Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. N 09АП-40365/13

г.Москва

18 декабря 2013 г.

Дело N А40-3443/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Веклича Б.С.
судей: Стешана Б.В., Тетюка В.И.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мазневым И.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.11.2013 по делу N А40-3443/13, принятое судьей Буниной О.П. (шифр 60-6)

по иску ООО "ППСК ТЭЦ-25" (ОГРН 10277395558164; 119330, Москва, ул.Дружбы, д.4, корп.1)

к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507; 125032, Москва, ул.Тверская, д.13); Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул.Бахрушина, д.20)

о внесении изменений в инвестиционный контракт от 27.10.2005, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 28.10.2005 N 13-085381-5701-0081-00001-05, в части сроков ввода в эксплуатацию объектов N 24 и N 15 и срока действия контракта; договоры о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 31.07.2008 N М-07-508158 и N М-07-508156 в части срока действия договоров

при участии:

от истца: Рябошапко Д.Г. по доверенности от 04.10.2013,

от ответчиков: от Правительства Москвы - Зубарев С.Ю. по доверенности от 30.09.2013, Переображенская М.А. по доверенности от 21.06.2013, от Департамента городского имущества города Москвы - Переображенская М.А. по доверенности от 27.02.2013,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ППСК ТЭЦ-25" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Правительству Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в инвестиционный контракт от 27.10.2005, зарегистрированный в Едином реестре контрактом и торгов города Москвы 28.10.2005 за N 13-085381-5701-0081-00001-05, заключенный между Правительством Москвы и ООО "ППСК ТЭЦ-25", а именно: в статью 2, пункт 2.3, абзац 8, в части объекта N 15 и в статью 2, пункт 2.3, абзац 17, в части объекта N 24, в пункт 8.5, изложив их в следующей редакции: "Объект N 15, по адресу: улица Веерная, корп.32.1, функциональное назначение - жилой дом со встроенным гаражом на 432 машиноместа, общей площадью 20200,0кв.м и общей нежилой площадью 870, кв.м. Срок ввода в эксплуатацию - 01.09.2013 года, без применения штрафных санкций, с продлением срока действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) от 31 июля 2008 года N М-07-508158 на срок до 01.09.2013 г."; "Объект N 24 по адресу: улица Веерная, корп.16, функциональное назначение - жилой дом со встроенным гаражом на 45 машиномест, общей жилой площадью 6800,0 кв.м и общей нежилой площадью 300,0 кв.м. Срок ввода в эксплуатацию - 30.01.2015 года, без применения штрафных санкций, с продлением срока действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) от 31 июля 2008 года N М-07-508156 на срок до 30.01.2015 года"; срок действия Контракта не может превышать 30.01.2015 года (предельный срок реализации проекта). За указанный период времени стороны обязаны исполнить все свои обязательства по Контракту" (с учетом изменения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением суда от 06.11.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Истец возражает против доводов жалобы, просит отказать в ее удовлетворении..

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "ППСК ТЭЦ-25" (инвестор) и Правительством Москвы (администрация) заключен инвестиционный контракт от 27.10.2005, предметом которого является комплексная реконструкция мкр. 1 района Очаково-Матвеевское в целях завершения комплексной реконструкции квартала по ул.Веерная района Очаково-Матвеевское Западного административного округа, реализуемое согласно ранее заключенному договору от 28.12.1992 N 39/ПЗ-92, дополненного соглашениями к нему N 1 от 30.08.1994, N 2 от 01.04.1996 (п.2.1 контракта).

Согласно п.2.3 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести в 2005-2012 годах строительство инвестиционных объектов, том числе:

- объект N 15 по адресу: улица Веерная, корп. 32.1, функциональное назначение - жилой дом со встроенным гаражом на 208 машино-мест, общей жилой площадью 20200,0 кв. м. и общей нежилой площадью 870,0 кв.м. Срок ввода в эксплуатацию IV квартал 2007 года;

- объект N 24 по адресу: улица Веерная, корп. 16, функциональное назначение - жилой дом со встроенным гаражом на 45 машино-мест, общей жилой площадью 6800,0 кв. м. и общей нежилой площадью 300,0 кв.м. Срок ввода в эксплуатацию IV квартал 2008 года.

Контракт действует в течение срока реализации инвестиционного проекта, указанного в статье 4 и п.2.4 Контракта. Перенос срока действия контракта оформляется дополнительным соглашением, в котором указываются причины переноса и штрафные санкции, примененные в соответствии со ст.10 Контракта. Срок действия Контракта не может превышать 01.03.2013 (предельный срок реализации проекта). За указанный период времени стороны обязаны исполнить все свои обязательства по контракту (п.п.8.3, 8.4, 8.5 контракта).

Согласно 8.6 контракта по истечении предельного срока реализации проекта действие контракта прекращается и договор краткосрочной аренды земельного участка расторгается в установленном порядке. Предельный срок реализации проекта может изменяться и приостанавливаться по Соглашению сторон ввиду наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Контракт может быть изменен по соглашению сторон, если изменения не затрагивают вопроса распределения площади между инвестором и администрацией (п.3.1), кроме случаев, предусмотренных пунктом 3.4 и статьи 10 контракта. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые регистрируются на титульном листе и являются неотъемлемой часть настоящего Контракта (п. 9.1).

Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г.Москвы от 05.10.2010 по делу N А40-60613/10-89-417 сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 от 11.02.2011 к контракту, которым сроки ввода спорных объектов в эксплуатацию установлены до 01.03.2013.

В целях реализации инвестиционного проекта между ООО "ППСК ТЭЦ-25" и Департаментом земельных ресурсов г.Москвы заключены договоры аренды земельных участков N М-07-508156 от 31.07.2008, N М-07-508158 от 31.07.2008 для проектирования и строительства объектов. Срок аренды продлевался сторонами до 01.03.2013 на основании п.2 дополнительных соглашений от 09.06.2011 к договорам аренды.

ООО "ППСК ТЭЦ-25" выданы разрешения на строительство N RU77176000-002339 в отношении объекта N 15 (срок действия продлен до 01.03.2013) и N RU77176000-007719 в отношении объекта N 24 (срок действия продлен до 08.08.2013).

В процессе реализации инвестиционного проекта обстоятельства существенно изменились, что выразилось в следующем:

- разработка исходно-разрешительной документации осуществлялась с неоднократным изменением посадки корп. 32.1. и его конфигурации из-за требований по инсоляции;

- в сложившейся окружающей застройке по ул. Веерной значительно затянулись сроки подготовки разрешительной и проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство;

- неоднократно проводилась корректировка исходно-разрешительной документации по корпусам 32.1 и 16 в связи с изменением технических показателей и объемов строительства - в частности,

- вместо первоначально запланированных 208 машиномест в корп.32.1 утверждено 432 машиноместа;

- затягивались сроки получения акта разрешенного использования земельного участка в части строительства корп. 16;

- в процессе выполнения инвестиционного контракта и неоднократной корректировки проекта планировки инвестору-застройщику не представилось возможным своевременно приступить к строительству и ввести объекты в эксплуатацию в установленные инвестиционным контрактом сроки.

ООО "ППСК ТЭЦ-25" неоднократно обращалось в уполномоченные органы с заявлениями па разработку и согласование документации, необходимой для обеспечения возможности начала строительства объектов по ул. Веерная, в том числе в ГУП "ГлавАПУ", Москомархитектуру, Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, Регламентную комиссию, Префектуру ЗАО г. Москвы, Москонтроль.

Вышеуказанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 12.10.2010 по делу N А40-60613/10-89-417, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ.

Впоследствии в процессе получения технических условий (ТУ) для присоединения к электрическим сетям произошла задержка нормативно установленных сроков выдачи ТУ и оформления договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям со стороны уполномоченной правительством Москвы компании - ОАО "Объединенная энергетическая компания". Так, вместо отведенного 1 (одного) месяца выдачи технических условий, они были выданы спустя 10 месяцев с момента подачи заявки на технологическое присоединение, то есть только 17.12.2012, что подтверждается квитанцией ОАО "Объединенная энергетическая компания" о поданных документах на технологическое присоединение, согласно которым заявка на такое присоединение подана ООО "ФСК "Альтаир" (техническим заказчиком, осуществляющим технический контроль и надзор за строительством корп.32.1) 27.01.2012, тогда как договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО "Объединенная энергетическая компания" заключен только 23.11.2012. Одновременно с задержкой выдачи тарифов потребовался комплекс технических мероприятий по осуществлению технологического присоединения корп.32.1, которые, по информации ОАО "Объединенная энергетическая компания", можно будет осуществить не ранее июля 2013 года, что подтверждается информационным письмом ОАО "Объединенная энергетическая компания" от 05.12.2012 N ОЭК/ЗРЭС/15494.

При этом, учитывая необходимый срок на подготовку документов и заключения договора с ОАО "Мосэнергосбыт" на предоставление энергоснабжения корп.32.1, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию возможно будет получить не ранее 01.09.2013.

Кроме того, как видно из постановления Правительства Москвы от 28.12.2010 N 1097-ПП "Об изменении условий реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции мкр.1 района Очаково-Матвеевское", срок ввода в эксплуатацию корп.16 определен до 01.03.2013.

Однако на момент подготовки и выпуска указанного постановления в полном объеме не разработана и не согласована проектная документация - проект организации строительства (ПОС), которая в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ определяет нормативный срок строительства.

В составе проектной документации выпущен раздел проекта организации строительства (раздел 6, 366-ПОС), в соответствии с которым определены сроки строительства корп. 16 - 21,8 мес., в том числе подготовительный период - 1 мес. (лист 71 ПОС). При этом окончательное положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в отношении объекта - корпуса 16 по ул. Веерной, владение 16 утверждено Мосгосэкспертизой 07.12.2012, соответственно, нормативным сроком завершения строительства корп.16 является 30.01.2015.

Градостроительный план земельного участка по адресу: г.Москва, Веерная улица, вл.38, кадастровый номер 77:07:0012011:94 (корп.16.) утвержден приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 21.01.2011 N 27, а градостроительный план земельного участка по адресу: г.Москва, Веерная улица, вл.4-16, кадастровый номер 77:07:0012011:60 (корп.32.1) утвержден приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 28.12.2011 N 1683, что также повлияло на невозможность окончания строительства вышеназванных объектов в срок до 01.03.2013.

При таких обстоятельствах, в связи с существенным изменением обстоятельств, которое произошло не по вине инвестора-застройщика, а связано с затягиванием получения всех необходимых согласований от уполномоченных органов, суд апелляционной инстанции подтверждает выводы суда первой инстанции о том, что ООО "ППСК ТЭЦ-25" не имеет возможности осуществить весь комплекс работ и реализовать инвестиционный проект в установленные сроки в отношении объектов - корп. 32.1 и корп. 16. по адресу: г. Москва, ул. Веерная.

В соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. В силу абз.2 п.1 названной статьи, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ, что позволяет суду изменить условия как инвестиционного контракта в части продления сроков ввода объектов в эксплуатацию, так и в части соразмерного продления сроков договоров аренды земельного участка, заключение которых явилось следствием реализации инвестиционного проекта.

В части соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, регламентированного п.2 ст.452 ГК РФ, ООО "ППСК ТЭЦ-25" обратилось к Правительству Москвы с предложением внести изменения в инвестиционный контракт, что подтверждается письмом за исх. N 269 от 13.12,2012, полученным Правительством Москвы 13.12.2012, и письмом ООО "ППСК ТЭЦ-25" в Департамент земельных ресурсов г.Москвы исх. N 268 от 13.12.2012 с предложением внести изменения в договора аренды земельных участков, полученным Департаментом 13.12.2012. При этом ООО "ППСК ТЭЦ-25" мотивировало свои предложения и приложило к своим обращениям документы, подтверждающие наличие оснований для изменения условий договоров. Однако какого-либо ответа в установленный п.2 ст.452 ГК РФ срок от ответчиков не поступило, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Учитывая, что ранее действовавшее постановление Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении" отменено постановлением Правительства Москвы от 02.02.2011 N 25-ПП. Таким образом, досудебный порядок внесения изменений в договоры, установленный п.2 ст.452 ГК РФ, истцом соблюден.

Доводы ответчиков о том, что инвестиционный договор прекратил свое действие, в связи с чем оснований для внесения изменений в прекратившийся контракт не имеется, отклоняются.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

В соответствии с частями 1 и 2 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора (то есть на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон.

При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться ст.431 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 7 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2007 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В соответствии со ст.1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу статьи 1042 Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Из инвестиционного контракта от 27.10.2005 следует, что его предметом является комплексная реконструкция мкр.1 района Очаково-Матвеевское, включающая в себя снос, а также постройку и сдачу в эксплуатацию жилых объектов и объектов социального назначения с последующим распределением созданного недвижимого имущества в соответствии с контрактом.

При этом в контракте отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников такой деятельности, что является обязательным условием для договора простого товарищества. При таких обстоятельствах названный договор не может быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2007 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п.3 ст.421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купли-продажи будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в п.2,3 и 5 названного Постановления.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п.3 ст.555 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, заключенный сторонами контракт не содержит условия о цене продаваемой недвижимости.

Также каких-либо предусмотренных статями 702, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков подрядного договора контракт не содержит. В нем отсутствуют обязательства истца по заданию ответчика построить объекты недвижимости, сдать результат выполненных работ ответчику, и обязательство ответчика принять выполненные истцом работы и оплатить их результат.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.10.2005 является непоименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации договором.

Правовое регулирование такого вида договоров осуществляется в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ, в том числе, по вопросам прекращения обязательств (глава 26 Кодекса).

В соответствии с п.1 ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.3 ст.425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В рассматриваемом случае срок действия контракта связан сторонами с предельным сроком реализации инвестиционного проекта и определен до 01.03.2013 (п.8.5 Контракта).

По истечении предельного срока реализации проекта действие контракта прекращается. При этом указанный предельный срок может изменяться и приостанавливаться по соглашению сторон (п.8.6 Контракта).

Между тем, в инвестиционном контракте от 27.10.2005 (исходя из буквального толкования положений ст.8 контракта) не указано, что окончание срока действия контракта влечет прекращение обязательств сторон по контракту. В п.8.6 контракта лишь указано на прекращение действия договора в качестве последствия истечения предельного срока реализации проекта, однако о прекращении обязательств сторон ничего не сказано. Следовательно, контракт признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Кроме того, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об изменении условий инвестиционного контракта в январе 2013 года, то есть в пределах срока действия контракта.

Пунктом 4 ст.451 Гражданского кодекса РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемом случае, помимо прав на осуществление строительства, у истца на основании спорного инвестиционного контракта возникают права на приобретение в собственность построенных объектов.

В силу ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в число которых входит и инвестиционный контракт.

Силу ст.219 Гражданского кодекса РФ права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, отсутствие согласия ответчиков на внесение изменений в контракт и договоры аренды создает препятствие для реализации истцом права на приобретение в собственность объектов инвестиционной деятельности, что повлечет для истца ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Поскольку истец исчерпал предусмотренные законом возможности реализации своих прав на изменение контракта во внесудебном порядке, то в соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ подлежит применению избранный истцом способ защиты права о внесении изменений в контракт и договоры аренды на основании судебного акта.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2013 по делу N А40-3443/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Б.С. Веклич

Судьи

Б.В. Стешан В.И. Тетюк