Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 г. N 09АП-42477/13 (ключевые темы: рыночная стоимость - предмет залога - правоустанавливающие документы - имущественный комплекс - самовольная постройка)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 г. N 09АП-42477/13

г. Москва

20 декабря 2013 г.

Дело N А40-66803/12-18-161б

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Н.О. Окуловой

Судей Е.А. Солоповой, В.Я. Голобородько

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Абрамовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "РИАЛСТРОЙ-ХХI", ООО "Интролайт актив", Ковшова А.Е. и Леуса В.В. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2013 года

об утверждении начальной продажной цены имущества ООО "ИИС-Менеджмент", находящегося в залоге у ОАО "АКБ Авангард", в размере 80% от стоимости, определенной в оценке ООО "Судебные экспертизы и исследования" (452 562 995 руб.) в размере 362 050 364 руб. 40 коп. по делу N А40-66803/12-18-161Б, вынесенное судьей К.А. Вериной о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ИИС-Менеджмент" (ОГРН: 1047797044855, ИНН: 7725528295)

при участии в судебном заседании:

от Леус В.В. - Деева Т.Е. по дов. б/н от 16.05.2013

от конкурсного управляющего ООО "ИИС-Менеджмент" Андреева Д.В. - Иванова Д.В. по дов. б/н от 20.05.2013

от Ковшова А.Е. - Гудков Н.А. по дов. б/н от 08.07.2013

от ООО "РИАЛСТРОЙ-ХХI" - Кузнецова И.В. по дов. б/н от 25.04.2013

от ОАО "АКБ Авангард" - Аллямов Р.А. по дов. N 052/1994 от 27.12.2012, Тизенгольт Д.О. по дов. N 052/1341 от 02.10.2013

от ООО "Интролайт актив" - Нанеишвили К.А. по дов. б/н от 04.03.2013

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 июля 2012 г. ООО "ИИС-Менеджмент" признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден Андреев Д.В., о чем опубликована информация в газете "Коммерсантъ" N 148 от 11.08.2012 г.

В судебном заседании суда первой инстанции рассматривалось заявление конкурсного управляющего Андреева Д.В. от 19.03.2013 г. об утверждении начальной продажной цены имущества должника, являющегося предметом залога.

Определением от 30.10.2013 г. с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11 2013 г.суд определил отказать кредитору Цатурову Э.А. в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания. Отказать кредитору Леус В.В. в удовлетворении ходатайства о вызове экспертов в судебное заседание. Утвердить начальную продажную цену имущества ООО "ИИС-Менеджмент", находящегося в залоге у ОАО АКБ "Авангард", в размере 80 % от стоимости, определенной в оценке ООО "Судебные экспертизы и исследования" (452 562 955 руб.), в размере 362 050 364,40 руб.

Не согласившись с определением суда от 30.10.2013 г., ООО "РИАЛСТРОЙ-ХХI", ООО "Интролайт актив", Леус В.В., Ковшов А.Е. (далее - Заявители апелляционных жалоб) обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении судом обстяотельтсв, имеющих значение для дела.

ООО "РИАЛСТРОЙ-ХХI" представлено дополнение к апелляционной жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Заявителей апелляционных жалоб поддержали доводы жалоб и просили отменить обжалуемое определение суда.

От ОАО "АКБ Авангард" (далее - Банк) и Конкурсного управляющего ООО "ИИС-Менеджмент" Андреева Д.В. (далее - Конкурсный управляющий) поступили отзывы на апелляционные жалобы, в которых просят определение суда оставить без изменения, отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Представители ОАО "АКБ Авангард" и Конкурсного управляющего в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционных жалоб и просили обжалуемое определение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, информация о процессе размещена на сайте ВАС РФ в сети Интернет, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность вынесенного определения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268, 272 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав представителей Конкурсного управляющего, Банка и Заявителей апелляционных жалоб, апелляционный суд не находит оснований к удовлетворению апелляционных жалоб и отмене определения суда первой инстанции принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

В соответствии с п. 4. ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с пп.4 п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В пункте 11 Постановления от 23.07.2009 г. N 58 Пленум ВАС РФ разъяснил, что на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.11.2012 г. признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника ООО "ИИС-Менеджмент" требования ОАО АКБ "АВАНГАРД" в сумме 335 484 450 руб. - основной долг, 10 449 515,65 руб. - проценты по основному долгу, 28 354 889,37 руб. - неустойка за просрочку основного долга, 635 449,72 руб. - неустойка за просрочку по процентам, в третью очередь удовлетворения как обеспеченные залогом имущества должника.

Конкурсным управляющим в соответствии с п.1 ст. 130 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для определения стоимости имущества, принадлежащего должнику, был привлечен независимый оценщик ООО "Фирма "Омега". По результатам оценки указанным оценщиком был представлен отчет N 4623-13 от 11.03.2013 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу Московская обл., р-н Подольский, с/п Рязановское, п. Ерино, общая рыночная стоимость залога, являющегося предметом договора об ипотеке N305/11-ЗН от 27.05.2011, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего должнику, находящегося в залоге у ОАО АКБ "АВАНГАРД" составила 365 068 619,00 рублей.

19.03.2013 г. ОАО АКБ "АВАНГАРД" утвердил Положение о порядке и условиях проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "ИИС-Менеджмент", являющегося предметом залога по требованиям кредитора ОАО АКБ "Авангард".

В рамках настоящего дела была проведена экспертиза рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО "ИИС-Менеджмент", находящегося на земельном участке, расположенном по адресу объекта: МО, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Ерино, кадастровый номер 50:27:0020441:0159, состоящее из: склада универсального хранения материалов, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/00472006-436; комплекса гаража на 150 а/машин, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:002; теплового участка гаража, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:003; здания бытовок, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:004; наружного газопровода для газоснабжения котельной, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/064/2008-132,а также иных обнаруженных на земельном участке объектов, в общей стоимости и каждый объект отдельно.

В материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" N 23.07.13/1-СТЭ.

По результатам экспертизы, было установлено, что на исследуемом земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский со., пос. Ерино, кадастровый номер 50:27:0020441:0159 (в настоящее время: г. Москва, Новомосковский административный округ, Рязанский со., пос. Ерино, д., находятся следующие объекты с правоустанавливающими документами: 1) Склад универсального хранения материалов, лит. Б1 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 г, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/004/2006-436); 2) Комплекс гаража на 150 а/машин, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:002); 3) Тепловой участок гаража, лит. 3 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:003); 4) Здание бытовок, лит. В (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:004); 5) Наружный газопровод для газоснабжения котельной, лит. Г (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 г, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/064/2008-132).

По результатам обследования земельного участка экспертом были выявлены следующие здания, строения и сооружения (без правоустанавливающих документов):1) КПП-1; 2) КПП-2;3) Помещение для хранения кислородных баллонов; 4) Магазин; 5) Газовая котельная, лит. И с пристройкой - навес; 6) Навес; 7) Бетонное ограждение, лит. 01; 8) Металлическое ограждение, лит. 02; 9) Ворота металлические-1, лит. 02; 10) Ворота металлические-2, лит. 02; 11) Внутренние площадки, лит. 03; 12) Железобетонные столбы освещения; 13) Сеть ливневой канализации.

Экспертом были также выявлены пристройки (строения и сооружения) к объектам с правоустанавливающими документами, которые не указаны в технических паспортах, а именно: 1) Рампа открытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А;2) Рампа закрытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А; 3) Навес, являющийся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А.

Как следует из заключения эксперта, расчет стоимости складского комплекса был произведен экспертом в рамках трех подходов к оценке: затратного, сравнительного, доходного. Для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы использован метод "взвешивания", в соответствии с которым каждому из результатов расчетов по различным подходам присваивается весовой коэффициент.

В результате проведенных экспертом исследований, анализа рынка продаж, расчетов и заключений, экспертом был сделан вывод, что рыночная стоимость имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 50:27:0020441:0159), как объектов с правоустанавливающими документами, так и иных обнаруженных на земельном участке объектов составляет 453 436 363 руб.

Стоимость строений с правоустанавливающей документацией (земельный участок, склад, комплекс гаража, тепловой участок гаража, здание бытовок, газопровод) в составе комплекса составляет 452 562 955 руб., стоимость строений без правоустанавливающей документации составляет 873 408 руб.

В своих жалобах Заявители апелляционных жалоб приводят доводы о том, что в обжалуемом определении судом не отражены объекты, в отношении которых установлена начальная продажная цена, не отражена стоимость каждого из объектов оценки и не указано сведений о налоге на добавленную стоимость (начальная продажная цена с НДС или без). Начальная цена имущества, определенная экспертизой, ниже рыночной, оценка произведена без учета фактического состояния объектов недвижимого имущества. Кроме того, отсутствуют правоустанавливающие документы на отдельно стоящие здания (самовольные постройки), что препятствует реализации имущества.

Данные доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Начальная продажная цена установлена cудом на основании проведенной судебной экспертизы (цена увеличилась на 90 млн.руб. по сравнению с первоначальной оценкой), при этом, доказательств необоснованной цены и невозможности получения максимальной прибыли от продажи имущества посредством открытого аукциона, предусматривающего шаги на повышение цены кредиторами не представлено.

Оснований для вызова экспертов в судебное заседание по ходатайству Леуса В.В. судом первой инстанции не установлено, при этом суд обоснованно исходил из того, что Экспертное заключение, подготовленное ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" является полным, ясным, не содержащим противоречий. Эксперты ответили на поставленные вопросы, объяснили ценообразование комплекса.

В соответствии с п.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза. Соответствующих ходатайств в судебном заседании заявлено не было.

Перечень объектов указан на стр.3, утвержденного Положения от 19.03.2013 г. Таким образом, идентифицировать объекты, подлежащие продаже с торгов не вызывает затруднений, кроме этого, начальная продажная цена в размере 80% определена судом первой инстанции непосредственно от рыночной стоимости зарегистрированных объектов, указанных в выводах эксперта.

Согласно, утвержденному Положению о порядках и условиях проведения торгов от 19.03.2013 г., в пункте N 3 указано, что имущество подлежит реализации единым лотом по цене, установленной судом. При этом, суд первой инстанции обоснованно указал общую начальную продажную цену заложенного имущества, без разбивки стоимости по каждому объекту, входящему в единый лот.

Начальная продажная цена в размере 362 050 364,40 руб. содержит в себе НДС. Указанное обстяотельтсв подтверждается в частности тем, что в заключении, ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" оценщик Вельгоша А.Ю. при определении стоимости имущества разными подходами использовал коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (1,18).

ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" в Информационном письме от 15.11.2013 г., представленном в суд апелляционной инстанции в обоснование доводов отзыва конкурсного управляющего на апелляционные жалобы в порядке ст. 262 АПК РФ указало, что рыночная стоимость имущества определена с НДС, кроме земельного участка (реализация земли не облагается НДС в соответствии с НК РФ).

Следует признать правильным вывод суда первой инстанции об обоснованности установления начальной цены продажи залогового имущества должника в размере рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Судебные Экспертизы и Исследования", по правилам Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом, определение начальной цены реализации в размере 453 436 363 руб. не нарушает права кредиторов, должника и конкурсного управляющего, поскольку реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены и, соответственно, получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

Как следует из заключения экспертизы, расчет стоимости складского комплекса был произведен экспертом в рамках трех подходов к оценке: затратного, сравнительного, доходного. Для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы использован метод "взвешивания", в соответствии с которым каждому из результатов расчетов по различным подходам присваивается весовой коэффициент.

В результате проведенных экспертом исследований, анализа рынка продаж, расчетов и заключений, экспертом был сделан вывод, что рыночная стоимость имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 50:27:0020441:0159), как объектов с правоустанавливающими документами, так и иных обнаруженных на земельном участке объектов составляет 453 436 363 руб.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованными выводы суда о том, что цена, определенная экспертами не является заниженной.

Согласно заключению экспертов стоимость имущества увеличилась на 90 млн. руб. по сравнению с оценкой, представленной Конкурсным управляющим при подаче заявления об утверждении начальной продажной цены.

Кредиторы не представили доказательств, свидетельствующих о том, что цена продажи отрицательно скажется на возможности получения максимальной цены от продажи имущества, с учетом того, что торги предусматривают шаги на повышение цены.

Начальная продажная цена не может нарушать права кредиторов, т.к. не является окончательной, конечная цена реализуемого имущества может быть гораздо выше.

Ссылки заявителей жалобы на оценку рыночной стоимости имущества по стандартам RICS, расположенного в пос. Ерино не принимаются судом во внимание, так как оценка была проведена более 5 лет назад и не отражает действительной стоимости на настоящий момент.

Довод заявителей жалоб о том, что экспертиза проведена без учета фактического состояния объектов недвижимого имущества не соответствует действительности, поскольку при проведении оценки, оценщик оценивал объект в том виде, в котором он находился на дату проведения оценки по его фактическому состоянию.

Перепланировки и пристройки отражены в экспертном заключении. Пристройки (рампы, навесы) являются частями зарегистрированных объектов, соответственно были учтены при оценке зарегистрированных объектов.

В ходе осмотра имущества экспертами были выявлены объекты, расположенные на заложенном земельном участке без правоустанавливающих документов (самовольные постройки).

При определении рыночной стоимости в заключении экспертизы сделаны следующие выводы: Строения без правоустанавливающей документации имеют несоответствия СНиП; Стоимость незарегистрированных объектов в составе комплекса составляет 873 408 руб. (0.2% от стоимости всего имущественного комплекса).

Учитывая незначительную стоимость самовольных построек в составе всего имущества и большое количество препятствий, которые возникнут при узаконивании этого имущества (финансовые затраты, затягивание процедуры банкротства, увеличение текущей задолженности Должника, расходы на содержание недвижимости и ведение процедуры конкурсного производства) суд пришел к обоснованному выводу о том, что следует реализовывать с торгов только зарегистрированные объекты недвижимости.

Препятствий для реализации с торгов только зарегистрированных объектов не имеется.

Как следует из обстяотельтсв дела и объяснений сторон, выявленные самовольные постройки возведены в 1984 г., 2004 г., а комплекс Ерино был приобретен должником в 2005 году, следовательно, наличие самовольных построек на земельном участке не стало препятствием для должника в приобретении имущественного комплекса, как и не стало препятствием для регистрации ипотеки в последующем.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованными доводы Конкурсного управляющего о том, что в случае "узаконивания" незарегистрированных объектов (с учетом отсутствия у Конкурсного управляющего разрешения на строительство, проектной документации, исполнительной документации) Конкурсному управляющему будет необходимо обратиться в государственные органы, получить отказы и впоследствии обратиться в суд. На указанные мероприятия, у Конкурсного управляющего много времени, в связи с чем указанные мероприятия приведут к затягиванию процедуры конкурсного производства и увеличению текущих расходов должника, что составит порядка 2 млн. рублей, а с учетом стоимости строений без правоустанавливающей документации (873 408 руб.) является неразумным.

Более того, заявители жалоб не представили доказательств, свидетельствующих о том, что утвержденная судом первой инстанции цена продажи залогового имущества отрицательно скажется на возможности получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, с учетом того, что реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены.

В экспертном заключении отмечено, что объект экспертизы представляет собой имущественный комплекс, включающий помимо зданий различные сооружения, необходимые для нормального функционирования базы (например: дворовые замощения, ворота, сети наружного освещения и т.п.), и индикатор рыночной стоимости имущественного комплекса, полученный сравнительным и доходным подходом, учитывает вышеперечисленные факторы, что увеличивает их достоверность.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявителями апелляционных жалоб не доказано, что оформление перепланировок повысило бы рыночную стоимость объекта в п. Ерино, а также что не отражение в техническом паспорте произведенных перепланировок снижают привлекательность объекта недвижимости.

Что касается довода Заявителей апелляционных жалоб о не учете пристроек (рампа открытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит., рампа закрытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит., навес, являющийся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит.), которые, по мнению заявителей жалоб, снижают рыночную стоимость объектов недвижимости, то в экспертном заключении N 23.07.13/1-СТЭ по комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизе экспертом было указано, что вышеуказанные пристройки являются частями объектов с правоустанавливающими документами, соответственно оцениваются указанные пристройки вкупе с объектами с правоустанавливающими документами.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, исследованы представленные в деле доказательства, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения, и удовлетворения заявленных требований заявителей апелляционных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену судебного акта, проверкой не установлено.

Апелляционной инстанцией рассмотрены все доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу определения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271,272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2013 года с учетом определения об исправлении опечатки от 18 ноября 2013 года по делу N А40-66803/12-18-161Б, оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "РИАЛСТРОЙ-ХХI", ООО "Интролайт актив", Ковшова А.Е. и Леуса В.В. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.О. Окулова

Судьи

В.Я. Голобородько Е.А. Солопова