Уступка права требования инвестором (И.К. Ходневич, "Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2008 г.)

Уступка права требования инвестором

Уступка в пользу другого лица - передача части вознаграждения, комиссионных за оказанную услугу со стороны непосредственного получателя вознаграждения другим лицам, которые способствовали заключению сделки, оказанию услуги. В гражданском праве уступка требования предусматривает передачу кредитором (цедентом) принадлежащего ему права требования другому лицу (цессионарию), которое становится новым кредитором.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии). Правда, законодатель установил ряд ограничений.

1. Уступка права требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).

2. По общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты цены договора участником долевого строительства. Если же он не выплатил полную цену квартиры, ему придется одновременно с соглашением об уступке права требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. В этом случае перевод долга должен происходить по правилам ст. 391 и 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

3. Не допускается уступка гражданам права требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме. Для граждан такого запрета нет, так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем вправе право на них уступить любым третьим лицам.

Как договор долевого строительства, так и уступка права требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". За регистрацию придется заплатить государственную пошлину в сумме 500 руб. (подп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Указанный порядок касается уступки права не по всем договорам долевого участия. Закон об участии в долевом строительстве распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки права требования, предусмотренный ст. 382-390 ГК РФ. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Если инвестиции вкладывались в жилье, гаражи или машино-места, то уступка права на них облагается НДС. Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Необходимо учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства налоговая база определяется на день уступки права требования.

Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118. Кроме того, в случае получения от покупателя аванса также следует заплатить НДС, а после уступки права требования - принять сумму налога к вычету.

Второй налог, который необходимо заплатить при уступке права требования, - налог на прибыль. Не важно, во что вкладывались деньги - в жилую или нежилую недвижимость. Уплаченные инвестором застройщику деньги на стадии перечисления фактически являются авансом. При продаже долей в строительстве (уступке права на получение в собственность недвижимости) их можно учесть в расходах. Налоговая база рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, без НДС (п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение уступаемого права требования. Кроме того, могут быть учтены и другие расходы, связанные с уступкой права требования на строящуюся недвижимость. Если налог исчисляется методом начисления, то налоговую базу по прибыли необходимо рассчитать на дату государственной регистрации договора уступки требования (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Для учета расчетов по уступке права требования к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" можно открыть субсчет "Расчеты по уступке права требования". Кроме того, можно использовать счет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Уступка права требования по договору долевого строительства отражается у инвестора следующими проводками:

Д 51 "Расчетные счета" - К 76 (62) - получены деньги за уступаемое право требования;

Д 76, субсчет "НДС с полученных авансов"- К 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "НДС" - начислен НДС савансов;

Д 76 (62) - К 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 1 "Прочие доходы" (90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка"*(1) - уступлено право требования (на момент госрегистрации договора или соглашения об уступке или на дату его подписания, если регистрация не требуется);

Д 91, субсчет 2 "Прочие расходы" (90, субсчет 2 "Себестоимость продаж") - К 76, субсчет "Расчеты с застройщиком" - списана стоимость уступаемого права требования;

Д 91-2 - К 68, субсчет "НДС" - начислен НДС по уступке права требования;

Д 68, субсчет "НДС" - К 76, субсчет "НДС с полученных авансов" - принят к вычету НДС, уплаченный ранее с полученного аванса.

И.К. Ходневич,

аудитор ООО "Аудит Ориентал Компани"

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Счет 90 используется, если продажа права требования является основным видом деятельности организации. Такой порядок необходимо закрепить в учетной политике.