Операция "Легализация" (Е.В. Преснякова, В.Ф. Адеев, "Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2008 г.)

Операция "Легализация"

В данной статье в форме вопросов и ответов мы постарались дать практические рекомендации тем, кто желает узаконить самовольную постройку в судебном порядке.

Стоит ли обращаться в суд?

Как известно, за самовольными застройщиками признается право собственности только на совокупность израсходованных при строительстве материалов (кирпич, гвозди, доски), но не на саму постройку.

Как следствие, они не вправе распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, направленные на распоряжение постройкой, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).

Конечно, бывает и такое, что предприятие годами эксплуатирует самовольно возведенный объект (склад, гараж, пристройку) и не знает проблем. Однако расплата за самовольство - это вопрос времени.

При выявлении самовольной постройки наказать предприятие рублем по основаниям, предусмотренным ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ, могут органы государственного строительного надзора (ст. 23.56 КоАП РФ). На практике на уровне муниципальных образований зачастую также действуют комиссии по выявлению и принятию мер по фактам самовольного строительства. Но главное - самовольная постройка подлежит сносу тем, кто ее возвел, либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). При этом решение о сносе самовольной постройки, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (Постановление ФАС СКО от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007). Орган местного самоуправления вправе принять решение о классификации объекта самовольной постройкой и направить застройщику предложение о добровольном сносе строения. Принудить снести постройку в любом случае может лишь суд.

В общем-то, вопрос о самовольной постройке рано или поздно встанет на повестке дня, так стоит ли сидеть сложа руки и ждать, пока на предприятии появятся надзорные органы, или целесообразно уже сейчас предпринять меры по ее легализации?

По каким признакам постройка признается самовольной?

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В данном определении названы три самостоятельных основания, по которым постройка признается самовольной. Рассмотрим их.

1. Земля не отведена для строительства объекта.

Технологические этапы процедуры отвода земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прописаны в ст. 30-32 ЗК РФ и различаются в зависимости от того, проводится ли предварительное согласование мест размещения объектов. В любом случае результатом прохождения процедуры землеотвода должно стать решение органа местного самоуправления или исполнительного органа государственной власти субъекта РФ о предоставлении земельного участка для строительства (ст. 29 ЗК РФ).

Статьей 7.1 КоАП РФ установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка (для юридических лиц установлен штраф от 10 000 до 20 000 руб.), под которым в том числе подразумевается использование земельного участка без разрешения органа, правомочного выносить решение о предоставлении земли (Постановление Президиума ФАС МО от 28.01.2000 N 1).

При первичном предоставлении земельного участка устанавливаются его целевое назначение и виды разрешенного использования, которые не подлежат самовольному изменению ни собственниками, ни арендаторами, ни иными категориями землепользователей или землевладельцев (пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Целевое назначение определяется принадлежностью земель к той или иной категории (ст. 7 ЗК РФ). Категория земель указывается в актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, документах государственного земельного кадастра, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке (Постановление ФАС СКО от 04.03.2008 N А63-4452/2007-С7). Разрешенное использование определяется градостроительным регламентом*(1) применительно к каждой территориальной зоне (п. 2 ст. 37 ГСК РФ). Заметим, для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур предназначены производственные зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур (п. 8 ст. 35 ГСК РФ).

Производственная постройка, возведенная на участке (в том числе находящемся в собственности предприятия), целевое назначение и виды разрешенного использования которого не допускают такое строительство, является самовольной.

Использование земель не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 10 000 до 20 000 руб. (ст. 8.8 КоАП РФ). Причем административно-юрисдикционными полномочиями обладают государственные инспекторы по использованию и охране земель (ст. 23.21 КоАП РФ).

2. Отсутствуют необходимые разрешения.

В первую очередь среди них разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления либо федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ. Разрешение выдается после того, как застройщик представит соответствующее заявление, к которому прилагается пакет документов, перечисленных в п. 7 ст. 51 ГСК РФ, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

3. Имеет место существенное нарушение строительных норм и правил.

Заметим, если постройка является самовольной по последнему основанию, то признать право собственности на нее, на наш взгляд, практически нет шансов, ибо, как указал ФАС ВВО в Постановлении 09.07.2007 N А82-3639/2006-45, создание объекта с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как подтвердить, что спорный объект - недвижимое имущество?

По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть только недвижимое имущество. Если в суде будет установлено, что спорная постройка не относится к объектам недвижимости, то в признании права собственности на нее на основании данной статьи будет отказано*(2).

Суды неоднократно обращали внимание на тот факт, что единственным критерием отнесения имущества к недвижимому в силу ст. 130 ГК РФ является наличие прочной связи с землей, то есть невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Других оснований отнесения строения к объектам недвижимого имущества закон не предусматривает. Поэтому, например, представленные на обозрение суда технические паспорта построек не рассматриваются как доказательства того, что спорные строения - объекты недвижимости. Как отметил ФАС СЗО в Постановлении от 20.06.2007 N А56-29193/03, само по себе составление технического паспорта не может автоматически придать строению правовой статус объекта недвижимости. В другом деле суд того же округа (Постановление от 12.11.2007 N А56-43018/2004) указал, что проведение технического учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимости. Поэтому на практике возникают ситуации, когда арбитры, проанализировав документацию на строение, в том числе технический паспорт на него, приходят к выводу о том, что спорное строение к объектам недвижимости не относится (см., например, Постановление ФАС ВВО от 14.02.2008 N А43-11351/2007-41-267).

Технические паспорта фактически содержат только технические характеристики строений. То есть сам паспорт еще не подтверждает статус строения, но согласно его данным суд сделает вывод о том, отвечает ли спорный объект признакам недвижимого имущества. Например, Арбитражный суд МО в Постановлении от 03.09.2007 N А41-К1-2108/07 на основе представленного истцом техпаспорта сделал вывод о том, что спорные объекты не имеют стационарных коммуникаций, возведены из сборных металлических конструкций модульного типа, а потому статусом объекта недвижимости обладать не могут. А судьи ФАС УО, заглянув в технический паспорт, заключили, что наличие фундамента из железобетонных блоков, стен из шлакоблоков, а также централизованных отопления и канализации свидетельствует о том, что спорный объект является объектом недвижимости (Постановление от 28.11.2007 N А76-6762/2007-4-257).

Технические критерии отнесения имущества к недвижимому сформулировал ФАС УО в Постановлении от 15.01.2008 N А60-865/2007. По мнению арбитров, это: монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

Качественные параметры строения, позволяющие отнести его к недвижимому имуществу, могут быть определены (кроме технического паспорта) на основании технического заключения, актов обследования земельного участка (см., например, Постановление ФАС УО от 06.11.2007 N А76-3428/2007). В некоторых случаях наличие признаков недвижимого имущества устанавливается судом по результатам проведения строительно-технической экспертизы (см., например, Постановление ФАС МО от 23.01.2008 N А40-30504/05-50-281).

А вот возможность отнесения спорных объектов к сооружениям для целей бухгалтерского, статистического учетов не является основанием для признания данных объектов недвижимым имуществом как объектов гражданских прав (Постановление Арбитражного суда МО от 03.09.2007 N А41-К1-2108/07). Поэтому инвентарные карточки учета ОС для суда - не доказательство.

Кто вправе предъявить судебный иск о признании права
собственности на самовольную постройку?

Дела о признании права собственности на самовольную постройку подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту возведения соответствующего строения (пп. 1 п. 1 ст. 22, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ процессуальное право предъявить иск предоставлено лицу, у которого участок под самовольным строением находится:

- на праве собственности;

- в пожизненном наследуемом владении;

- постоянном (бессрочном) пользовании.

Если застройщик и собственник (иной титульный землевладелец) - разные лица, то последний должен компенсировать первому расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, действующая редакция ст. 222 ГК РФ содержит положения о признании права собственности не за застройщиком, а за лицом, которому принадлежит земельный участок (при том, что эти лица могут не совпадать).

Как указал ФАС ВВО в Постановлении от 28.09.2007 N А82-12080/2006-38, юридическая конструкция ныне действующего п. 3 ст. 222 ГК РФ носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит, поскольку прямого указания на возможность включения в указанный перечень вещных прав иного титульного владения не содержит.

Комментирует эксперт В.Ф. Адеев:

Тем не менее в арбитраже существует следующая точка зрения: отсутствие в ст. 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда земельного участка, не исключает признание права собственности на самовольную постройку за арендатором*(3). Аргументирована данная позиция тем, что действующие нормы Гражданского и Земельного кодексов предоставляют арендаторам земельных участков право возводить на них любые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ, п. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ). Данную правовую позицию арбитражных судов, по сути, разделил Президиум ВС РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года*(4)): по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, у арендатора земельного участка - самовольного застройщика шансы в суде также есть. Однако еще раз сделаем акцент: участок должен быть предоставлен ему именно для строительства, ведь в противном случае признание за ним права собственности нарушает законные права арендодателя (Постановление ФАС ПО от 05.02.2008 N А55-2948/2007).

Подлежит ли применению сегодня абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ
в редакции, действовавшей до 01.09.2006,
по отношению к самовольным объектам, возведенным до этой даты?

Напомним, прежняя редакция абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяла признать право собственности не только за правообладателем земельного участка, но и за лицом, осуществившем постройку на чужом участке, при условии, что данный участок будет предоставлен застройщику в установленном порядке. Однако данный абзац был исключен ст. 2 Закона N 93-ФЗ*(5).

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено им.

Поэтому ответ на поставленный вопрос зависит от ответа на другой вопрос: к какому моменту относится возникновение отношений, являющихся предметом судебного разбирательства?

Существуют две точки зрения. Первая - поскольку строительство и эксплуатация самовольного объекта начаты до 01.09.2006, суду следует руководствоваться старой редакцией абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ. С учетом этого обстоятельства решение в пользу предприятия приняли судьи Девятого арбитражного апелляционного суда (Постановление от 21.11.2007 N 09АП-13827/2007ГК).

Комментирует эксперт В.Ф. Адеев:

Истец по делу - ОАО "Золоторожский хлеб" на земельном участке, предоставленном ему по договору долгосрочной аренды, возвел самовольную пристройку к зданию мелкоштучного цеха (отгрузочную рампу и упаковочное отделение). Договором аренды участок был предоставлен ему для эксплуатации существующих зданий и сооружений. Однако запрета возведения новых построек в пределах красных линий не устанавливалось. В суде были рассмотрены материалы, подтверждающие необходимость реконструкции мелкоштучного цеха в связи с изменениями требований и норм санитарных правил к хлебобулочной продукции, акт о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, заключение Мосгорэкспертизы о соответствии нормативным документам проектных решений по конструктивной части проекта внутренней перепланировки здания мелкоштучного производства и спорных пристроек, решение о сохранении пристроек с рекомендацией оформить имущественные права в судебном порядке, принятое Окружной комиссией по рассмотрению фактов самовольного строительства с учетом их необходимости для функционирования завода по производству хлебобулочных изделий в целом, а также социальной направленности производства.

В другом деле этот же суд (Постановление от 29.05.2007 N 09АП-5226/2007ГК), отказывая в признании права собственности на самовольное строение за арендатором, по сути, указал, что истец выбрал неверный способ защиты своих прав, поскольку спорные объекты возведены в 2003-2005 годы. В исковом заявлении и апелляционной жалобе в качестве основания для признания права собственности ему следовало указать абз. 1 п. 3 ст. 222 в прежней редакции, а не абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В поддержку первой точки зрения можно дополнительно привести следующее замечание, высказанное ФАС ПО в контексте рассуждений о том, какая редакция ст. 222 ГК РФ - старая или новая - подлежит применению (Постановление от 23.10.2007 N А55-14275/2006-15): статья 54 Конституции РФ указывает на то, что закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Следовательно, применение нормы, ухудшающей положение истца по отношению к норме, действовавшей до даты подачи иска, является неправомерным.

Представляется, что если суд и трактует момент возникновения правоотношений в пользу предприятия, то удовлетворение иска будет возможно только в том случае, если земельный участок под самовольным строением на момент рассмотрения дела будет фактически предоставлен истцу*(6). Иногда в суде оказываются только письмо собственника или его отзыв на иск, в котором последний гарантирует предоставление земельного участка самовольному застройщику в будущем, после вынесения судебного решения о признании права собственности на постройку. И хотя есть примеры положительных судебных решений по тем делам, в которых фигурировало лишь обещание собственника выделить участок впоследствии (постановления ФАС УО от 13.03.2007 N Ф09-1589/07-С6, ФАС ЗСО от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22)), на наш взгляд, в таком случае иск о признании права собственности не подлежит удовлетворению. Так, ФАС УО в Постановлении от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 указал, что письмо администрации о предоставлении истцу земельного участка в случае узаконения находящихся на нем самовольных построек не является доказательством предоставления земельного участка в предусмотренном законом порядке. Аналогичное мнение - Постановление ФАС ВВО от 09.07.2007 N А82-3639/2006-45. Само по себе признание иска собственником земельного участка тем более не свидетельствует о предоставлении земельного участка в установленном порядке (Постановление ФАС УО от 24.07.2007 N Ф09-3518/07-С6). В некоторых случаях суды, не принимая во внимание письма-обещания собственника и отзывы на иск, мотивируют это тем, что в них не выражено его однозначное и безусловное намерение предоставить землю под возведенные объекты (Постановление ФАС ЦО от 05.07.2007 N А68-2275/06-149-4087/06-297/17, ФАС СКО от 21.02.2007 N Ф08-553/2007). Однако, на наш взгляд, такие гарантирующие письма не могут служить надлежащим доказательством в принципе, поскольку никаких обязательств у собственника не порождают. В то же время действующим законодательством не предусмотрено вынесение судебного решения под условием. Поэтому должным подтверждением предоставления в установленном порядке участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, служит исключительно решение уполномоченного органа (ст. 29 ЗК РФ).

Вторая точка зрения, к сожалению, находит гораздо больше поддержки в арбитраже. Она заключается в том, что спорное правоотношение возникает на момент обращения организации в суд. Как отметил ФАС УО в Постановлении от 04.03.2008 N А76-6757/2007, сам факт возведения самовольной постройки до 01.09.2006 не порождает право собственности на нее. Юридически значимым действием, порождающим правоотношение по признанию права собственности на самовольную постройку, является обращение в суд с соответствующим иском, поэтому моменты начала и окончания строительства самовольной постройки не имеют юридического значения для признания права собственности в силу ст. 222 ГК РФ. Аналогичное мнение выражено в постановлениях ФАС СКО от 12.03.2008 N А53-7265/2007-С2-6, ФАС ЗСО от 01.10.2007 N Ф04-6813/2007(38785-А03-22), ФАС СКО от 09.08.2007 N Ф08-4430/2007, ФАС ВВО от 01.08.2007 N А82-14748/2006-38, от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16.

Как мотивировать судебный иск?

Будьте готовы к тому, что в суде потребуется обосновать невозможность оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект во внесудебном порядке*(7).

По сути, существуют два варианта обоснования. Первый таков. Предприятие представляет доказательства того, что уполномоченные органы препятствуют регистрации за истцом права собственности на самовольное строение (в то время как оно объективно готово к участию в гражданском обороте). Как правило, это органы госрегистрации прав на недвижимое имущество*(8) или органы местного самоуправления (а точнее - местная администрация). Именно они становятся ответчиками по делам о признании права собственности на самовольную постройку.

Иски к местной администрации зачастую основаны на ее отказе в выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию. Так, в Постановлении от 07.02.2008 N А32-9702/2007-36/210 ФАС СКО отметил, что администрация, считая спорные строения самовольными, фактически оспаривала право истца и создавала препятствия для его реализации во внесудебном порядке. В связи с этим возникло основание для обращения к прямо указанному в ст. 12 ГК РФ способу защиты - признанию права.

Теперь о втором варианте. Перечень документов, необходимых при госрегистрации или выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию, известен и закреплен в соответствующих законах. Нет полного пакета документов, следовательно, отказ уполномоченного органа предопределен. Поэтому истец и обращается в суд.

Наглядный пример: отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пп. 1 ч. 6 ст. 55 ГКС РФ*(9)). Поэтому судьи ФАС ВСО в Постановлении от 10.10.2007 N А19-8046/07-Ф02-7927/07 признали обоснованным довод истца о том, что обращение в орган местного самоуправления за разрешением на ввод в эксплуатацию самовольных построек автоматически повлечет мотивированный отказ в выдаче данного документа.

В общем случае ответчиком по делу должна выступать местная администрация (даже если загвоздка - на стадии госрегистрации), поскольку это орган общей компетенции, выступающий в интересах муниципального образования по большинству вопросов, отнесенных к ее ведению (в том числе по вопросам контроля за использованием земель).

Какие документы потребуются в суде?

Право собственности на самовольную постройку не будет признано судом в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ). По смыслу данной нормы порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать лицо от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Обратное означало бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности, санитарным и градостроительным правилам и нормам (Постановление ФАС ЦО от 28.01.2008 N А68-793/07-69/3, аналогичные выводы - Постановление ФАС ВСО от 23.01.2008 N А19-8412/07-Ф02-9899/07). Кроме того, удовлетворяя иски о признании права собственности в отсутствие доказательств соблюдения названных норм и правил, суды фактически упростили бы порядок признания права собственности на самовольно возведенный объект относительно процедуры законного строительства, что недопустимо.

Именно истец должен представить достаточные доказательства того, что возведенные им постройки отвечают всем строительным нормам и правилам, нормам безопасности и не нарушают прав и интересов иных лиц (ст. 65 АПК РФ).

К сожалению, на сегодняшний день перечень необходимых в суде документов на законодательном уровне не закреплен. Практика показывает, что набор запрашиваемых и исследуемых различными судами документов не унифицирован. Причина во многом кроется в том, что допустимость и достаточность доказательств по делу оценивается арбитражным судом по его внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ).

На основе анализа арбитражной практики можно привести условный перечень документов для суда, который может несколько трансформироваться с учетом конкретных обстоятельств дела. Итак, истцу необходимо заблаговременно подготовить документы, подтверждающие:

- отсутствие возражений относительно самовольной постройки у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости (например, письма). Если такие возражения есть, спор об их обоснованности разрешается судом, если будет заявлено соответствующее требование;

- тот факт, что права на объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества);

- расходы на возведение постройки. Если самовольный объект возведен истцом самостоятельно, необходимы акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочные задания, проектная документация на строительство объекта, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об их оплате и др. При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет - договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектная документация на строительство объекта и др.

Обязательно потребуются заключения о возможности сохранения самовольной постройки, выданные:

- территориальным органом санитарно-эпидемиологического надзора;

- территориальным органом охраны окружающей среды;

- территориальным органом госпожнадзора;

- органами местного самоуправления, уполномоченными в области градостроительной деятельности;

- органом государственного строительного надзора*(10).

Возможно, потребуется заключение специализированной организации (обладающей лицензией на выдачу соответствующих заключений). На практике эти организации привлекаются по рекомендации органа государственного строительного надзора по архитектурно и технически сложным объектам при необходимости проведения дополнительных обследований по соблюдению прочности и надежности строительных конструкций, инженерных систем объекта.

Особо следует отметить тот факт, что заключение не любого органа будет расценено судом в качестве надлежащего доказательства, а только специально уполномоченного. Так, ФАС ВСО в Постановлении от 04.03.2008 N А19-11895/07-14-Ф02-580/08 акцентировал внимание на том, что в соответствии с Законом N 184-ФЗ*(11) обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие в том числе взрывобезопасность, механическую, пожарную, промышленную, термическую, электрическую безопасность. Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих, осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти РФ, субъектов РФ, подведомственными им государственными учреждениями.

Заключение соответствующего органа государственного надзора должно быть мотивированным. Это значит, что одну страничку печатного текста без какой-либо содержательной информации, то есть с общими формулировками типа техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют действующим нормам в строительстве и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания на нормативный срок службы, суд не расценит надлежащим доказательством. В заключении следует указать, каким конкретно нормам и правилам соответствует самовольная постройка, на каком основании сделан вывод о возможности ее сохранения и дальнейшей эксплуатации. Так, в Постановлении ФАС ВСО от 04.03.2008 N А19-11895/07-14-Ф02-580/08 судьи не приняли заключения госпожнадзора и Ростехназдора по следующим причинам: первое не содержало данных о соответствии возведенного здания требованиям пожарной безопасности, второе, напротив, содержало выводы о соответствии самовольного строения требованиям СанПиН, но в нем не было итогового вывода о возможности эксплуатации объекта.

Мы назвали еще не все необходимые документы. В суде также потребуются:

- выкопировка из плана землеустройства, генерального плана населенного пункта с показом земельного участка (ситуационный план, или материалы инвентаризации земельного участка, или проект земельного участка). Самовольная постройка должна соответствовать генеральному плану застройки и находиться в пределах установленных красных линий. В противном случае нарушаются общественные интересы. Так, судьи ФАС ПО в Постановлении от 08.11.2007 N А49-6005/2006-13/24, отказывая в признании права собственности на объект самовольного строительства, учли, что по генеральному плану застройки в месте его расположения запроектировано возведение автомобильной дороги*(12);

- документы, подтверждающие права на земельный участок (выписка из ЕГРПН, свидетельства, государственные акты, договор купли-продажи, аренды и пр.);

- акт приемки законченного строительством объекта;

- выписка из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на строение, выписка из технического паспорта или копия технического паспорта (БТИ);

- оценка технического состояния строительных конструкций (БТИ);

- выписка из единого адресного реестра (БТИ).

Как изменить целевое назначение и разрешенное использование
земельного участка?

Если производственное здание, строение, сооружение возведено на земле, целевое назначение и разрешенное использование которой не допускают такое строительство, то, прежде чем обращаться в суд, несоответствие необходимо устранить.

Порядок изменения целевого назначения земли прописан в Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Ходатайство о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По результатам рассмотрения ходатайства соответствующим органом принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (п. 3 ст. 37 ГСК РФ).

Возможна ситуация, когда правила землепользования и застройки, включающие и градостроительный регламент, еще не утверждены местными органами власти. В этом случае решение об изменении разрешенного использования земельного участка принимается главой местной администрации по результатам публичных слушаний, порядок проведения которых определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами его представительного органа с учетом п. 3-10 ст. 39 ГСК РФ (пп. 3 п. 1 ст. 4 Закона N 191-ФЗ*(13)). Процедура следующая. Заинтересованное лицо подает соответствующее заявление в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки (действующую в составе и порядке, утвержденном главой местной администрации). По результатам публичных слушаний комиссия выносит заключение (оно должно быть официально опубликовано), а затем готовит рекомендации местной администрации. Изменения в государственный земельный кадастр вносятся на основании соответствующего распоряжения главы администрации. Собственник земельного участка оформляет в Роснедвижимости новый кадастровый план земельного участка, а затем регистрирует изменения в Росрегистрации, которые вносятся в ЕГРПН.

Вместо заключения

После вступления в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством*(14).

Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку без судебного решения (а такое возможно, если орган госрегистрации не выявил оснований порочности регистрируемого права) не влечет фактического приобретения права собственности на этот объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05).

Е.В. Преснякова,

редактор журнала "Пищевая промышленность:

бухгалтерский учет и налогообложение"

В.Ф. Адеев,

эксперт журнала "Пищевая промышленность:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Градостроительный регламент - составная часть правил землепользования и застройки, утверждаемых представительным органом местного самоуправления (п. 2, 6 ст. 30, 32 ГСК РФ).

*(2) Определение ВАС РФ от 12.02.2008 N 1479/08.

*(3) Постановления ФАС ЗСО от 18.02.2008 N Ф04-548/2008(1210-А03-22), ФАС СКО от 12.03.2008 N А53-7265/2007-С2-6, от 17.07.2007 N Ф08-4250/2007, ФАС ЗСО от 17.03.2008 N Ф04-1501/2008(1711-А03-22).

*(4) Утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007.

*(5) Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", вступил в силу 01.09.2006.

*(6) Пункт 34 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

*(7) См., например, ФАС ВСО от 09.10.2007 N А19-2426/07-54-Ф02-7368/07.

*(8) На необходимость предоставления доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества обратил внимание ФАС СЗО в Постановлении от 12.12.2007 N А13-2556/2007.

*(9) Градостроительный кодекс РФ.

*(10) Отказ в выдаче указанных заключений, а также отрицательные заключения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 14 ст. 51 ГСК РФ).

*(11) Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании".

*(12) Также cм. Постановление ФАС УО от 16.01.2008 N А60-19586/2006.

*(13) Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ".

*(14) Статья 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".