ЗАО "X" (Продавец) заключило в октябре 2007 г. договор купли-продажи квартиры с физическим лицом. В сентябре была проведена рыночная оценка стоимости квартиры и получен отчет о стоимости по состоянию на 28.09.2007 г.
В результате различных обстоятельств договор купли-продажи были переделан на январь 2008 г. без изменения продажной стоимости квартиры (цена продажи ниже рыночной). На регистрацию договора уйдет 1-2 месяца, т.е. переход права собственности, так же как и момент реализации наступит в марте 2008 г.
Имеем ли мы право в налоговом учете отразить выручку от реализации квартиры по рыночной цене на 28.09.2007 г.?
Согласно пункту 6 статьи 274 НК РФ для целей расчета налоговой базы по налогу на прибыль рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, установленному абзацем 2 пункта 3, а также пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ, на момент реализации или совершения внереализационных операций (без включения в них налога на добавленную стоимость, акциза).
При этом согласно пункту 1 статьи 40 НК РФ, по общему правилу, пока не доказано обратное, предполагается, что рыночной является цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. В указанном в запросе случае, Общество считает, что продажная цена, зафиксированная в договоре купли-продажи ниже рыночной, поэтому в целях исключения возможных налоговых рисков Общество решило исчислить налоги исходя из рыночной цены, определенной независимым оценщиком.
В данном случае обращаем Ваше внимание на следующее. В пункте 11 статьи 40 НК РФ сказано, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. В этой связи необходимо отметить, что законодательством об оценочной деятельности предусмотрено, что оценщик является независимым субъектом такой деятельности. Он самостоятельно определяет методы проведения оценки в соответствии с утвержденными стандартами, имеет право доступа к документации заказчика, а также право запроса необходимой информации у третьих лиц.
Результатом деятельности независимого оценщика является отчет об оценке соответствующего объекта. Согласно стандартам оценки при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
С учетом вышеизложенного представляется некорректным рассматривать отчет независимого оценщика в качестве официального источника информации. Очевидно, что составление отчета является результатом специально проведенных мероприятий, направленных на установление конкретной стоимости конкретного объекта оценки. Соответственно, речь в данном случае идет о не предусмотренном пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ способе определения рыночной цены, когда обязанность по определению рыночной цены перекладывается на независимого специалиста.
Однако согласно пункту 12 статьи 40 НК РФ при рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4-11 статьи 40 НК РФ. В частности, таким обстоятельством может являться отчет независимого оценщика. Данный вывод также подтверждается положениями статьи 8 Закона N 135-ФЗ, согласно которым проведение оценки является обязательным при оценке объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Таким образом, есть основания говорить о том, что, по общему правилу, цена, указанная в отчете независимого оценщика, может быть принята в качестве рыночной цены для целей налогообложения*(1).
Что касается срока, в течение которого стоимость объекта оценки, закрепленная в отчете оценщика, может считаться актуальной, то в соответствии с пунктом 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"*(2) итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 163 ГК РФ).
При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Датой государственно
