлетворению не подлежит в связи с отсутствием совокупности условий, установленных статьей 3 указанного федерального закона.

При новом рассмотрении спора в апелляционном суде ответчик свое ранее заявленное ходатайство (т.1, л.д.38) о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемых объектов не поддержал; пояснил, что по объективным причинам представить Отчет об оценке величины рыночной стоимости объектов аренды не может.

Судебной коллегией представленные истцом в качестве доказательств рыночной стоимости Заключения ООО "Национальные ресурсы" об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости по адресу: г.Москва, ул.Орджоникидзе, д.7 ( т.1, л.д.60,61,64,65) оцениваются по правилам ст.71 АПК РФ и признаются необоснованными, не соответствующими Стандартам оценки, поскольку каждое Заключение содержит всего две страницы (2 и 3), из которых невозможно установить ни ход исследования оценщика, ни методы исследования, не содержатся результаты расчетов стоимости, которые были обобщены специалистом-оценщиком и на основании которых последний пришел к выводам о цене, которую истец использовал в предложенном ответчику проекте договора купли-продажи.

Поскольку по смыслу частей 2,3,4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а доказательства величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, обладающие признаками допустимости и достоверности, истец в суд не представил, то судебная коллегия считает, что вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ истец не доказал обоснованность своих требований о понуждении заключить договор на предлагаемых им условиях.

При таких обстоятельствах исковые требования о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости признаются судебной коллегией необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013 г. по делу N А40-163501/2012 отменить.

В удовлетворении иска ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" (ОГРН 1027700130369) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков