Вопрос: Организация, находящаяся в Москве, является собственниками здания. На какую площадь земельного участка организация может рассчитывать при его оформлении в собственность или в аренду? Соседнее предприятие собирается строить здание и хочет обследовать здание организации. Имеет ли организация право отказать ему в этом? ("Финансовая газета", N 21, май 2008 г.)

Организация, находящаяся в Москве, является собственниками здания. На какую площадь земельного участка организация может рассчитывать при его оформлении в собственность или в аренду? Соседнее предприятие собирается строить здание и хочет обследовать здание организации. Имеет ли организация право отказать ему в этом?

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данная формулировка является чрезвычайно расплывчатой и туманной, не позволяющей однозначно определиться с тем, что представляет собой "необходимый для использования" недвижимости земельный участок. Кроме того, не названы конкретные правовые акты, которыми следует руководствоваться в данном случае.

В связи с этим можно утверждать, что данный вопрос продолжает оставаться не решенным на законодательном уровне, а организация имеет право оформить право на земельный участок в том объеме (площадь), который был у предыдущего собственника здания.

В случае отсутствия информации о правах на землю предыдущего собственника следует обратиться в Федеральную регистрационною службу по г. Москве с заявлением о получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРПН) и сделок с ним. При обращении необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию организации в качестве юридического лица и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации). Предоставление информации частным лицам о зарегистрированных правах осуществляется за плату и в течение пяти рабочих дней с даты обращения. Информация предоставляется в виде выписки из ЕГРПН, которая содержит описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.

Действующее законодательство Российской Федерации, касающееся норм строительства зданий и сооружений, никаких обязанностей по обследованию соседних зданий не содержит, единственный вопрос, который должна урегулировать организация, собирающаяся строить здание, следующий: расстояние до соседних зданий и сооружений должно соответствовать требованиям действующих норм и правил.

На основании изложенного и в соответствии с общими нормами ГК РФ о частной собственности, организация имеет полное право не допускать третьих лиц в принадлежащее ей здание с целью проведения его обследования.

Специалисты аудиторской фирмы "Стимул"

22 мая 2008 г.

"Финансовая газета", N 21, май 2008 г.