Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 18АП-12699/13 (ключевые темы: нежилые помещения - договор купли-продажи недвижимого имущества - последствия недействительности ничтожной сделки - жилой дом - передаточный акт)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 18АП-12699/13

г. Челябинск

24 декабря 2013 г.

Дело N А47-14496/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ливень" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.06.2013 по делу N А47-14496/2012 (судья Бабина О.Е.).

Общество с ограниченной ответственностью "Ливень" (далее - ООО "Ливень", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи недвижимости от 06.12.1994 N 712 встроенного нежилого помещения, первый этаж в пятиэтажном жилом панельном доме по адресу месторасположения: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, площадью 840,8 кв. м, без земли под этой недвижимостью, за цену, не включающую ее стоимость, а также без указанного в пункте 3.2 особых условий договора акта приема-передачи недвижимости, возвратив все в положение, существовавшее до сделки по этому ничтожному договору (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 47).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эталон и К", общество с ограниченной ответственностью магазин N 28 "Кривой Рог", Некоммерческое партнерство по созданию общественных благ "Ваш дом" (далее также - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.06.2013 (резолютивная часть объявлена 03.06.2013) в удовлетворении исковых требований ООО "Ливень" отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Ливень" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд, но в ином составе.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно не исключил из дела сфальсифицированные доказательства. Также суд необоснованно отказал дополнительным решением в применении последствий недействительности ничтожной сделки по обнаруженным только при предоставлении ответчиком в дело документов обстоятельствам ничтожности договора купли-продажи недвижимости от 06.12.1994 N 712 из-за ничтожности его неотъемлемой части в виде подложного дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384. При этом утверждения суда, имеющего право применять последствия недействительности ничтожной сделки и по собственной инициативе, узнавшего о наличии подложных документов в деле, о не заявлении истцом иных требований, однако изложенных в его заявлении о фальсификации представленных ответчиком доказательств, не могут быть признаны состоятельными. К тому же обнаруженная только при рассмотрении иска ничтожность подложного дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384 бесспорна. По данному дополнительному соглашению уже после передачи всего выкупленного за определенную стоимость и переданного 01.12.1995 по распоряжению N 29 покупателю помещения уже не имеющими к этой недвижимости никакого отношения бывшим продавцом и бывшим покупателем исключен из приложения к договору подвал. При этом помещение всегда использовалось под продовольственный магазин типового производственного комплекса, включающего в свой состав этот технический этаж (подвал), "неотделимый от него, имеющий входы только из торгового зала магазина, связанный с ним по сей день общим контуром тревожной и противопожарной сигнализаций, с находящимися в нем грузовыми лифтами, один из которых соединяет помещение 137,8 кв. м, переданное на баланс истца - ООО "Ливень" по акту-соглашению от 11.11.1997 в соответствии с разделительным балансом в 1/5 доле этого подвала площадью 689 кв. м, с торговым залом истца". Также податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что купленная в 1994 году недвижимость, находящаяся на балансе истца в виде ее 1/5 доли, полученная им по акту на основании разделительного баланса с регистрацией в соответствии с действовавшим тогда законодательством в ГПТИ с получением в 1997 году удостоверения, то есть еще до исключения в 1998 году этой неотъемлемой части имущественного комплекса, ежеквартально оплачивается налогом с учетом этого технического этажа (подвала), к тому же находящегося по договору от 15.01.2001 в залоге у третьего лица - НП "Ваш Дом".

До начала судебного заседания ответчик и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.12.1994 между Комитетом (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью магазин N 28 "Кривой Рог" (далее - ТОО магазин N 28 "Кривой Рог") (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 712 (т. 1, л. д. 42-44).

В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязуется передать в частную собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить объект недвижимости со следующими характеристиками: встроенное нежилое помещение, первый этаж в пятиэтажном жилом доме, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, общей площадью 840,8 кв. м, остаточная балансовая стоимость 170 098 руб., цена приобретения - 9 504 696 руб.

Согласно пункту 3.1 договора в предмет договора не входит купля-продажа земельного участка, на котором находится продаваемый объект недвижимости.

В силу пункта 3.2 договора право собственности на продаваемый объект недвижимости возникает с момента полной оплаты его цены по настоящему договору и передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи.

20 ноября 1996 года между Комитетом (продавец) и ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 1175 (т. 1, л. д. 45-47).

В силу пункта 1 договора продавец продает в собственность покупателя, а покупатель покупает земельный участок площадью 1558,15 кв. м в границах прилагаемого к настоящему договору плана земельного участка, расположенного по ул. Восточная, 84, для использования под магазин.

22 августа 1996 года между Комитетом и ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" заключено дополнительное соглашение N 1176 к договору купли-продажи земельного участка (т. 1, л. д. 48-49).

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения внесено изменение в наименование договора, а именно: договор купли-продажи доли земельного участка.

03 ноября 1997 года между Комитетом и ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" заключено дополнительное соглашение N 1319 к договору купли-продажи доли земельного участка от 22.08.1996 N 1175 (т. 1, л. д. 51).

Материалы настоящего дела содержат свидетельство на право собственности на землю ТОО магазин N 28 "Кривой Рог", регистрационная запись от 27.05.1997 N 1039 (т. 1, л. д. 54-56). Из указанного свидетельства следует, что ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" приобрело право общей долевой собственности на землю по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, общей площадью: доля 0,0689 га в общем земельном участке 0,3329 га.

В материалы настоящего дела представлено соглашение от 17.11.1997 (т. 1, л. д. 64-67), из которого следует, что в связи с реорганизацией ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" в форме выделения ООО "Ливень" перешла в собственность 1/5 доля встроенного помещения.

Также в материалах дела имеется удостоверение от 28.07.1997, регистрационный N 2173, выданное Оренбургским государственным предприятием "Техническая инвентаризация", из которого следует, что объект, расположенный по ул. Восточной, 84 г. Оренбурга - 1/5 доля встроенного помещения зарегистрирован на праве частной собственности за ООО "Ливень" (т. 1, л. д. 67).

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.06.2005 N 01/027/2005-212 (т. 2, л. д. 102, 103), согласно которой на указанную дату истец является собственником 1/5 доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенным помещением, литер А, с подвалом. Общая площадь 822,6 кв. м. Адрес объекта: г. Оренбург, ул. Восточная, 84 (т. 2, л. д. 102, 103).

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 56:440411001:1 (предыдущий номер 56:44:0411 001:001), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - пятиэтажный жилой дом с подвалом и встроенным помещением (магазином), почтовый адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, имеется информация о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности, в том числе истца, размер доли которого 1/5 (137,5 кв. м в доле 689 кв. м) (т. 1, л. д. 69, 70).

Указанное подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.10.2010 N 01/054/2010-761 (т. 1, л. д. 17).

09 апреля 1998 года Комитетом и ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" подписано дополнительное соглашение N 1384 к договору купли-продажи от 06.12.1994 N 712 (т. 1, л. д. 119), из которого следует, что внесены изменения в приложение к договору купли-продажи здания от 06.12.1994 N 712, приложение изложено в следующей редакции: "Товарищество с ограниченной ответственностью магазин N 28 "Кривой Рог" располагается на 1 этаже встроенного нежилого помещения в 5-ти этажном жилом панельном доме, находящемся по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, 84. Торговая площадь первого этажа 840,8 кв. м".

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции истцом было заявлено, с учетом последующих уточнений и дополнений, о фальсификации доказательства - приложения к договору купли-продажи (т. 1, л. д. 112), в котором имеется указание на "подвал 688,9 кв. м", дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384 к договору купли-продажи в части неуказания о наличии у проданного объекта подвала 688,9 кв. м.

В связи с тем, что в договоре от 06.12.1994 N 712 не соблюдены требования о передаче недвижимости с земельным участком, об указании в договоре цены земли, о необходимости передачи имущества по акту приема-передачи, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что то обстоятельство, что сторонами не представлен акт приема-передачи к договору от 06.12.1994 N 712, не может повлечь признание этого договора незаключенным, так как правовая цель договора сторонами в установленном порядке достигнута - переход к истцу права собственности в установленном порядке произошел, право собственности истца зарегистрировано (т. 1, л. д. 67). Кроме того, судом принято во внимание, что из дополнительно представленных доказательств - распоряжения Комитета от 12.01.1995 N 29 "О передаче нежилого помещения по ул. Восточной, 84 на баланс ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" и акта приема-передачи помещения (т. 2, л. д. 71, 72) следует, что нежилое встроенное помещение первого этажа было передано. После выкупа помещения ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" выкупило и долю в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в который встроено выкупленное помещение. Учитывая, что помещение, собственником доли которого является истец, является встроенным в многоквартирный жилой дом, в силу статьи 37 Земельного кодекса РСФСР истцу перешла доля в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, пропорционально его доле в праве собственности на строение, сооружение. Суд отметил, что само по себе неуказание в договоре купли-продажи объекта недвижимости на переход прав в отношении земельного участка под этим объектом недвижимости к покупателю, не влечет ничтожность такого договора, поскольку как в силу ранее действовавшего гражданского и земельного законодательства, так и действующих на сегодняшний день норм права такой переход прав осуществляется в силу прямого указания закона как к лицу, к которому переходит право собственности на объект недвижимости на соответствующем земельном участке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рамках настоящего спора истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи недвижимости от 06.12.1994 N 712 встроенного нежилого помещения, первый этаж в пятиэтажном жилом панельном доме по адресу месторасположения: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, площадью 840,8 кв. м. В обоснование недействительности сделки истец указывает на то, что в договоре от 06.12.1994 N 712 не соблюдены требования о передаче недвижимости с земельным участком, об указании в договоре цены земли, о необходимости передачи имущества по акту приема-передачи.

Между тем, из материалов дела следует, что после приобретения ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" по спорному договору встроенного нежилого помещения им был приобретен в собственность и земельный участок (доля в праве) на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.11.1995 N 1175.

Отсутствие указания на одновременный выкуп земельного участка в спорном договоре, а, соответственно, и отсутствие указания в спорном договоре цены земли при указанных выше обстоятельствах не могут быть основанием для вывода о недействительности спорного договора и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом арбитражный суд первой инстанции также обоснованно сослался на норму абзаца первого статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент совершения спорной сделки, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Также следует согласиться с указанием арбитражного суда первой инстанции на то, что непредставление акта приема-передачи к договору от 06.12.1994 N 712 не может повлечь признание этого договора незаключенным или недействительным, так как передача недвижимого имущества по договору отчуждения представляет собой лишь исполнение договора. Правовая цель спорного договора (переход права собственности на имущество к приобретателю по договору) была достигнута.

Кроме того, из распоряжения Комитета от 12.01.1995 N 29 "О передаче нежилого помещения по ул. Восточной, 84 на баланс ТОО магазин N 28 "Кривой Рог" и акта приема-передачи помещения (т. 2, л. д. 71, 72) следует, что нежилое встроенное помещение было передано приобретателю по договору.

Довод подателя жалобы о том, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в применении последствий недействительности спорного договора из-за ничтожности его неотъемлемой части - дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции.

В определении от 05.09.2013 об отказе в принятии дополнительного решения по делу арбитражный суд первой инстанции указал, что в рамках настоящего дела истцом исковые требования о применении последствий недействительности спорного договора по причине ничтожности дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384 не заявлялись.

Предмет иска представляет собой материально-правовое требование истца к ответчику. Основание иска представляет собой обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В настоящем случает такое основание исковых требований как ничтожность дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384 ООО "Ливень" в исковом заявлении (с учетом уточнения требований) не указывало.

Указание истцом в заявлениях о фальсификации доказательств на названное обстоятельство не является уточнением, изменением основания исковых требований по делу.

В силу изложенного не может быть принята ссылка подателя жалобы на бесспорность ничтожности дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384.

Кроме того, ссылка подателя жалобы на указанное обстоятельство не направлена непосредственно на подтверждение правомерности заявленных истцом исковых требований: о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи недвижимости от 06.12.1994 N 712 встроенного нежилого помещения без земли под этой недвижимостью, за цену, не включающую ее стоимость, а также без указанного в пункте 3.2 особых условий договора акта приема-передачи недвижимости.

Также арбитражным судом первой инстанции рассмотрено заявление истца о фальсификации доказательств, с учетом последующих уточнений и дополнений, - приложения к договору купли-продажи, в котором имеется указание на "подвал 688,9 кв. м" и дополнительного соглашения от 09.04.1998 N 1384 к договору купли-продажи в части неуказания о наличии у проданного объекта подвала 688,9 кв. м. В частности, суд установил идентичность копии подлиннику приложения к спорному договору, установил, что дополнительным соглашением от 09.04.1998 N 1384 в приложение внесены изменения путем изложения его в новой редакции. Суд верно отметил, что доводы истца, изложенные в заявлениях о фальсификации, по сути направлены на критическую оценку представленных ответчиком документов.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В виду предоставления подателю жалобы отсрочки по уплате государственной пошлины с ООО "Ливень" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.06.2013 по делу N А47-14496/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ливень" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ливень" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина