Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 г. N 13АП-24447/13

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2013 г.

Дело N А21-4893/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Пономаревым П.Н., после перерыва секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: до перерыва представитель Городкова Е.Г. (по доверенности от 29.10.2013)

от ответчика: представитель Мехина Е.Ю. (по доверенности от 09.12.2013), до перерыва также представитель Плотникова А.В. (по доверенности от 09.07.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24447/2013) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.22013 по делу N А21-4893/2013 (судья Шанько О.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к ООО "КС-Интерьер" о расторжении договора,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН 1023900767186) (далее - Агентство, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "КС-Интерьер" (ОГРН 1103925019593) (далее - Общество, Ответчик) о расторжении договора аренды N 614-КЗО/2006 от 22.12.2006, а также обязании Общества возвратить Агентству земельный участок с кадастровым номером 39:05:01 03 28:0004, площадью 530 000 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под проектирование и строительство объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторный комплекс с сетью гостевых домов), расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Сокольники.

Решением арбитражного суда от 26.09.2013 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Агентство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что Обществом было допущено существенное нарушений условий договора аренды, что предоставляет Агентству право на одностороннее расторжение договора. При этом податель жалобы указывает на то, что, подписывая дополнительное соглашение к договору аренды в части замены арендатора, Общество было осведомлено о просрочке предыдущим арендатором сроков строительства, в связи с чем приняло на себя все риски негативных последствий ненадлежащего исполнения обязательств.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Агентства доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 23.12.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем Колокольцевой О.С.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 614-КЗО/2006 земельного участка с кадастровым номером 39:05:01 03 28:0004, общей площадью 53 га, расположенного по адресу: Калининградская обл., район п. Сокольники г. Зеленоградска (далее - договор аренды).

Как следует из материалов дела, названный выше договор первоначально был заключен между Администрацией Муниципального образования "Зеленоградский район" и ООО "Альфа - Сервис" 22.12.2006 и предполагал предоставление земельного участка под проектирование и строительство объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторный комплекс с сетью гостевых домов), сроком на 10 лет.

Впоследствии на основании соглашения от 30.03.2007 N 226-КЗО/2007 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "Принт-Е"; 10.06.2011 на основании соглашения N 1-06/2011 - к ООО "Балтийские курорты"; 01.04.2012 на основании соглашения N 04/2012 - к ООО "КС-Интерьер".

В свою очередь, 04.02.2013 на основании постановления Правительства Калининградской области от 27.11.2012 N 905 на земельный участок с кадастровым номером 39:05:01 03 28:0004 зарегистрировано право собственности Калининградской области, в связи с чем с указанного момента права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Калининградской области в лице Агентства.

Как следует из условий договора аренды, арендатор обязан предоставить в Управление архитектуры и градостроительства Администрации МО "Зеленоградский район" технические условия инженерных служб города для составления паспорта исходных данных в срок до 01.12.2007; представить проект объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторный комплекс с сетью гостевых домов) на рассмотрение и согласование в Управление архитектуры и градостроительства Администрации МО "Зеленоградский район" в срок до 01.12.2008; согласовать проектную документацию в Территориальном управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области, ГУ МЧС России по Калининградской области, Управлении Росприроднадзора по Калининградской области, ГИБДД УВД, Госпожнадзоре, Управлении Главгосэкспетризы по Калининградской области, в Управлении архитектуры и градостроительства администрации МО "Зеленоградский район; получить разрешение на строительство объектов санаторно-рекреационного назначения в Администрации МО "Зеленоградский район" в срок до 01.12.2009; завершить строительство объектов санаторно-рекреационного назначения, подписав акты приемки законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.12.2016 (п.п. 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14 договора аренды).

Порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами договора аренды в разделе третьем данного договора.

Последствия несоблюдения условий договора аренды, в том числе о целевом использовании земельного участка и сроках внесения арендной платы предусмотрены в разделе седьмом договора аренды в виде расторжения данного договора в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, 22.03.2012 Агентство направило в адрес Общества претензию, в которой указало на необходимость исполнения п.п. 4.4.10-4.4.13 договора, установив срок исполнения до 30.04.2013. Также в целях досудебного урегулирования возникших спорных правоотношений Обществу было предложено в случае неисполнения предупреждения в добровольном порядке расторгнуть договор по соглашению сторон согласно приложенному проекту дополнительного соглашения.

Поскольку названная претензия была оставлена без удовлетворения и ссылаясь на то, что сроки строительства Обществом не соблюдены и у него имеется задолженность по арендной плате в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Договор согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая настоящий спор и с этой целью определяя, является ли нарушение срока строительства и срока внесения арендной платы, существенным нарушением условий договора аренды, позволяющим расторгнуть договор в судебном порядке суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, Ответчик по настоящему делу являлся третьим по счету арендатором земельного участка, в отношении которого был заключен договор аренды и установлены соответствующие сроки строительства.

Действительно, заключая соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренду, Общество должно было понимать, что установленные для предыдущего арендатора сроки строительства равно обязательны для Общества.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценивая направленную в адрес Общества претензию от 23.03.2013 на предмет ее соответствия требованиям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд исходит из того, что установленные в ней сроки строительства - до 30.04.2013 нельзя признать разумными и достаточными с учетом, в том числе того обстоятельства, что Общество является новым арендатором земельного участка с 01.04.2012. Таким образом, направляя указанную претензию, Агентство заведомо знало о невозможности исполнения указанных в ней требований в обозначенный срок, что не свидетельствует о добросовестности действий арендодателя.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении N 11, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Указанные выше обстоятельства апелляционный суд полагает достаточными для вывода о том, что Общество фактически было лишено объективной возможности устранить нарушения в разумный срок.

Вместе с тем, Обществом в материалы дела были представлены доказательства того, что им ведутся работы по строительству, в том числе договор оказания услуг от 01.08.2013, промежуточный акт выполнения работ к договору оказания услуг от 01.08.2013, из которых следует, что на земельном участке осуществлена планировка земельного участка, осуществлен частичный монтаж строительных меток, установлены временные сооружения, осуществлен частичный монтаж ограждений по периметру участка, установлены информационные стенды.

Представленный Агентством акт проверки земельного участка с кадастровым номером 39:05:010328:4 от 12.07.2013 правомерно оценен судом первой инстанции как недостоверное доказательство, поскольку последний составлен в одностороннем порядке, что лишило Общество возможности заявить соответствующие возражения.

Кроме того, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Агентство не представило суду доказательств того, что ему причинен ущерб в результате неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Оценивая довод Агентства о наличие задолженности по арендной плате в качестве основания для расторжения договора аренды, апелляционный суд учитывает следующие.

Платежным поручением N 48 от 10.04.2013 Общество перечислило арендную плату за первый квартал 2013 года в размере 396 922 руб. 96 коп. и платежным поручением N 3 от 04.07.2013 Общество перечислило Агентству 637 911 руб. 97 коп. арендной платы за второй квартал 2013 года в соответствии с условиями договора аренды.

Указанная Агентством задолженность в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31 03.2013 представляет собой разницу между арендной платой, определенной на основании решения Зеленоградского районного Совета депутатов от 16.05.2012 N 134 "О внесении изменений и дополнений в решение Зеленоградского районного совета депутатов N 436 от 22.12.2009 "Об утверждении расчетных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также об установлении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Зеленоградский район", и арендной платой, начисленной в результате последующего одностороннего изменения размера арендной платы.

Таким образом, со стороны арендатора имеет место просрочка в перечислении арендной платы за один расчетный период, правомерность начисления которой оспаривается Обществом, что не является предметом настоящего спора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь данными в пункте 23 Постановления N 11 разъяснениями, исходя из представленных в дело доказательств, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и, соответственно, о выселении арендатора с занимаемого на основании этого договора земельного участка.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что Агентством не доказано существенных нарушений Обществом условий договора аренды, не представлен Обществу разумный срок для устранения нарушений, арендная плата уплачивается систематически, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя апелляционной жалобы сведены к переоценке установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств. Само по себе несогласие подателя жалобы с изложенными судом первой инстанции в решении выводами, основанными на исследовании представленных в дело доказательств и их оценке, не является основанием для отмены соответствующего действующему законодательству судебного акта.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина