Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. N 09АП-40008/13

г. Москва

26 декабря 2013 г.

А40-60588/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2013.

Дело N А40-60588/2013

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Разгуляй Менеджмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.09. 2013 г., принятое судьей Скачковой Ю.А., по делу N А40-60588/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Разгуляй Менеджмент" (ОГРН 1117746039663, ИНН 7721713868) к закрытому акционерному обществу "Первый Московский завод радиодеталей" (ОГРН 1027739693772, ИНН 7734034454) о расторжении договора аренды, взыскании долга, процентов встречному иску о взыскании долга, пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мальцев Н.И. по доверенности от 06.05.2013 г.; Соловей Т.В. по доверенности от 06.05.2013 г. от ответчика: Корнивец С.В. по доверенности от 28.06.2013 г.; Балабин Д.Н. по доверенности от 09.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Разгуляй Менеджмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Первый Московский завод радиодеталей" (далее - ответчик) о взыскании 1 752 419,33 руб. арендной платы, за февраль-март 2013 года, 6 736 480 руб. гарантийного взноса, 624 658,29 руб. штрафа за период с 10.04.2013 г. по 22.04.2013 г., 121 317 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 066 391,74 руб. убытков, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.02.2013 N Д1/13/АР-05, ссылаясь на ст.ст. 15,328,432,452,453,606,607,611,612,614,620,650,655 Гражданского кодекса РФ.

Закрытое акционерное общество "Первый Московский завод радиодеталей" обратилось в суд со встречным иском, в котором просило взыскать с истца по первоначальному иску 76 859,30 у.е. задолженности по базовой арендной плате за апрель - май 2013 года в сумме рублевого эквивалента, 29 948,27 руб. задолженности по переменной арендной плате за февраль-апрель 2013 года, 2 996,14 у.е. пени за несвоевременную оплату базовой арендной платы в сумме рублевого эквивалента, 357 033,44 руб. пени за несвоевременную оплату платежей в части гарантийного взноса, 206 074,31 у.е. штрафной неустойки за отказ от подписания акта приемки-передачи, 13 472 960 руб. штрафа за досрочное расторжение договора аренды, исходя из соответствия условной единицы доллару США по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ на дату платежа, но не менее 27,0 и не более 34,5 рублей за 1 доллар США, ссылаясь на статьи 8, 11, 12,309, 310, 314, 329, 330, 450, 606, 611, 655 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 30.09.2013 года в удовлетворении первоначального иска отказано; требования ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" удовлетворены полностью, по встречному иску с истца в пользу ответчика взыскано 76859,30 у.е. и 29948,27 руб. основного долга и 209070,45 у.е. и 13829993,44 руб. неустойки, исходя из соответствия условной единицы доллару США по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ на дату платежа, но не менее 27,0 и не более 34,5 рублей за 1 доллар США.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора в суде спорный договор уже является расторгнутым в связи с односторонним отказом арендодателя (ответчика) от его исполнения 17.05.2013 года. Отказывая истцу в удовлетворении имущественных требований, взыскании оплаченной арендной платы, гарантийного взноса и штрафа за просрочку подписания акта суд не согласился с доводами истца о не заключении договора аренды, сослался на то обстоятельство, что акт возврата подписан только в отношении одного объекта аренды, сделав вывод об отсутствии факта уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи объекта и отсутствия со стороны ответчика сроков передачи объекта аренды 2 истцу. В части принятия решения об отказе во взыскании убытков, то суд первой инстанции сослался на недоказанность истцом нарушения обязательств по договору, а также вины ответчика в расторжении договора аренды.

Удовлетворяя требования арендодателя, ответчика по встречному иску, суд первой инстанции сослался на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, просрочку в уплате арендной платы и сделал вывод о правомерности действий арендодателя по одностороннему отказу от его исполнения. Сделав вывод о том, что досрочное расторжение договора произошло по инициативе арендатора, суд применил договорную меру ответственности в виде штрафа, предусмотренную пунктами 9.9, 5.1 договора.

Истец по первоначальному иску не согласился с решением суда и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа во взыскании по первоначальному иску в пользу арендатора гарантийного взноса, оплаченной арендной платы за февраль-март 2013 года, договорного штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, в виде расходов, понесенных в связи с монтажом локальной вычислительной сети на объекте аренды, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В части отказа суда в удовлетворении требований о расторжении договора истец возражений не имеет.

В обоснование доводов апелляционной жалобы в части требования о возврате гарантийного взноса истец ссылается на необоснованный вывод суда о том, что после расторжения договора продолжает действовать п.5.4 договора, полагая, что поскольку договор аренды расторгнут, то у арендодателя не имеется оснований для удержания гарантийного взноса. Свое требование о возврате уплаченной арендной платы за февраль-март 2013 года истец обосновывает невозможностью использования объекта аренды по целевому назначению по причине несоответствия требованиям пожарной безопасности. В обоснование требования о взыскании договорного штрафа истец ссылается на истечение установленного пунктом 6.1.1 договора срока передачи объекта аренды 2, поскольку в назначенное время уполномоченный представитель ответчика не прибыл. Что касается требования о взыскании убытков, то заявитель считает, что расходы, связанные с монтажом локальной вычислительной сети и оказание услуг пожарного аудита, понесены им по причине ненадлежащего исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта аренды в пользование ( ст.611 ГК РФ).

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его не представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным ч.5 ст.268 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 10.12.2012 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен предварительный договор аренды N Д1/12/ПАР-01, согласно которому стороны приняли на себя обязательство подписать долгосрочный договор аренды в отношении объекта аренды - нежилых помещений, находящиеся на 5-м и 6-м этажах здания по адресу: 123060, г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, д. 10, стр. 1, на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим договором, но в любом случае не позднее 01.02.2013 г.

В соответствии с пунктом 10.1 договор действует по 31.01.2016 года включительно.

08.02.2013 года сторонами подписан акт допуска, согласно которому, с даты его подписания арендатор получает право доступа в объект аренды (нежилые помещения, общей площадью 4 210,3 кв.м., находящиеся на 5-м и 6-м этажах здания по адресу: 123060, г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, д. 10, стр. 1) для ввоза имущества арендатора и производства работ арендатором по монтажу локальной вычислительной сети.

Согласно пунктам 3-5 акта допуска, арендодатель передал, а арендатор принял ключи от всех нежилых помещений объекта аренды, который полностью соответствует условиям договора и пригоден для ввоза имущества арендатора и производства работ арендатором по монтажу локальной вычислительной сети, в соответствии с его целевым назначением; претензий по техническому состоянию объекта арендатор не имеет.

Дополнительным соглашением от 20.02.2013 г. стороны договорились:

изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: общая площадь объекта аренды, состоящего из помещений, границы которого отмечены на копии поэтажного БТИ, являющейся приложением N 1 к настоящему договору, составляет 4 210,3 кв.м., а именно:

- объект аренды 1, общей площадью 986,2 кв.м.;

- объект аренды 2, общей площадью 3 224,1 кв.м.

изложить п. 2.3. договора (второй абзац) в следующей редакции: объект аренды передается от арендодателя арендатору по акту приема-передачи для использования его по целевому назначению, определенному в п. 2.6. договора в следующем порядке:

- объект аренды 1 - по завершении арендатором работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора, но в любом случае не позднее 25.02.2013 г.;

- объект аренды 2 - по завершении арендатором работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора, но в любом случае не позднее истечения 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта допуска.

Факт принятия арендатором объекта аренды 1 25.02.2013 года подтверждается актом приема-передачи и сторонами не оспаривается.

Согласно пунктам 3-5 акта, арендатор проверил состояние объекта аренды путем визуального осмотра всех его составляющих, в том числе произвел осмотр поверхностей стен, потолка, пола, окон, дверей, оконных дверных рам. Все указанные поверхности находятся в состоянии, отвечающем условиям договора. Объект аренды полностью соответствует условиям договора и пригоден для использования арендатором по его целевому назначению. Арендатор произвел осмотр и пробную эксплуатацию санитарно-технического оборудования системы вентиляции и кондиционирования, системы отопления, системы освещения энергоснабжения, а также систем водоснабжения, канализации. Все системы находятся в рабочем состоянии. Претензий по техническому состоянию объекта аренды арендатор не имеет. Арендатор подтверждает, что может использовать объект аренды по его целевому назначению и не имеет каких-либо претензий к фактическому состоянию объекта аренды.

По условиям сделки (пункт 5.1. договора, в редакции п. 8 протокола разногласий) арендатор обязуется в обеспечение надлежащего исполнения его обязанностей по оплате арендной платы и иных платежей, установленных настоящим договором, а также обязанности по проведению ремонта за выездом (предусмотренного п. 6.3.8 настоящего договора) и иных обязанностей, вытекающих из настоящего договора, а также положений действующего законодательства РФ, оплатить арендодателю гарантийный взнос в размере 13 472 961 руб. 00 коп., включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, в следующем порядке:

- первая часть гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб. 00 коп. подлежит оплате арендатором в течение 5-ти банковских дней с даты подписания настоящего договора;

- вторая часть гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб. 00 коп. подлежит оплате арендатором не позднее истечения 45 календарных дней с даты подписания сторонами акта допуска.

Факт оплаты первой части гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб. подтверждается платежным поручением N 900 от 06.02.2013 г. и ответчиком не оспаривается.

Уведомлением N 159 от 06.05.13г. об отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.02.2013 г. ответчик известил истца о расторжении договора с 17.05.2013 г. и потребовал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, пени и штрафы.

По акту возврата от 17.05.2013 г. истец возвратил ответчику объект аренды 1 общей площадью 986,2 кв.м. Акт возврата объекта аренды 2 общей площадью 3 224,1 кв.м. истец не подписал с указанием на то, что данные помещения ООО "Разгуляй Менеджмент" по акту приема-передачи не принимались.

Полагая, что в связи с досрочным расторжением договора уплаченные арендатором денежные средства: гарантийный взнос, арендная плата подлежат возврату, а вследствие ненадлежащего исполнения договора арендодатель обязан уплатить штраф, проценты и возместить арендатору причиненные убытки, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и взыскании уплаченных гарантийного взноса, арендной платы, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.

Поскольку арендная плата в установленный срок арендатором уплачена не была, арендодатель и обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также штрафных санкций.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

По смыслу п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно ч.1 ст.65, ст.68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку в материалах дела имеются соответствующие акты приема-передачи спорных объектов недвижимости от 25.02.2013 и от 09.04.2013 года, а условие о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности как существенное по смыслу п.1 ст.432 ГК РФ сторонами не согласовывалось, то суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды является заключенным и со стороны арендодателя исполненным, обязанность арендодателя, предусмотренная п.1 ст.611 ГК РФ, по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующим условиям договора и назначению имущества, выполнена.

Поскольку по условиям договора аренды (п.9.4) арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а факт наличия задолженности по арендной плате более чем на 15 дней на дату отказа ответчика от договора - 17.05.2013 года истцом не опровергнут, то суд первой инстанции правомерно в силу п.2 ст.407, п.3 ст.450 ГК РФ и условий договора аренды сделал вывод о том, что спорный договор аренды считается расторгнутым 17.05.2013 года, а обязательства сторон в силу п.2 ст.453 ГК РФ прекращенными, за исключением обязанности возврата арендатором помещения, общей площадью 3 224,1 кв.м., поскольку акт возврата истцом не подписан.

При таких условиях доводы апелляционной жалобы истца о неправомерном удержании арендодателем уплаченного гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб., носящего обеспечительный характер, отклоняются судебной коллегией, поскольку при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, по неустойкам за нарушение обязательств по спорному договору аренды, невозврата в полном объеме объекта аренды, неосновательного обогащения по смыслу ст.1102 ГК РФ на стороне ответчика не возникает. Предъявление указанного требования истцом до погашения всех финансовых обязательств по договору аренды признается судебной коллегией преждевременным.

Согласно ст.ст.309, 310, 614 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Поскольку договор аренды был заключен 10.12.2012 года и считается расторгнутым с 17.05.2013 года, то в удовлетворении требования о возврате уплаченной арендной платы за февраль-март 2013 года, с начисленными на нее процентами по ст.395 ГК РФ судом первой инстанции отказано обоснованно, поскольку в соответствии с п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что сторона, которая безосновательно, т.е. в нарушение своих обязательств, предусмотренных настоящим договором и/или действующим законодательством РФ, отказывается и/или уклоняется от подписания акта приема-передачи или акта возврата объекта аренды, оплачивает стороне, права которой были нарушены штрафную неустойку в размере 1/30 ежемесячной базовой арендной платы за каждый день отказа и/или уклонения, включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, до момента надлежащего исполнения обязательств.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судебная коллегия соглашается с оценкой судом первой инстанции действий арендодателя по передаче объекта аренды в пользование арендатору как надлежащим исполнением договора в установленный в договоре срок. Отсутствие у сотрудников, вручивших акт приема-передачи в тот момент документально удостоверенных полномочий, не лишает акт приема-передачи, подписанный директором и удостоверенный печатью при наличии заключенного с истцом договора аренды и подписания акта допуска от 08.02.2013 года доказательственной силы, тем более отсутствуют признаки уклонения от исполнения договорной обязанности.

Оценка арендатором таких действий арендодателя как неисполнение обязательства по передаче объекта аренды, как уклонение от подписания акта приема-передачи, за которое предусмотрена мера договорной ответственности, основано на ошибочном толковании истцом норм материального и процессуального права.

Правомерно отказано судом первой инстанции в удовлетворении требования истца о возмещении убытков в виде понесенных расходов, связанных с монтажом локальной вычислительной сети и оплаты услуг пожарного аудита, поскольку истцом вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ не доказана причинно-следственная связь между понесенными расходами и действиями арендодателя, сдающего в аренду объект недвижимости. Понесенные истцом расходы являются расходами, связанными с риском предпринимательской деятельности, в том числе, и при выборе объекта аренды.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2013 г. по делу N А40-60588/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

О.В. Савенков А.П. Тихонов