Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 г. N 16АП-3883/13

г. Ессентуки

25 декабря 2013 г.

Дело N А61-241/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Баканова А.П., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алмазовой М.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.10.2013 по делу N А61-241/2013 по иску Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа к открытому акционерному обществу "Футбольный клуб "Автодор" (ОГРН 1021500577075, ИНН 1502019688) в лице конкурсного управляющего Попова А.С. о расторжении договора и взыскании 2378707,36 руб. (с учетом уточнений) арендной платы и процентов (судья Джиоева З.П.), при участии в судебном заседании представителя Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа Медоевой А.А. (доверенность NД10 от 16.01.2013), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Футбольный клуб "Автодор" (далее - ОАО "ФК "Автодор", общество, ответчик) в лице конкурсного управляющего Попова А.С. о расторжении договора аренды земельного участка N 1427 от 02.05.2006 и взыскании за период с 11.10.2010 по 31.08.2012 (с учетом уточнений) 2378707,36 руб., в том числе 1989679,77 руб. основного долга и 389027,59 руб. пеней.

Решением суда от 22.10.2013 в удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 1427 от 02.05.2006 отказано, с общества в пользу Управления взыскано 2378707,36 руб. задолженности, в том числе 1989679,77 руб. основного долга за период с 11.10.2010 по 31.08.2012 и 389027,59 руб. пеней.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в иске о расторжении договора аренды земельного участка и разрешить вопрос по существу, удовлетворив исковые требования в полном объеме, в связи с нарушением норм материального права. Апеллянт указывает, что введение в отношении общества процедуры конкурсного производства и включение земельного участка в конкурсную массу не препятствует расторжению договора аренды земельного участка, в связи с неоплатой арендных платежей.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

Исходя из положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", доводов апелляционной жалобы, правильность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителя Управления, и проверив законность обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.10.2013 по делу N А61-241/2013 в обжалуемой части подлежит отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - АМС г. Владикавказа) N 365 от 27.02.2006 обществу предоставлен на срок 49 лет в аренду земельный участок площадью 2,0820 га по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, город Владикавказ, Проспект Коста, 36 для строительства стадиона.

Во исполнение указанного постановления с обществом заключен договор аренды земельного участка N 1427 от 02.05.2006.

Управлением Росреестра по РСО-Алания 26.05.2006 внесена запись о государственной регистрации аренды, предметом договора выступает земельный участок общей площадью 2,0820 га, с кадастровым номером 15:09:03: 12 27:0006, расположенный по указанному адресу.

По условиям договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет и нарушений других условий договора (пункты 3.3, 4.1.1.).

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору.

Задолженность общества по договору аренды земельного участка N 1427 от 02.05.2006 составила за период с 11.10.2010 по 31.08.2012 (с учетом уточнений) 2378707,36 руб., в том числе 1989679,77 руб. основного долга и 389027,59 руб. пеней.

Письмом N 1381 от 02.11.2012 (л.д. 20) истец уведомил ответчика о необходимости погасить в двухнедельный срок образовавшуюся задолженность, в противном случае договор будет расторгнут. К письму было приложено соглашение о расторжении договора, врученное представителю ответчика 16.11.2012, о чем имеется соответствующая отметка получателя. Общество не предприняло мер по погашению задолженности, соглашение о расторжении не подписало.

Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.11.2010 по делу N А61- 2058/10 в отношении ОАО "ФК "Автодор" введена процедура временного наблюдения. Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 06.12.2012 по делу N А61-2058/10 ОАО "ФК "Автодор" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство до 07.11.2013.

Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.01.2011 по делу N А61- 2058/10 задолженность по уплате арендных платежей и пени по договору аренды за период с 01.01.2009 по 10.10.2010 включена в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ФК "Автодор". Таким образом, Управление является конкурсным кредитором в деле о банкротстве ОАО "ФК "Автодор".

Конкурсным управляющим ОАО "ФК "Автодор" проведена инвентаризация имущества должника, право аренды земельного участка включено в конкурсную массу должника.

В целях определения рыночной стоимости права аренды земельного участка конкурсным управляющим заключен договор с ООО "РосПрофОценка" от 24.01.2013 N 03/01-13з. В соответствии с отчетом ООО "РосПрофОценка" N 03/01-13з от 31.01.2013 рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет 35260000 рублей.

В соответствии с протоколом N 1 от 12.03.2013 на очередном собрании кредиторов ОАО ФК "Автодор" большинством голосов принято решение об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника - ФК "Автодор", в том числе и права аренды на спорный участок.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит, поскольку просрочка в уплате арендных платежей произошла ввиду банкротства общества и расторжение договора может привести к существенному нарушению прав кредиторов ОАО "ФК "Автодор", требования которых включены в реестр требований кредиторов и что истец не лишен возможности получить арендные платежи, являясь кредитором в деле о банкротстве ОАО "ФК "Автодор".

Между тем, судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3.3. договора аренды от 02.05.2006 N 1427 предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.3.2. Договора суммы до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет УФК МФ РФ по РСО-Алания, указанный в расчете арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Факт нарушения ОАО "ФК "Автодор" обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Задолженность по уплате арендных платежей и пени по договору аренды за период с 01.01.2009 по 10.10.2010 определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.01.2011 по делу N А61- 2058/10 включена в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ФК "Автодор".

По образовавшейся задолженности за период с 11.10.2010 по 31.08.2012 заявлены исковые требования по настоящему делу в размере 2378707,36 руб., в том числе 1989679,77 руб. основного долга и 389027,59 руб. пеней.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Управлением соблюден досудебный порядок разрешения спора.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка от N 1427 от 02.05.2006 подлежит расторжению.

Ответчику на праве собственности принадлежат незавершенные строительством объекты (Литер I) площадью 5670 кв.м и (Литер II), назначение: сооружение (футбольное поле), площадь застройки 7140 кв. м, степень готовности 97% по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, Проспект Коста, 36, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2009 сделана запись регистрации.

Расположение на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства - футбольного поля, принадлежащего обществу на праве собственности, не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (Указанная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).

В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности. Применительно кстатье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).

Довод общества о том, что расторжение договора аренды земельного участка N 1427 от 02.05.2006 в процедуре конкурсного производства невозможно, в связи с тем, что земельный участок вошел в конкурсную массу и может быть исключен из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, отклоняется судом апелляционной инстанции, как несостоятельный, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает арендодателя права расторгнуть договор в соответствии спунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.10.2013 по делу N А61-241/2013 в обжалуемой части об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка N1427 от 02.05.2006 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Договор аренды земельного участка N 1427 от 02.05.2006, заключенный между Администрацией местного самоуправления города Владикавказа и открытым акционерным обществом "Футбольный клуб "Автодор" расторгнуть.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

А.П. Баканов З.М. Сулейманов