Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2013 г. N 15АП-11599/13

город Ростов-на-Дону

31 декабря 2013 г.

дело N А32-5454/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОРА"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2013 по делу N А32-5454/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "КОРА"

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, открытого акционерного общества "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" в лице Южного филиала, Администрации муниципального образования город Новороссийск

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КОРА" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60, площадью 4 054 кв. м, расположенный в г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, 28-а в размере его рыночной стоимости 24 268 985 руб. (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011), обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60 площадью 4 054 кв. м, расположенный в г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, 28-а в размере его рыночной стоимости 24 268 985 руб. (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, открытое акционерное общество "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" в лице Южного филиала, Администрация муниципального образования город Новороссийск.

Решением суда от 27.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что отчет независимого оценщика, не предупрежденного об уголовной ответственности, а также заключение нормативно-методической экспертизы отчета не создают доказательственную базу, с необходимой степенью достоверности свидетельствующую о величине рыночной стоимости земельного участка. В отсутствии надлежащих доказательств у суда отсутствуют основания в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отчет оценщика является надлежащим и достаточным доказательством для установления рыночной стоимости земельного участка.

В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "КОРА" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60, предоставленного для целей строительства на основании договора аренды N 4700004453 от 06.02.2008.

Согласно кадастровому паспорту N 2343/12/12-935057 от 26.12.2012 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 102 940 140 рублей 96 копеек.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость спорного земельного участка необходимо определять равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 также указано, что поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.

Таким образом, в исковом заявлении общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает неверными выводы суда первой инстанции о том, что отчет оценщика является недостаточным доказательством и необходимости проведения экспертизы рыночной стоимости земельного участка в порядке предусмотренном АПК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указал, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 24.19 указанного закона при обосновании расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заявителю надлежит представить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Соответственно в рамках судебного спора о доказывании размера рыночной стоимости земельного участка предоставление таких доказательств является допустимым и возможным.

Кроме того, не приняв отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В обоснование несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной истцом представлен отчет N 348-12 от 20.06.2012, проведенный ООО "Аврора", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 24 268 985 руб.

Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2011, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

Кроме того обществом представлено экспертное заключение N 470/2012 от 27.06.2012, составленное саморегулируемой организацией оценщиков - ООО "Российское общество оценщиков" на отчет N 348-12 "Об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 23:47:0301032:60, выполненный ООО "Аврора".

ООО "Российское общество оценщиков" проведена нормативно-методологическая экспертиза отчета N 348-12, согласно выводам которой, отчет соответствует требованиям законодательства РФ.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по ходатайству истца судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011. Проведение экспертизы было поручено филиалу федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю.

Согласно экспертному заключению от 18.11.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 29 938 790 рублей.

Суд апелляционной инстанции при назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка не связывал необходимость проведения экспертизы с наличием пороков в отчете оценки N 348-12 от 20.06.2012.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, из чего следует, что судебное экспертное заключение не имеет преимущества перед другими доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции установил, что разница между рыночной стоимостью спорного земельного участка, определённой в отчёте N 348-12 от 20.06.2012 об оценке, и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта от 18.11.2013, не превысила допустимую погрешность вычислений и обусловлена допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. В связи с чем, данная разница сама по себе не может свидетельствовать о недостоверности отчёта N 348-12 от 20.06.2012 об оценке.

Достоверность отчёта об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, вправе были представить доказательства недостоверности представленного отчёта, однако они этого не сделали, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы, изложенные в заключении эксперта от 18.11.2013, не опровергают, а подтверждают доводы истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60, его рыночной стоимости.

Требования истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2011, являются обоснованными и заявлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности, в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств недостоверности отчёта N 348-12 от 20.06.2012 об оценке, суд апелляционной инстанции в соответствии с нормами действующего законодательства полагает возможным принять за основу рыночную стоимость, определённую в указанном отчёте оценщика.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта, которым заявленные требования надлежит удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60 в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011, а именно в размере 24 268 985 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2013 по делу N А32-5454/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60, площадью 4 054 кв. м, расположенного в г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011, а именно в размере 24 268 985 (двадцати четырех миллионов двухсот шестидесяти восьми тысяч девятисот восьмидесяти пяти) рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости вышеуказанную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301032:60.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов